부동산 임대업 및 수영장, 헬스클럽 등의 레저사업을 영위하는 법인이 임대업자산 ,매출액(간주임대료 제외)비율, 부동산임대업 종사 종업원비율 세가지 주업판단기준 중 어느 기준에 의하더라도 임대업이 차지하는 비중이 50%에 미치지 못하므로 지방세법 시행령 제84조의4 제3항의 규정에 의한 비업무용 토지에 해당한다고 보고 지방세법 제112조 제2항 의거 취득세 등을 중과한 처분은 타당하다.

1. 처분의 경위

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

가. 원고는 1964. 3.경 설립되어 서울 종로구

서린동 136에 본사를 두고 서비스업(주차장 운영업, 기타 용역업), 부동산매매 및 임대업, 수영장, 헬스클럽, 실내골프장, 볼링장 사우나 시설의 운영 및 기타 스포츠, 레저관련사업 등을 목적사업(원고의 법인등기부상으로는 위 3가지를 포함하여 총 15가지의 목적사업이 등기되어 있다)으로 하는 법인으로서, 1995. 6. 30. 부산 부산진구 부전동 168의 291 대지 1,283.6m2(이 사건 토지라 한다) 및 그 지상건물 3,567.27m2를 경남모직 주식회사로부터 취득하여 이를 전부 타에 임대하였다.

나. 이에 피고는, 원고가 부동산 임대업을 주업으로 하지 아니하는 법인인데도 이 사건 토지를 취득한 후 그 지상건물의 100분의 10 이상을 직접 사용하지 아니하고 이를 타에 임대하였으니 이 사건 토지는 당시

지방세법 시행령 제84조의4 제3항 의 규정에 의한 비업무용 토지에 해당한다고 보고

지방세법 제112조 제2항 의 규정에 의한 취득세 중과세율을 적용하여, 원고에 대하여 원고가 일반세율에 의하여 기납부한 취득세 및 농어촌특별세를 공제한 중과세분 취득세(가산세 포함, 이하 같다) 금 780,942,240원 및 중과세분 농어촌특별세(가산세 포함, 이하 같다) 금 71,586,370원을 추가로 부과하는 처분(이하 이 사건 부과처분이라 한다)을 하였다.

2. 이 사건 부과처분의 적법여부

가. 이 사건의 쟁점

피고는 원고가 부동산 임대업을 주업으로 하지 않는 법인임을 전제로 이 사건 토지가 비업무용토지에 해당한다고 보아 이 사건 부과처분을 하였고, 이에 대하여 원고는, 원고가 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인이므로 이 사건 토지는 비업무용토지로 볼 수 없다고 주장하고 있으므로 원고가 과연 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인인지 여부가 이 사건의 쟁점이다.

나. 관계 법령

*

구 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것) 제112조 제2항 : 대통령령이 정하는 법인의 비업무용 토지를 취득한 경우의 취득세율은 제1항 세율의 100분의 750으로 한다.

*

구 지방세법시행령(1998. 7. 16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것, 이하 영이라고만한다) 제84조의4 제3항 제1호 다목 : 부동산 임대업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 지상정착물이 있는 토지를 임대한 경우로서 당해 법인이 그 지상정착물 연면적의 100분의 10 이상을 직접 사용하지 아니하는 경우의 당해 지상정착물의 부속토지는 법인의 비업무용 토지로 본다.

* 같은 항 제7호 : 주업판단 기준은 내무부령으로 정한다.

*

구 지방세법시행규칙(1998. 7. 23. 행정자치부령 제11호로 개정되기 전의 것, 이하 규칙이라고만 한다) 제46조의6 : 주업은 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. 1. 직전 사업연도 말일 현재 당해 법인의 총자산가액 중 당해 업종에 공여되는 자산가액이 100분의 50 이상인 경우, 2. 직전 사업연도의 총매출액 중 당해 업종의 매출액이 100분의 50 이상인 경우, 3. 직전 사업연도의 상시 사용하는 종업원 중 당해 업종에 종사하는 상시 사용하는 종업원이 100분의 50 이상인 경우

다. 부동산 임대업이 원고의 주업인지 여부에 관한 원고의 주장

원고는 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인이라고 주장하면서, 그 논거로, ① 먼저 자산의 측면에서, ㉮

규칙 제46조의6 제1호 소정의 당해업종에 공여되는 자산가액이라 함은 고정자산뿐만 아니라 임대에 공하여 지는 유동자산, 투자와 기타자산 등도 포함된다고 보아야 할 것인바, 원고의 주된 자산은 서울 본사에 집중되어 있고 본사는 부동산 임대업만을 영위하고 있어 본사의 자산의 경우 모든 자산이 부동산 임대업에 공여되는 자산으로 보아야 하므로 총자산 중 부동산임대업에 공여되는 자산의 비율이 50%를 훨씬 초과하고 있고, ㉯ 설사 본사의 토지와 건물 등 고정자산만을 임대업 공여자산으로 본다 하더라도 그 자산가액을 평가함에 있어서 토지의 경우 장부가액에 의할 것이 아니라 과세시가표준액에 의하여야 하므로 이를 기준으로 계산할 경우 역시 그 비율이 50%를 초과하며, ㉰ 뿐만 아니라 법인세법의 규정에 의하면 주업판단에 있어서 토지가액은 개별공시지가, 건물의 가액은 과세시가표준액을 적용하도록 되어있으므로 이를 유추적용할 경우 역시 비율이 50%를 초과하고, ② 다음 매출액의 측면에서, 임대업의 매출액에는 순수 임대료수입 뿐만 아니라 이에 부수되는 매출인 관리비 수입과 주차료 수입을 포함시켜야 하고 나아가 임대보증금에 대한 간주임대료 수입도 포함시켜야 하므로 이에 의할 경우 총매출액에서 임대업에 관련된 매출액의 비율이 50%를 초과한다는 점을 들고 있다.

라. 판단

(1) 자산가액의 측면에서 부동산 임대업이 원고의 주업인지에 대한 판단

(가) 먼저,

규칙 제46조의6 제1호 에 규정된 '공여되는 자산가액'을 계산함에 있어서 '공여되는 자산'은 임대에 직접 제공되는 토지, 건물, 구축물, 기계장치 등의 고정자산을 의미하는 것으로 보아야 할 것이고, 그에다가 임대보증금이나 그로부터 취득한 자산 등 직접 임대 공여되지는 않으나 임대와 관련된 자산을 포함하는 것으로는 볼 수 없다(임대보증금 등이 이에 포함된다고 하면, 임대보증금으로 특정의 자산을 취득하고 그 자산으로 다른 사업을 영위하는 경우 그 임대보증금은 부동산 임대업과 무관한 다른 사업을 위하여 쓰여지는 것인데도 이를 임대업에 공여되는 자산으로 인정하게 되어 부당하다).

또한 위 규칙에 규정된 '자산가액'은 그에 관하여 관련법규에 어떠한 규정도 없으므로 일반적으로 인정된 회계기준에 따라 처리된 회사의 장부가액을 의미한다고 볼 것이며, 법령에 아무런 규정이 없음에도 토지의 과세시가표준액을 적용할 수는 없다.

뿐만 아니라, 비록 당시 시행중이던

구 법인세법시행령(1998. 12. 31. 대통령령 제15970호로 개정되기 전의 것) 제14조 제6항 이 '부동산임대업을 주업으로 하는 법인이라 함은 당해 법인의 사업연도 종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50이상인 법인을 말한다. 이 경우 자산가액의 계산은

소득세법 제99조 의 규정에 의하며, 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우 임대사업에 사용되는 자산가액은 재무부령이 정하는 바에 의하여 계산한다'고 규정하고,

구 소득세법(1995. 12. 29. 법률 제5031호로 개정되기 전의 것) 제99조 가 토지에 관하여는 개별공시지가를, 건물에 관하여는 특별한 경우를 제외하고는 과세시가표준액를 적용하여 그 가액을 산정하도록 규정하고 있으나, 위 법인세법 시행령의 규정은 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이 부동산 등을 임대, 대여하고 보증금, 전세금 등을 받은 경우 그에 따른 간주익금을 익금산입하기 위한 규정으로서 지방세법 상의 비업무용부동산에 대한 취득세 중과를 목적으로 하는 이 사건 처분의 근거법령들과는 입법목적이 다른 점 등에 비추어 이를 유추적용할 수도 없다.

(나) 그러므로 살피건대, 갑3호증의 1, 2, 갑7호증, 갑8호증의 1, 2, 갑9호증의 1, 2, 3, 갑11호증의 각 기재, 원심 및 당심증인 김동년의 증언 및 변론의 전취지에 의하면, 원고는 1994년 현재 서울 종로구 서린동 136 대지 2690.8㎡ 및 그 지상의 건물(한효빌딩)을 소유하면서, 그곳에 본사를 두고 위 건물의 대부분(26,658.8㎡)을 임대하고, 나머지 1,003.51㎡만을 임대관리를 위한 사무실로 직접 사용하고 있는데, 임대부분에 대한 임대보증금은 금 18,895,000,000원에 이르고, 원고는 이를 사채상환금, 정기예금, 유가증권 매입금, 부산지점에 대한 대여금으로 사용하고 있는 사실, 원고가 이 사건 토지를 취득한 직전 사업연도인 1994년도의 대차대조표에 의하면, 원고의 자산 총액은 금 35,490,473,713원인데, 그 중 예금과 유가증권 등을 포함한 유동자산이 금 17,645,488,268원이고, 투자와 기타자산이 금 318,000,781원이며, 나머지가 고정자산으로서 금 17,526,984,664원인 사실, 원고의 본사 토지 및 건물, 구축물, 기계장치의 장부가액 합계액은 금 16,837,001,623원으로 자산 총액의 47.44%에 불과한 사실 등을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, 원고가 직접 임대에 공여하고 있는 자산은 본사 토지 및 건물, 구축물, 기계장치 중 원고가 직접 사용하고 있는 부분을 제외한 것으로서 그 가액을 모두 합하여도 총 자산가액의 100분의 50에 미치지 못하고 있으므로, 자산가액의 측면에서 부동산임대업이 원고의 주업이라는 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 매출액의 측면에서 부동산임대업이 원고의 주업인지에 대한 판단

(가) 관리비 및 주차료가 당해 업종의 매출에 포함되는 지 여부

앞서 든 각 증거에 변론의 전취지를 종합하면, 원고의 1994년도 총 매출액은 9,090,892,620원이고, 그 중 임대료 수입은 2,534,389,163원, 관리비 수입은 1,661,840,162원, 주차 수입은 604,443,484원인 사실, 관리비 수입은 임차인들로부터 받는 냉·난방에 관한 전기료, 도시가스비, 경비용역 인건비, 시설 보수관리비, 청소용역비 등이 그 내역이고, 주차료는 원고의 본사 건물 지하 2, 3, 4,층에 2단 주차기를 설치하여 이를 주차장으로 운영하면서 얻는 수입으로, 입주업체들은 월 대당 주차료 198,000원으로 정기주차하고, 방문객은 대당 15분에 1,000원의 주차료를 내고 일시주차하는 형태로 운영되어, 총 주차료 수입 중 정기주차로 인한 수입이 약 60% 정도에 이르고 있는 사실은 이를 인정할 수 있다.

그러나, 위와 같은 원고의 관리비 수입과 주차료 수입은 각기 원고가 목적사업으로 하고 있는 주차장업 및 관리용역업을 영위하여 얻은 수입으로서 각 그에 해당하는 업종의 매출로 볼 것이지 부동산임대업의 매출로 볼 것이 아니라고 할 것이므로[통계청 작성의 한국표준산업분류표에 의하면 부동산임대업(7011, Rental of real estste)은 부동산업 중 자기 소유 또는 임차한 각종 부동산을 임대하는 산업활동으로, 부동산 관련 서비스업(7020, Real estate activities on a fee or contract basis)은 수수료 또는 계약에 의하여, 부동산의 평가, 관리와 임대, 판매, 구매에 관련된 대리 및 중개 등의 산업활동으로, 주차장 운영업(63035, Operation of vehicle parking facilities)은 수수료를 받고 자동차를 일정시간 주차시키는 산업활동으로 각 분류되어 있으므로 원고의 관리용역업은 부동산 관련 서비스업에, 주차장업은 주차장 운영업에 해당하는 것으로서 그 업종들은 부동산임대업과는 별개의 업종이다] 이를 당해 업종의 매출을 계산함에 있어서 포함할 수 없다.

(나) 간주임대료가 당해 업종의 매출에 포함되는지 여부

영 제84조의4 제3항 제1호 나목 은 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인이 지상정착물이 있는 토지를 임대한 경우로서 내무부령으로 정하는 방법에 의하여 산정한 당해토지의 임대수입금액이 당해 토지가액의 100분의 3에 미달하는 토지를 법인의 비업무용토지로 규정하고 있고, 그 임대수입금액의 산정방법을 정한

규칙 제46조의4 제4호 (1)목 은 보증금만 받기로 하고 임대한 경우에는 그 보증금액의 10,000분의 4에 그 임대일수를 곱하여 산출한 금액을 임대수입금액으로 한다고 규정하고 있고, 한편 앞서 든 각 증거에 변론의 전취지를 종합하면 1994년도 원고의 임대보증금에 대하여 위

규칙 제46조의4 제4호 (1)목 의 규정에 따라 계산한 임대수입금액(이른바 간주임대료)이 2,725,776,396원인 사실이 인정된다.

그러나, 간주임대료에 관한

규칙 제46조의4 는 부동산임대업을 주업으로 하는 법인이 토지를 임대한 경우 그로 인한 수입이 일정액에 미달될 때에 그 토지를 비업무용 토지로 규정하면서 보증금만을 받은 경우 일정비율의 수입이 발생한 것으로 간주하여 비업무용토지에 해당하는 지를 가려내기 위한 것으로서 그 규정의 취지와 목적이 주업판단의 기준을 정한

규칙 제46조의6 과는 상이할 뿐만 아니라,

규칙 제46조의6 제2호 의 매출액을 계산함에 있어서 간주임대료를 포함할 아무런 법령상의 근거가 없는 점 등을 종합하여 보면, 위 조항의 매출액은 일반적으로 인정된 회계기준에 따른 회사의 장부 상 매출액만을 의미하는 것으로서 이에

규칙 제46조의4 제4호 (1)목 의 규정에 따른 간주임대료는 포함되지 아니한다고 보아야 할 것이다.

(다) 매출액에 따른 주업 판단

그렇다면, 결국 매출액의 측면에서 부동산임대업이 원고의 주업인지는 원고의 직전사업연도의 장부상 총매출액 중 장부상 임대료 수입이 차지하는 비율이 100분의 50 이상이 되는지에 따라 결정되어야 할 것인바, 원고의 1994년도 총매출액은 9,090,892,620원이고, 그 중 임대료 수입은 2,534,389,163원인 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 그에 의하면 총매출액 중 부동산임대업의 매출액이 차지하는 비율은 27.79% 정도에 불과하여 100분의 50에 미달하므로 매출액의 측면에서 부동산임대업이 원고의 주업이라는 원고의 주장 역시 이유 없다.

(3) 종업원 수의 측면에서 부동산임대업이 원고의 주업인지 여부

나아가, 앞서 든 증거들 및 변론의 전취지를 종합하면, 1994년도 전체종업원 중 부동산임대업에 종사하는 종업원의 비율은 18.46% 정도에 불과하여 종업원 수의 측면에서 보더라도 부동산임대업이 원고의 주업이라고 볼 수 없다.

(4) 이 사건 부과처분의 적법여부

따라서 원고의 주장은 모두 이유 없고, 원고는 부동산임대업을 주업으로 하지 않는 법인으로서 이 사건 토지를 취득하여 그 지상건물의 100분의 10이상을 직접 사용하지 않고 건물 전부를 타에 임대하였으므로

영 제84조의4 제3항 제1호 나목 규정에 따라 이 사건 토지는 법인의 비업무용토지에 해당하고, 그에 대하여 중과세율에 의한 취득세 및 농어촌특별세 중 기납부세액을 제한 금액을 추가로 부과한 이 사건 부과처분은 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하고, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

1999. 10. 29.