1999.9월경부터 토지 매수를 시작하여 2004. 잔금지급 및 소유권이전등기를 경료하는 동안 임대주택 건축공사를 착공하였으므로 00감면조례 제12조 제1항에 의거 취득 2년 이내에 건축에 착공하지 않은 것으로 볼 수 없으나, 동 조례의 제2항에 규정한 5년의 임대의무기간 이내에 타에 매각한 경우에 해당한 이상, 기 감면된 취득세 등을 추징한 처분은 타당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고(원고의 상호는 당초 '

주식회사 코라건설'이었다가 '

주식회사 세아토건'을 거쳐 현재와 같이 순차 변경되었다.)는 임대아파트를 건설할 목적으로 1999. 9. 7.경부터 서산시

음암면 부장리 산46 외 5필지(이를 합쳐 '이 사건 토지'라 한다. 이 사건 토지는 수차례의 분필 내지 합필 절차를 거쳐 최종적으로 같은 리 219-2, 같은 리 219-5, 같은 리 219-6, 같은 리 219-7, 같은 리 219-8, 같은 리 219-9, 같은 리 219-10, 같은 리 219-11, 같은 리 219-12, 같은 리 233-9로 지번 등이 변경되었다.)의 소유자들로부터 이 사건 토지를 매수하는 매매계약을 체결한 뒤(계약상의 잔금지급일은 2004. 2. 9.로 정하였다.), 2004. 2. 6.경 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 피고는 이에 대하여 구 충청남도 도세감면조례(2006. 4. 20. 조례 제3138호로 개정되기 전의 것, 이하 '감면조례'라 한다.) 제12조 제1항에 규정된 '임대사업자가 임대할 목적으로 임대용 공동주택의 건축을 위한 토지를 취득한 것'으로 보고 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세(이하 이를 합쳐 '취득세 등'이라 한다.)의 부과를 면제하였다.

다. 그런데 원고는 2004. 4. 30.경 이 사건 토지 위에 임대용 아파트를 건축하여 이를 임대하는 사업 일체(이하 '이 사건 사업'이라 한다.)를

효창종합건설 주식회사(이하 '

효창건설'이라 한다.)에게 양도하면서, 2004. 8. 10.

효창건설에게 이 사건 토지를 매각하였고, 2004. 8. 11. 피고로부터 사업주체를 원고에서

효창건설로 변경하는 사업주체변경승인을 받았으며, 한편

효창건설은 2004. 8. 12. 임대주택법상의 임대사업자로 등록되었다.

라. 피고는 이에 대하여 원고가 이 사건 토지의 취득일로부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니하여 감면조례 제12조 제1항의 취득세 등의 면제 대상에 해당하지 아니하게 되었음을 이유로 2006. 6. 10. 원고에게 취득세 84,047,780원, 농어촌특별세 6,602,100원, 등록세 126,049,670원, 지방교육세 23,409,330원을 각 부과하였다.

마. 원고는 이에 대하여 불복하여 2006. 6. 30. 행정자치부장관에게 심사청구를 하였으나, 2006. 8. 28. 기각결정이 내려졌다.

바. 피고는 2006. 12. 18. 위와 같이 원고에게 부과된 취득세 등과 관련하여 취득세를 82,970,760원, 등록세를 118,745,440원, 지방교육세를 22,031,110원으로 각 감액경정하고, 농어촌특별세를 7,212,370원으로 증액경정하는 결정을 하였다(이하 이와 같이 감액경정된 2006. 6. 10.자 취득세 82,970,760원, 등록세 118,745,440원, 지방교육세 22,031,110원의 각 부과처분과 증액경정된 2006. 12. 18.자 농어촌특별세 7,212,370원의 부과처분을 통틀어 '이 사건 처분'이라 한다.).

[인정 근거] 다툼없는 사실, 갑 1-1~4, 갑 3-1,2, 갑 4, 갑 12-1,2, 갑 13-5,6, 갑 14-1~7, 을 4-1~4, 을 14-11,12, 을 16, 을 19-1,2의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 당사자의 주장 요지

(1) 원고의 주장

(가) 원고는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 하기에 앞서 원고가 직접 임대용 공동주택의 신축공사(이하 '이 사건 공사'라 한다.)에 착공하였으므로, 피고가 이와 다른 전제에서 원고가 이 사건 공사에 착공하지 아니하였다고 보고 원고에게 취득세 등을 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

또한

효창건설이 피고의 승인 아래 원고로부터 이 사건 사업을 양수한 직후 피고에게 착공신고서를 제출하고 이 사건 공사에 착공하였는바, 이를 원고가 이 사건 공사에 착공한 것으로 볼 수 있다 할 것이어서, 이 사건 처분은 위법하다.

(나) 한편 피고는 이미

효창건설이 원고로부터 이 사건 토지를 양수할 당시

효창건설에게 취득세 등을 부과한바 있으므로, 이 사건 처분은 이중부과처분으로서 위법하다.

(2) 피고의 주장

(가) 원고가 이 사건 토지의 취득에 앞서 2003. 10. 28.경 자진하여 착공신고를 철회한 뒤 별다른 공사를 진행하지 않은 채 2004. 8. 10. 이 사건 토지를 매각하였으므로 이 사건 공사에 착공하였다고 볼 수 없어 이 사건 처분은 적법하다.

(나) 원고가 피고로부터 사업주체변경승인을 받고 이 사건 토지를

효창건설에게 매각한 것은

구 임대주택법 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것, 이하 같다.) 제9조 제1항 제4호,

같은 조 제2항 제2호 나.목에 규정된 임대의무기간 5년 이내에 '임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 행정청(피고)의 허가를 받아 매각한 경우'에 해당하지 아니하므로 감면조례 제12조 제2항에 따라 감면된 취득세 등이 추징되어야 하는 만큼 이 사건 처분은 적법하다.

(다) 원고는 이 사건 토지의 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록하지 아니하였으므로, 이 사건 토지의 취득에 대하여는 감면조례 제12조 제1항이 적용될 여지가 없다는 점에서도 취득세 등의 감면조치는 잘못된 것으로서, 감면된 취득세 등을 추징하는 의미에서 부과된 이 사건 처분은 적법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정 사실

(1) 원고는 1999. 9.경부터 같은 해 11.경까지 사이에 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결한 뒤, 2001. 7. 11. 피고로부터 이 사건 사업에 대한 사업계획승인을 받았다.

(2) 원고는 아파트 진출입로 설치를 위하여 2000. 7. 18. 대전지방국토관리청으로부터 국도 32호선 도로확장공사 구간 내의 통로박스 시설공사에 관한 비관리청 도로공사 시행허가를 받고, 2002. 8. 30. 주식회사

대호건설과 진입로공사 도급계약(계약금액 3억4,540만원)을 체결하여 위 공사에 착공한 뒤 2003. 4. 30.경 진입로 암거통로공사를 마쳤다.

(3) 원고는 2003. 3. 10. 이 사건 사업의 시공사인 주식회사

산호와 이 사건 공사와 관련한 일체의 공사에 대한 공사도급계약(계약금액 43억 5,580만원)을 체결하여 사업부지의 기초공사(현장사무실 가설공사, 상수도인입관로공사, 벌목공사, 펜스공사 등)를 진행하다가, 주식회사

산호의 부도로 말미암아 2004. 4. 25. 위 도급계약을 해지하면서 주식회사

산호에게 3억 3,330만원을 공사비 정산금으로 지급하였다.

(4) 원고는 2003. 5. 27.

대륭산업 주식회사와 진입로 상수도공사에 대한 도급계약(계약금액 380만원)을 체결하여 위 공사를 진행하였다.

(5) 그 뒤 원고는 이 사건 공사현장에서 문화재가 발견됨에 따라 재단법인 충남발전연구원과 사이에 이 사건 토지에 대하여 2003. 6.경 문화유적 지표조사의, 2003. 8.경 및 같은 해 11.경 문화유적 시굴조사의, 2004. 3.경 문화유적 발굴조사의 각 용역계약(계약금액 합계 821,975,000원)을 체결하여 문화유적 조사를 시행하였다.

(6) 한편 원고는 2003. 10. 21.경 피고에게 이 사건 공사와 관련한 착공신고를 하였는데, 위와 같은 문화유적 조사 과정 중 이 사건 토지에서 문화재가 발견됨에 따라 공사를 진행할 수 없게 되자, 2003. 10. 28.경 위 착공신고를 취하하였다.

[인정 근거] 다툼없는 사실, 갑 7-1~4, 갑 8-1,3~9, 갑 11-1~8, 을 4-1~4, 을 13-1~3의 각 기재, 증인 예병수의 일부 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 이 사건 처분이 이중부과처분으로서 위법한 것인지 여부

원고의 주장과 같이 피고가 이미

효창건설이 원고로부터 이 사건 토지를 양수할 당시

효창건설에게 취득세 등을 부과하였다고 하더라도, 원고와

효창건설은 별개의 법인으로서 이 사건 토지의 취득등록이라는 납세의무의 성립 및 그 면제 요건의 적용 또한 별개로 이루어지는 것이므로 원고의 이 부분 주장은 이유없다.

(2) 원고가 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 공동주택을 착공하였는지 여부

(가)

구 지방세법 시행령(2005. 9. 30. 대통령령 제19073호로 개정되기 전의 것) 제73조 제1항,

제5항에 의하면 부동산의 유상승계취득의 경우 원칙적으로 계약상의 잔금지급일에 취득한 것으로 보되, 그에 앞서 등기를 마친 경우 등기일을 취득일로 본다고 규정되어 있는바, 이 사건의 경우 위 1.항에서 인정한 사실에 의하면 원고는 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마친 2004. 2. 6.경 지방세법상 이 사건 토지를 취득하였다고 할 것이다.

(나) 한편 위 다.항에서 인정한 사실을 종합하면 원고는 이 사건 토지를 취득한 2004. 2. 6.경에 앞서 2003. 3. 10.경부터 사업부지의 기초공사(현장사무실 가설공사, 상수도인입관로공사, 벌목공사, 펜스공사 등)를 시공함으로써 이 사건 공사에 착공하였다고 봄이 상당하고, 한편 원고가 이 사건 토지에서 문화재가 발굴됨에 따라 2003. 10. 28.경 착공신고를 철회하였다는 사정만으로는 원고가 이 사건 공사에 착공하지 않았다고 볼 수 없다.

(다) 그런데 감면조례 제12조 제1항은 '토지를 취득한 날부터 2년 이내에' 공동주택을 착공하지 아니한 경우를 취득세 등의 감면 대상에서 제외한다고 규정하고 있어, 이 사건과 같이 토지를 취득하기에 앞서 공동주택을 착공한 경우는 감면 대상에 해당하지 않는지가 문제된다.

살피건대, 감면조례 규정은 임대주택 건설을 목적으로 토지를 취득하였음에도 공동주택을 착공하지 아니하여 임대주택 건설의 촉진을 통해 얻을 수 있는 공익의 실현이 늦어지는 것을 방지하기 위하여 토지 취득시로부터 2년 이내에 공동주택을 착공할 것을 취득세 등의 면제 요건으로 한 것이라는 점에서, 토지 취득에 앞서 공사에 착공한 경우도 취득세 등의 면제 대상이 된다고 해석하는 것이 그 입법목적에 부합한다고 할 것이고, 또한 문리적으로도 위 규정은 공동주택 착공의 종기(終期)에 대하여만 규정한 것일 뿐 그 시기(始期)에 대하여는 한정하지 않은 것으로 해석될 수 있는 만큼, 원고가 이 사건 토지를 취득하기 앞서 이 사건 공사에 착공한 것은 감면조례 규정상 취득세 등의 면제 대상이 된다고 할 것이다.

(라) 따라서 피고가 이와 다른 전제에서 원고가 이 사건 토지를 취득한 날부터 2년 이내에 이 사건 공사에 착공하지 않은 것으로 보고 원고에게 취득세 등을 부과하여야 한다는 것은 이 사건 처분의 적법한 처분사유가 될 수 없다.

(3) 감면된 취득세 등의 추징사유 발생과 관련한 피고의 추가적인 처분사유에 대하여

(가) 이 사건 처분사유와 관련하여, 피고는 이 사건 처분 당시에는 원고가 이 사건 토지의 취득일로부터 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니하여 감면조례 제12조 제1항의 취득세 등의 감면대상에 해당하지 아니한다는 점만을 처분사유로 밝혔다가, 이 사건 소송 과정에서 위 2의 가. (2) (나)항과 같이 원고가 임대의무기간 5년 내에 이 사건 토지를 임의로 매각하였음을 이유로 감면조례 제12조 제2항에 따라 감면된 취득세 등을 추징하여야 함을 새로운 처분사유로 주장하고 있다.

(나) 살피건대, 행정처분의 취소를 청구하는 항고소송에 있어서 행정청은 당초 처분의 근거로 삼은 사유와 기본적 사실관계가 동일하다고 인정되는 한도 내에서 다른 처분사유를 새로 추가하거나 변경할 수 있는데(

대법원 2004. 5. 28. 선고 2002두5016 판결 등 참조), 갑 제6호증의 1, 2의 각 기재에 의하면 피고는 이 사건 처분을 함에 있어 원고에게 지방세 과세예고를 하면서 원고가 이 사건 토지를 매각하였음을 취득세 등 부과의 사유로 밝힌 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 이 사건 처분의 기본적 사실관계에는 원고가 이 사건 토지를 매각하였다는 내용의 새로운 처분사유의 전제가 되는 사실관계가 포함되어 있다고 할 것이므로, 피고는 이 사건 소송 과정에서 위와 같은 새로운 처분사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.

(다) 다음으로 감면조례 제12조 제2항이 이 사건에 적용되는지 여부에 대하여 보건대, 감면조례 제12조 제2항은

임대주택법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에

동법 시행령 제9조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다고 규정하고 있고,

구 임대주택법 시행령 제9조 제1항은 이 사건에 적용되는 임대의무기간을 임대개시일부터 5년으로 규정하고 있는바(제4호), 앞에서 인정한 바와 같이 원고는 임대개시일 이전에 이 사건 토지를

효창건설에게 매각하였으므로 이러한 매각은

구 임대주택법 시행령 제9조 제2항에서 규정하고 있는 사유에 해당하지 않기 때문에 감면조례 제12조 제2항에 따라 원고에 대하여 감면된 취득세 등을 추징하여야 한다.

이에 대하여 원고는

구 임대주택법 시행령 제9조 제1항에 규정된 임대의무기간은 '임대개시일'부터 시작되는 것으로 규정되어 있으며, 감면조례 제12조 제2항에 규정된 추징사유인 '임대의무기간 내에' 매각되는 경우는 임대개시를 전제로 하는 것이므로, 이 사건의 경우와 같이 임대개시가 이루어지기 전에 매각이 이루어진 경우에는 위 추징사유에 해당하지 않는다고 주장하나, 취득세 등의 감면만 받은 채 임대사업을 시행하지 아니하는 경우에 대하여 감면된 취득세 등을 추징하겠다는 감면조례 제12조 제2항 규정의 취지상 임대의무기간 내에 매각하는 것뿐만 아니라 임대개시 전에 매각하는 경우에도 추징사유에 해당하는 것으로 해석하여야 할 것이므로, 원고의 이 부분 주장은 이유없다.

(라) 원고는

구 임대주택법 시행령 제9조 제2항에 규정된 사유와 관련하여 ① 원고로부터 2004. 8. 10. 이 사건 토지를 매수한

효창건설은 2004. 8. 12. 임대사업자로 등록하였는데 감면조례 제12조 제1항이 임대용 부동산 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우도

임대주택법 제2조 제4호에 의한 임대사업자에 해당하는 것으로 규정하고 있으므로

같은 조 제2항에서 추징의 제외사유로 규정하고 있는

구 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제1호의 '다른 임대사업자에게 매각하는 경우'에 대하여도 마찬가지로 임대용 부동산을 매수한 자가 임대용 부동산 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우도 임대사업자에 해당하는 것으로 해석하여야 하는 만큼 이 사건 토지의 매각은 취득세 등 추징의 제외사유에 해당하고, ② 또한 원고는 피고로부터 사업주체변경승인을 받고

효창건설에게 이 사건 토지를 양도하였으므로 이는 감면조례 제12조 제2항,

구 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제2호의 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 관할 시장의 허가를 받아 공동주택의 부속토지를 매각한 경우에 해당하여 취득세 등 추징의 제외사유에 해당한다고 주장한다.

먼저

구 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제1호와 관련한 주장에 대하여 살피건대, 임대주택법 및 임대주택법 시행령에서는 임대사업자에 대하여 감면조례와 같이 임대용 부동산 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우도 임대사업자에 해당한다고 규정하고 있지 아니한 이상, 감면조례 제12조 제2항을 해석함에 있어

구 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제1호에 규정된 '다른 임대사업자'에 대하여 임대용 부동산 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우도 포함하는 것으로 해석할 수는 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유없다.

다음으로

구 임대주택법 시행령 제9조 제2항 제2호와 관련한 주장에 대하여 살피건대, 사업주체변경승인과 매각허가는 그 요건과 절차가 다르다는 점에서 사업주체변경승인을 매각허가에 해당한다고 볼 수는 없고, 설사 사업주체변경승인에 매각허가에 준하는 법적 효과를 부여한다고 하더라도 더 나아가 이러한 사업주체변경승인이 원고가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 사업을 계속할 수 없음에 기인하였다는 점에 대한 아무런 입증이 없는 이상, 원고의 주장은 결국 이유없다.

(마) 따라서 원고가 임대의무기간 5년 내에 이 사건 토지를 임의로 매각하였음을 이유로 감면조례 제12조 제2항에 따라 감면된 취득세 등을 추징하여야 함을 처분사유로 하는 이 사건 처분은 적법하고 원고의 주장은 이유없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.