공동주택 건설용지의 분양에 응찰하기 위해 반드시 매입해야 하는 국민주택채권은 그 매입비용 전부가 구 주택법 제68조 제1항 제4호 및 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에 의거 토지 취득에 소요된 간접비용으로서 취득가격에 포함되는 것이며, 이를 높은 가격에 매입하여 만기 이전에 매각하면서 손실이 발생하였다 하여 달리 볼 수 없는 바, 누락된 매각손실금에 대해 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

1. 처분 경위 등

가. 2009. 6. 1.자 부과처분(이 사건 취득세 등 과세처분) 부분

1) 원고는 2005. 6. 24. 한국토지주택공사로부터 지정용도를 85㎡ 초과 분양공동주택건설용지로 하여

경기 용인 흥덕 택지개발 사업지구 3-1블럭 50,734㎡를 117,702,880,000원에 매수하기로 하는 계약을 체결하여 계약금 및 중도금을 납부하다가 2006. 11. 13. 대상 토지의 면적을 다시 감축한 50,375㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 116,870,000,000원에 매수하기로 하는 내용의 변경계약을 체결하고, 2006. 11. 15. 잔금을 지급한 후, 2006. 12. 14. 이 사건 토지의 위 매수대금에 건설자금이자 5,950,054,315원을 합한 금액인 122,820,054,315원을 과세표준으로 하여 계산된 취득세 2,456,401,080원과 농어촌특별세 245,640,100원을 신고ㆍ납부하였다.

2) 원고는 이 사건 토지에 관하여 시행된 채권ㆍ분양가 병행입찰 방법에 따라 2005. 6. 23. 제3종 국민주택채권(이하 ‘이 사건 국민주택채권’이라 한다)을 77,143,990,000원에 매입하였다가 같은 해 9. 15. 이를 53,537,929,060원에 매각함으로써 위 채권에 관한 처분손실 23,606,060,940원이 발생하였다.

3) 피고는 2009. 6. 1. 원고가 이 사건 국민주택채권 처분손실액 23,606,060,940원과 여신한도약정 수수료 635,400,000원을 합한 24,241,460,940원을 취득세 신고납부 당시 누락하였다는 이유로 누락된 위 금액을 과세표준으로 하여 산출된 취득세 709,644,510원과 농어촌특별세 53,331,210원을 추가로 부과하였다(이하 ‘이 사건 취득세 등 과세처분’이라 한다).

4) 원고는 2009. 9. 15. 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2010. 8. 23. 위 청구를 기각하였다.

나. 2009. 9. 4.자 부과처분(이 사건 등록세 등 과세처분) 부분

1) 원고는 2009. 8. 26. 이 사건 토지 50,353.8㎡(취득 당시 면적은 50,375㎡이었으나 2009. 7. 30. 토지확정지번 안내시 위 면적으로 정산처리됨)에 대해 신고가액 147,012,331,255원을 과세표준으로 하고,

지방세법 제131조 제1항 규정에 의거 산출한 등록세 2,940,246,620원, 지방교육세 588,049,320원을 신고한 후 2009. 9. 4. 이를 납부하였다(이하 ‘이 사건 등록세 등 과세처분’이라 한다).

2) 원고는 2009. 11. 24. 조세심판원에 심판청구를 제기하였고, 조세심판원은 2010. 11. 5. 위 청구를 기각하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 쟁점과 판단 대상

이 사건 쟁점은 “과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)]”의 의미이다.

원고는 괄호안에 예시된 ‘소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등’은 열거 또는 제한적인 열거라고 주장하면서 국민주택채권 매각 손실은 위와 같은 비용, 즉 과세표준이 되는 취득가격에 포함되지 아니한다고 주장한다.

피고는 위 본문의 ‘지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용’이 위와 같은 취득가격이고 위 괄호안의 ‘소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등’은 그 예시에 불과하다고 주장한다.

이 사건 국민주택채권 매각손실 자체만을 위와 같은 비용으로 본다는 취지라면, 그 지급 시기 또는 발생 시기 측면에서 위와 같은 비용으로 볼 수 없는 여지는 있다. 그러나 이 사건 쟁점과 주된 판단대상은 이 사건 국민주택채권 매각손실이 아니라 이 사건 국민주택채권 매입 비용이 위와 같은 비용인지 여부이다.

3. 구체적인 판단

가.

구 주택법 제68조 제1항 제4호(제4호는 2005. 12. 23. 법률 제7757호로 삭제)와

구 주택법 시행령 제91조 제1항 제3호(제3호는 2006. 2. 24. 대통령령 제19356호로 삭제),

구 택지개발촉진법 시행령 제13조의2 제8항(제8항은 2006. 2. 24. 대통령령 제19355호로 삭제)의 각 규정에 의하면, 주거전용면적 85㎡를 초과하는 공동주택을 건설하기 위하여 공공택지를 공급받는 자는 제3종 국민주택채권을 매입하도록 되어 있고, 공동주택 건설용지의 분양에 응찰하기 위하여는 반드시 채권을 매입하여야 하고 그 채권매입금액을 가장 많이 제시한 자를 당첨자로 결정하도록 되어 있으므로, 이 사건 국민주택채권 매입비용은 전액이 이 사건 토지 취득을 위한 간접비용으로서 등록세 과세표준에 해당한다.

나. 국민주택채권은 그 성격이 채권이므로 현재 지출되는 금액과 장래 수령하는 금액은 등가관계를 유지하고 있다. 국민주택채권을 만기 전에 매각하지 아니하고 만기에 상환을 받는 경우를 상정해 보면, 한쪽에는 자산의 성격을 가지고 있지만 다른 쪽에는 자산 취득을 위한 비용 성격을 가지고 있다. 국민주택채권을 가장 많이 매입하면 유리하지, 특정 국민주택채권을 가장 높게 구입하여야 유리한 것은 아니다. 비록 채권 소유자가 유동화를 통한 현금화 과정에서 할인율 등으로 인해 손실이 실제 발생한다고 하더라도 이는 국민주택채권 자체가 예정하고 있는 사항은 아니다. 이러한 성격을 가지고 있는 국민주택채권을 만기 전에 매각하면서 손실이 발생하였다고 하여 달리 취급할 것은 아니다.

다. 그렇다면, 법률상 매입이 강제되어 있는 이 사건 국민주택채권 매입 비용을 취득가격으로 보고, 원고에게 유리하게 그 중 매각손실만을 취득가격으로 하여 이 사건 취득세 등 과세처분과 이 사건 등록세 등 과세처분을 한 것은 적법하다.

4. 결론

따라서 원고 청구는 근거가 없으므로 모두 기각한다.