부동산 거래신고제도 업무처리 요령에 따라 가격검증이 가능한 부동산은 토지 및 주택에 한하는 것으로서 상가의 경우 실제 거래가액을 신고한 것으로 볼 수 없는 것은 물론, 적법하게 산정된 시가표준액에 미달하는 신고가액으로 확인된 이상, 이에 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과한 처분은 타당하다.

1. 처분의 경위

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2, 3호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 1, 2, 을 제3호증, 을 제13호증의 1, 2, 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 모아 보면, 이를 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.

가. 원고는 2006. 5. 2.

한광현으로부터

경산시 진량읍 양기리 403-1 초원장미타운 제상가동 제3층 301호 학원{건물 면적 1,389.55㎡(공유면적 포함), 대지의 지분면적 1,039.6㎡(3,399㎡ 중 3,399분의 1,039.6지분에 해당하는 면적), 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다.}을 365,000,000원에 매수하고, 그 달 10. 그 매매대금을 모두 지급하여 이를 취득함과 동시에 이 사건 부동산에 관하여 자신 앞으로 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다.)를 마쳤다.

나. 원고는 2006. 5. 10. 이 사건 부동산의 취득 및 이 사건 소유권이전등기에 관한 취득세 및 등록세의 각 과세표준을 각

지방세법 제111조 제2항 단서, 제130조 제2항 단서, 그

시행령 제80조의 각 규정에 따라 산출한 시가표준액인 761,012,150원으로 신고한 다음, 그 각 과세표준을 기준으로 하여 산출한 취득세 15,220,240원{761,012,150원(과세표준) × 20/1000(세율), 이하 국고금관리법 제47조 제1항, 제3항의 각 규정에 따라 고지세액계산에서 10원 미만을 버림.}, 농어촌특별세 1,522,020원{15,220,240원(과세표준) × 10/100(세율)}, 등록세 15,220,240원{761,012,150원(과세표준) × 20/1000(세율)}, 지방교육세 3,044,040원{15,220,240원(과세표준) × 20/100(세율)} 합계 35,006,540원을 납부하였다.

다.

지방세법 제72조 제1항의 규정에 따라 원고가 2006. 5. 10. 이 사건 부동산의 취득 및 이 사건 소유권이전등기에 관하여 취득세 등 합계 35,006,540원을 신고납부한 때에 원고의 이 사건 부동산 취득 및 이 사건 소유권이전등에 관한 피고의 취득세 등 합계 35,006,540원의 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다.)이 있었던 것으로 보게 된다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고는 이 사건 처분이 관계법령에 따라 이루어진 적법한 처분이라고 주장한다.

이에 대하여 원고는, “주거용 건물과는 달리 상가건물의 경우에는 ‘

구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라고만 한다.)‘ 제28조의 규정에 의한 부동산거래가격검증체계가 구축되어 있지 않다는 이유로 원고의 이 사건 부동산의 취득과 이 사건 소유권이전등기에 관하여 실지거래가액(365,000,000원)이 아닌 그 2배에 상당하는 시가표준액(761,012,150원)을 취득세와 등록세 각 과세표준으로 하여 취득세 등을 합계 35,006,540원으로 산출한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.”고 주장한다.

나. 관계 법령

별지와 같다.

다. 판단

(1) 시가표준액을 과세표준으로 하는 것이 적법한 것인지 여부

(가) 취득세 및 등록세의 각 과세표준에 관한

지방세법 제111조, 제130조의 취지는 납세의무자가 사실상 취득가액으로 신고한 금액을 원칙적인 과세표준으로 하고, 신고를 하지 아니한 경우 또는 신고를 하더라도 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하되,

지방세법 제111조 제5항의 예외적인 요건이 충족된 경우에만 납세의무자의 신고 유무 및 금액 등에 관계없이 입증된 사실상의 취득가격으로 과세표준을 정한다는 것이고,

같은 법 제111조 제5항에 열거된 사유는 사실상의 취득가격에 의할 수 있는 제한적, 한정적 요건에 해당하며, 그에 열거된 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수는 없다고 보아야 할 것이다(

대법원 2006. 7. 6. 선고 2005두11128 판결).

즉, 취득세와 등록세는 재산의 취득과 재산에 관한 등기등록이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위와 등기등록행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세이고, 또한 취득세와 등록세는 취득자와 등기등록자가 물건을 사용하거나 수익처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위와 등기등록행위가 이루어진 경우 취득 또는 등기등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이다. 따라서 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정되어야 한다.

그런데 취득자 또는 등기등록자가 취득재산 또는 등기등록재산의 가치를 반영하는 실지거래가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있지만, 만일 취득자 또는 등기등록자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우, 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실지거래가액이 나타나지 아니하는 취득의 경우 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악하여야 하나, 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지게 되며, 실지거래가액을 조작한 자들만 이득을 보게 될 여지도 있어 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있다. 이에 따라 지방세법은 시가표준액을 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 보고 있다.

따라서 시가표준액이 재산의 객관적 가치를 적절히 반영하는 한, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액을 과세표준으로 보도록 하는

지방세법 제111조 제2항 단서 부분 및 제130조 제2항단서 부분은 세법의 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고 실질적인 조세부담의 공평과 조세정의를 실현하는 규정으로서, 조세평등주의나 실질적 조세법률주의에 위반되지 아니한다고 볼 것이다(

헌법재판소 1999. 12. 23. 선고 99헌가2 결정 등 참조).

(나) 한편 이 사건 부동산의 취득과 이 사건 소유권이전등기에 관하여

지방세법 제111조 제5항 제5호가 적용되어 이를 검증이 이루어진 취득과 같이 취급할 수 있는지의 여부에 관하여 보건대, 위

지방세법상의 규정은 법 제27조 제1항의 규정에 의한 부동산거래내용(토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때)에 관한 신고를 받아

법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 사실상 취득가격을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 하도록 규정하고 있으며,

법 제28조 제1항은 ’부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 ‘감정평가법’이라고만 한다.)‘에 의하여 공시된 토지 및 주택(감정평가법은 제2장 제1, 2절에서 토지와 주택에 관한 가격 공시 규정만을 두고 있다.)의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 운영하여야 한다고만 규정하고 있을 뿐인바, 이에 의하면 토지 및 주택의 경우는 위 감정평가법의 가격 공시 규정에 의한 부동산거래가격의 검증체계가 형성되어 있으나 상가를 비롯한 그 이외의 부동산에 관하여는 현재 사실상 거래가격을 검증할 만한 구체적인 검증체계가 존재하지 아니하여 검증이 이루어질 수 없으므로, 실제로

법 제28조에서 규정하고 있는 부동산거래 신고가격의 검증 대상은 토지 및 주택(공동주택 : 아파트, 연립, 다세대, 단독주택 : 단독, 다가구, 다중)의 경우로 한정되고, 이 사건 부동산의 취득과 같은 상가건물 취득의 경우에는

법 제28조소정의 검증대상이 아니어서 위

지방세법 제111조 제5항 제5호규정이 적용된다고도 할 수 없다.

(2) 이 사건 시가표준액 결정의 적법 여부

관계법령의 규정내용을 종합하면, 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의하여 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액으로 하고(

지방세법 제111조 제2항 제1호), 건축물에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축건조제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류용도경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체장이 결정한 가액으로 하며(

지방세법 제111조 제2항 제2호,

지방세법시행령 제80조 제1항 제1호),

지방세법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택 외의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장군수가 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 도지사의 승인을 얻어 결정하되 다만, 이미 결정한 시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 그 적용이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 얻어 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있는바(

지방세법시행령 제80조 제3항), 위 규정내용에 비추어 보건대 지방자치단체장이 결정한 시가표준액이라 하더라도 시가나 기타 사정에 비추어 현저히 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 시가표준액 결정이 위법하다고 할 것이다.

그런데 을 제4 내지 11호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 이 사건 부동산의 시가표준액을 산출함에 있어 토지에 관하여는 개별공시지가에 따라 적정하게 시가표준액을 결정하였고, 또한 건축물에 관하여는 건물신축가격기준액에 구조지수ㆍ용도지수ㆍ위치지수ㆍ경과연수별잔가율을 적용하는 이외에 건물의 기타 여건에 따른 가감산율 및 조정기준 등을 참작하여 시가표준액을 결정한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 부동산의 시가표준액은 관계법령에 따라 적정하게 결정되었다고 할 것이고, 그 시가표준액이 이 사건 부동산의 실지거래가격 보다 높다는 사정만으로 시가표준액결정이 현저하게 불합리하게 결정되었다고 단정할 수도 없다.

(3) 소결

따라서 원고의 이 사건 부동산의 취득이

지방세법 제111조 제5항 제5호를 비롯한 그 조항의 각 호에 해당하는 취득으로 볼 만한 아무런 사정이 없고, 이 사건 시가표준액의 산정이 달리 위법하다고 볼 사정도 없으며, 나아가 원고가 이 사건 부동산의 취득가액으로 신고한 가액이 시가표준액에 미달함은 앞서 본 바와 같으므로, 피고가 원고의 이 사건 부동산 취득 및 이 사건 소유권이전등기에 관하여

지방세법 제111조 제2항 단서,

제130조 제2항단서의 각 규정에 따라 이 사건 부동산의 시가표준액을 기준으로 취득세와 등록세의 과세표준을 정한 다음 이를 기준으로 하여 취득세 등을 합계 35,006,540원으로 산출한 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이고, 그 반면 원고의 이 사건 부동산의 취득과 이 사건 소유권이전등기에 관하여 시가표준액(761,012,150원)이 아닌 실지거래가액(365,000,000원)을 취득세와 등록세 각 과세표준으로 하여 취득세 등을 산출하여야 한다는 원고의 주장은 이를 받아들일 수 없다.

다.

3. 결론

그렇다면 피고의 이 사건 처분이 위법하다는 이유로 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유가 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.