분양실적이 저조하여 공사를 계속하였다가는 손해를 볼 것 같았기 때문에 공사를 중단하였다는 것은 아무리 영리법인이라 하더라도 영리추구라는 사익적 측면 못지 않게 국토의 효율적 이용을 저해하였다는 공익적 측면을 함께 고려하지 않을 수 없는 이상 정당화될 수 없다. 따라서 공사를 계속하지 않고 방치한 데 대하여 정당한 사유로 있다고 보기는 어려우므로 비업무용토지로 보고 취득세를 중과한 처분은 타당하다.

1. 처분의 경위

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재와 증인

서정환의 증언에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 주택건설업 등을 목적으로 설립된 회사로서, 주택건설을 위하여 1990. 5. 25. 부산

해운대구 중동 1503의 7 외 11필지 합계 7,469.1㎡를 취득하여 이를 A, B, C 3단지로 분할해서 C단지는 나대지 상태로 타에 매각하고, A단지에는 빌라를 신축하여 완공하였는데, 이 사건 토지인 B단지 2,077.8㎡에 대하여는 1991. 5. 24.경 빌라신축공사에 착수하였으나 분양이 제대로 되지 않아 1993. 7. 2.경 공사를 중단하고 이를 방치해 두었다.

나. 피고는, 원고가 이 사건 토지를 주택건설을 위하여 취득하고서도 고유업무에 직접 사용하지 아니하고 방치해 두었을 뿐만 아니라, 고유업무에 직접 사용하지 아니한 정당한 사유가 없어 비업무용토지에 해당한다고 보고, 이 사건 토지의 취득가액을 과세표준으로 하여 지방세법 제112조 제2항 소정의 중과세율인 1,000분의 150을 적용하여 산출한 취득세액에서 기납부세액을 공제한 다음 가산세를 포함하여 1996. 10. 16. 취득세 금 343,118,650원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

2. 이 사건 부과처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

먼저, 원고는 주택건설을 목적으로 하는 법인이므로 주택건설에 착공하는 것 자체가 원고의 고유업무에 직접 사용하는 것이어서 원고가 이 사건 토지를 취득한 후

지방세법 시행령 제84조의4가 규정하는 유예기간 내에 주택건설공사에 착공한 이상 이 사건 토지를 비업무용 토지로 볼 수 없고, 나아가 도중에 공사를 중단하였다고 하더라도 이는 공사진행 도중 극심한 부동산 경기의 침체로 인하여 전혀 분양이 되지 않아 공사진척율 60%의 상태에서 부동산경기가 호전될 때까지 기다리기 위하여 부득이 취한 조치이므로 고유목적에 계속 사용하지 못한 데 대하여 정당한 사유가 있는 경우에 해당하므로 이 사건 토지를 법인의 비업무용토지로 볼 수 없다는 취지의 주장을 한다.

나. 관계법령

구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항은, 취득세의 세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다고 규정하고,

같은 조 제2항은, 대통령령으로 정하는 법인의 비업무용토지 등을 취득한 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다고 규정하고 있다. 한편,

구 지방세법시행령(1994. 12. 31. 대통령령 제14481호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의4 제1항은,

법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용토지는 법인이 토지를 취득한 날로부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 그 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지를 말한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은, 다음 각 호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다고 규정하면서, 그 제10호로, 주택의 건설공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지를 들고 있다.

위 규정의 취지를 종합하면 주택건설업체의 경우 토지 취득 후 4년간은 이를 고유목적에 사용하였는지 여부에 관계없이 비업무용부동산의 판정을 유보해 두었다가 4년이 지난 시점에서 고유목적에 사용하고 있는지 여부를 따져 그 판정을 하게 되는 것이다. 따라서 그전에 고유목적에 사용한 적이 있었다고 해서 영구히 비업무용부동산의 요건에서 제외되는 것이 아니고 그 후 사용을 중단한 채 유예기간을 넘기게 되면 정당한 사유가 없을 경우 다시 비업무용부동산에 해당될 수 있는 것으로 해석되어야 한다. 이러한 해석은 당시 지방세법 제112조의3이 법인이 토지를 취득한 후 5년 이내에 비업무용 부동산이 된 경우(5년 이내에 정당한 사유 없이 이를 매각하는 경우를 포함한다) 취득세를 중과한다는 규정하여 일단 고유목적에 사용하여 업무용 부동산이 되었더라도 5년 이내에 이를 매각하는 등으로 인하여 고유목적에 계속 사용하지 아니하게 되었을 때에도 비업무용부동산이 될 수 있다는 한 취지에 비추어 보면 더욱 분명해진다. 그리고 지방세법시행령이 1994. 12. 30. 개정되면서 제84조의4 제1항 제1호에서 토지 취득 후 건축공사에 착공한 때에는 고유업무에 직접 사용한 것으로 보되 정당한 사유 없이 공사를 중단한 기간이 1년을 초과하면 비업무용부동산으로 본다고 규정함으로써 위 해석을 뒷받침하고 있다.

다. 판단

살피건대, 위 법령의 해석에 비추어 보면 원고법인이 비록 1990. 5. 이 사건 토지 취득 후 공사에 착공함으로써 고유목적에 사용한 적이 있다 하더라도 그 후 1993. 7. 공사를 중단함으로써 다시 고유목적에 사용하지 아니하게 되었고 그 중단상태가 위 지방세법 시행령상의 유예기간 4년이 도과되도록 계속되었으므로 일단 위 토지는 다시 비업무용 부동산에 해당될 소지는 있다 할 것이고, 종국적으로 비업무용 부동산에 해당하는지 여부에 관한 판단은 공사 중단에 정당한 사유가 있는지 여부에 달려 있다고 할 것이다. 따라서 원고가 이건 공사를 중단한 데 대하여 ‘정당한 사유’가 있는지를 살펴보기로 한다.

여기서 말하는 “정당한 사유”라 함은 법령에 의한 금지제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 자금사정의 악화 등으로 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 그 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 그 해당 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 이를 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상사실상의 장애사유 및 그 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 1995. 12. 8. 선고 95누5257판결 등 참조)

이 사건에 있어서 보면, 앞서 든 증거들과 갑 제6호증, 을 제5 내지 10호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 아래의 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.

- 원고가 이 사건 토지에 건축하고자 한 주택은 5층 건물의 17세대 빌라로서 1세대당 분양면적이 약 75평에 달하는 고급빌라이다. 분양가는 1세대당 약 2억 5천만원 내지 3억원에 달하여 총 분양가는 약 48억원 정도이다.

- 공사를 중단할 무렵, 원고법인의 년간 수주액은 약 1조원, 년간 매출액은 수천억원에 달하고, 자기자본도 천억원을 훨씬 넘는 국내 굴지의 대규모 건설회사이며 재벌인 동부그룹의 주력기업이다. 그후로도 매년 수주액과 매출액 및 자기자본금액이 증가추세에 있었다.

- 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지와 함께 취득한 C단지의 경우 나대지 상태로 매각하였는데 그 취득가액이 평당 약 380만원인데 비해 처분가액은 평당 460만원에 달하여 상당한 매각차익을 누렸다.

- 피고는 방치된 공사현장이 해운대 달맞이동산 주변의 경관을 훼손하고 청소년 탈선의 온상이 될 뿐 아니라 안전사고의 위험이 있다는 점을 들어 여러 차례 원고에게 공사의 재개를 촉구하였으나, 원고는 부동산 경기의 침체로 인한 분양저조를 우려하여 공사를 재개하지 않다가 이 사건 부과처분 이후인 1997. 8.경에야 공사를 재개하였다.

위 인정사실에 의하면, 우선 이건 공사가 원고법인의 전체규모에서 차지하는 비중이 미미할 뿐만 아니라 이건 공사를 중단할 무렵 원고법인의 사업이 전반적으로 신장추세에 있었으며 또한 이건 토지와 같이 취득한 C단지의 경우 상당한 매각차익을 이미 누린 바 있으므로 이건 공사를 계속한다고 해서 원고법인의 전체적인 자금사정에 어떤 중대한 악영향을 미쳤을 것으로는 보이지 아니한다. 그리고 이건 빌라의 분양이 저조했던 것은 당시 부산지역의 경제사정 등에 비추어 지나치게 대형, 고급의 빌라를 공급하고자 하였기 때문에 수요자들로부터 외면당한 측면도 있는 것으로 보여지므로 분양저조를 단지 전반적인 주택경기침체의 탓으로만 돌릴 것은 아니고 원고법인의 비합리적인 경영의사결정의 탓도 있는 것으로 보인다.

물론 고유목적에 사용하다가 중단한 경우는 처음부터 고유목적에 사용하지 아니한 경우보다 그 정당한 사유를 판단함에 있어 다소 너그러운 기준을 적용할 수도 있고(대법원 98. 9. 4. 선고 98두8414 판결 참조), 또한 이러한 경우 비생산적인 투기의 목적이 있다고 보기가 곤란한 측면도 있긴 하다. 그러나 취득세를 중과하는 취지는 부동산 투기를 막자는 데에만 있는 것이 아니고 가용토지가 절대적으로 부족한 우리나라의 실정을 감안하여 기업이 당장 고유업무에 사용할 수 없는데도 과다한 토지를 보유함으로써 전반적인 토지의 효율적 이용을 저해하는 것도 막겠다는 취지도 포함되어 있는 것인바, 위에서 본 바와 같이 원고가 자금사정의 악화 등의 사유로 불가피하게 공사를 계속할 수 없었던 것이 아니라 단지 분양실적이 저조하여 공사를 계속하였다가는 손해를 볼 것 같았기 때문에 공사를 중단하였다는 것은 아무리 원고가 영리법인이라 하더라도 영리추구라는 사익적 측면 못지 않게 국토의 효율적 이용을 저해하였다는 공익적 측면을 함께 고려하지 않을 수 없는 이상 이는 정당화될 수 없는 것이라 할 것이다.

따라서 이건 공사의 비중, 공사중단 경위, 중단기간, 기타 제반 주변사정과 취득세 중과의 입법취지 등을 종합하여 볼 때 다소 너그러운 기준을 적용하더라도 원고가 이건 공사를 계속하지 아니하고 방치한 데 대하여 정당한 사유로 있다고 보기는 어렵다 할 것이니 결국 피고가 이건 토지를 비업무용토지로 보고 취득세를 중과한 이 사건 처분은 적법하다 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 피고의 이 사건 처분이 위법함을 전제로 하여 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.