1. 처분의 경위

다음의 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 을 제1호증의 1, 을 제3호증의 1, 2, 을 제6호증의 6의 각 기재에 변론의 전취지를 모아보면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고는 법인등기부상 의료기기 제조ㆍ판매업, 부동산 매매ㆍ임대업, 주택 건설업 등 및 이와 관련된 부대사업을 목적사업으로 하는 회사로서, 1997. 6. 30. 사옥 및 임대용으로 사용할 근린생활시설 건물을 신축할 목적으로 주식회사 제일상호신용금고(이하, ‘제일금고’라고만 한다)로부터 서울 서초구 서초동 1574의 4 대 249.8㎡ 및 같은 동 1574의 5 대 236.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)와 그 지상 연와조 아스팔트 슁글잇기 소매점 102.57㎡ 및 철근콘크리트조 스라브 대피소 7.47㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 1,850,000,000원에 매수하였는데, 그 후 이 사건 토지 상에 건물신축공사를 착공하지 아니한 채 이 사건 건물 중 일부를 1997. 11. 3. 및 같은 해 12. 1. 박정순과 김종숙에게 각 임대하였다.

나. 피고는 원고가 이 사건 토지를 취득한 날부터 1년 내에 정당한 사유 없이 건축공사에 착공하지 아니하였고, 위 박정순, 김종숙에 대한 이 사건 건물의 임대수입금액이 이 사건 토지 가액의 100분의 3에 미달한다는 이유로 이 사건 토지가 구 지방세법시행령(1998. 7. 16. 대통령령 제15835호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘영’이라 한다) 제84조의4 제1항 제1호 또는 제3항 제1호 나목이 정한 비업무용토지에 해당한다고 보아, 이 사건 토지의 취득가액에 구 지방세법(1998. 12. 31. 법률 제5615호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라고 한다) 제112조 제2항이 정한 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 원고가 납부한 세액을 차감하고 가산세를 포함하여 1999. 4. 10. 원고에게 취득세 288,600,000원, 농어촌특별세 26,455,000원을 부과ㆍ고지하였다(이하, ‘이 사건 처분’이라 한다).

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 다음과 같은 사유를 들어 피고가 이 사건 토지를 비업무용토지에 해당한다고 보아 취득세 등을 중과세한 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

(1) 영 제84조의4 제1항 제1호의 적용과 관련된 주장

㈎ 원고의 법인등기부상 목적사업 중에는 부동산 임대업도 포함되어 있으므로, 원고가 비록 이 사건 토지를 근린생활시설 건물 신축용으로 취득하였다 하더라도 이를 그 지상의 기존 건물과 함께 임대하여 부동산 임대용으로 사실상 사용한 이상 법인의 고유업무에 직접 사용하였다고 볼 것이므로, 이 사건 토지가 영 제84조의4 제1항 1호 소정의 ‘법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지’에 해당한다고 보아 취득세 등을 중과세한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

㈏ 가사 원고가 이 사건 토지를 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하였다 하더라도, 원고의 대표이사 김진호는 자신과 처 황강숙 소유의 파주시 교하면 야당리 185의 2 토지 등 12필지의 토지를 동아건설산업 주식회사(이하 ‘동아건설’이라고만 한다)에게 4,235,800,000원에 매각하여 그 대금으로 이 사건 토지에 근린생활시설 건물을 신축하고자 하였는데, 1997. 11. 외환위기가 닥치면서 동아건설의 도산으로 인하여 위 토지매매대금을 지급받는 것이 거의 불가능하게 된 데다가 사무실용 건물 임대업의 전망 또한 극히 불투명해짐에 따라 잠정적으로 건물 신축을 보류하고 이 사건 건물을 일시적으로 임대하기에 이른 것이므로, 원고가 이 사건 토지를 법인의 고유업무에 사용하지 못한 데에는 영 제84조의4 제1항 제1호가 정한 정당한 사유가 있다 할 것인데도, 이를 비업무용 토지로 보아 중과세한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 영 제84조의4 제3항 제1호 나목의 적용과 관련된 주장

㈎ 영 제84조의4 제3항 제1호 나목은 아무런 합리적인 근거도 없이 부동산 임대업을 주업으로 하는 법인이 지상정착물이 있는 토지를 임대한 경우, 1년간의 임대수입금액이 토지가액의 100분의 3에 미달하면 무조건 비업무용 토지로 단정하고 있으나, 임대수입금액이란 여러 사정에 따라 일률적으로 상정하기 힘든 것이므로 위 규정은 형평과 합목적성을 결하여 무효이다. 따라서 위 시행령 규정이 무효인 이상 이 사건 토지에 대하여는 영 제84조의4 제3항 제5호를 적용하여 이 사건 건물의 바닥면적에 용도지역 적용비율(주거지역 4배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지에 대하여만 비업무용토지로 보아 중과세를 하여야 하므로, 이를 초과한 부분에 해당하는 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

㈏ 가사 위 시행령 규정이 무효가 아니라 하더라도, 원고의 임대수입이 통상의 3분의 1에도 미치지 못한 원인은 위 (1)의 ㈏항 기재와 같은 사유로 인하여 이 사건 건물을 근린생활시설 건물 신축 전까지 일시적으로 임대할 수밖에 없게 되었기 때문이므로 이에는 영 제84조의4 제3항 단서가 정한 정당한 사유가 있다 할 것인데도, 이를 비업무용 토지로 보아 중과세한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지「관계법령」의 기재와 같다.

다. 사실관계

다음의 사실은 갑 제5 내지 7호증, 갑 제8호증의 1 내지 5, 갑 제9호증, 갑 제10호증의 1 내지 5, 갑 제11 내지 15호증, 갑 제16호증의 2 내지 5, 갑 제17호증, 갑 제22호증의 각 기재, 원심증인 김정의, 한찬희의 각 증언, 원심법원의 파주시장에 대한 각 사실조회결과에 변론의 전취지를 모아보면 이를 인정할 수 있다.

(1) 원고의 대표이사인 김진호와 그의 처 황강숙은 1997. 3. 21. 동아건설과 사이에 자신들 소유인 파주시 교하면 야당리 185의 2 토지 등 12필지의 토지를 위 회사에 총 매매대금 4,235,800,000원에 매도하기로 약정하고, 같은 달 28. 위 회사로부터 이에 따른 약정금 1,270,740,000원을 지급받았다.

(2) 위 매매계약서상 중도금은 토지거래허가취득일로부터 6개월, 잔금은 토지거래허가취득일로부터 12개월 후에 각 지급하기로 약정되어 있는데, 위 매매토지에 대한 토지거래허가신청이 접수되지 아니한 상태에서 1998. 1. 31. 위 매매토지 일대가 토지거래허가구역에서 해제되었다.

(3) 원고는 대표이사인 김진호로부터 위 약정금 중 일부인 7억 원을 차입하여 이 사건 토지의 매수대금에 충당하고, 나머지 매매대금 1,150,000,000원은 제일금고로부터 대출받아 충당하였다.

(4) 원고는 1997. 6.말경 이 사건 토지에 지상 14층, 지하 2층의 건물을 신축할 계획을 세우고 종합건축사사무소 단우모람에 설계를 의뢰하였고, 1997. 11.경에는 건축계획을 지상 18층, 지하 2층으로 수정하여 건축사사무소 제트에 설계를 의뢰하였으며, 당시 총 공사대금은 40억 원 내지 60억 원으로 예상하였고, 위 동아건설에 대한 토지 매각대금 등을 받아 공사대금을 충당할 계획이었다. 그러나, 이후 동아건설은 1999. 5. 28.에 중도금 중 일부인 5억 원만을 지급하였을 뿐, 아직까지 나머지 중도금 및 잔금의 지급을 지체하고 있다.

(5) 원고는 공사대금의 조달이 어려울 뿐 아니라 외환위기로 인한 전반적인 경기악화로 인하여 임대용 건물 건축의 수익성이 불투명하게 되자, 건물신축을 보류하고 건물신축시 즉시 반환할 것을 조건으로 이 사건 건물 일부 및 그 부속토지를 김정숙, 박정순에게 잠정적으로 임대하였다.

(6) 원고는 최근 다시 건물신축사업을 추진하고 있는데, 처음 계획했던 것보다 규모를 줄여 지상 8층, 지하 2층의 건물신축계획을 거의 확정한 단계이고, 아직 건축허가도 받지 아니한 상태이다.

라. 판단

(1) 영 제84조의4 제1항 제1호의 적용과 관련된 주장에 관한 판단

㈎ 법인의 고유업무에 직접 사용했는지 여부

위 1.항 및 2.의 다.항 기재 각 인정사실에 의하면, 원고는 사옥 및 임대용으로 사용할 근린생활시설 건물을 신축하기 위하여 이 사건 토지를 취득한 다음, 근린생활시설 건물을 신축하기 전까지 잠정적으로 그 지상 기존 건물의 일부와 그 부속토지를 취득 당시의 상태 그대로 임대하여 온 것임을 알 수 있다. 이처럼 원고가 근린생활시설 건물 신축용으로 이 사건 토지를 취득한 이상, 다른 특별한 사정이 없는 한 이 사건 토지에 관한 원고의 고유업무는 그 건물의 신축이라 할 것이고, 그 신축 시까지 잠정적으로 이 사건 토지의 일부를 그 지상의 기존 건물과 함께 임대하였다 하더라도 이로써 그 고유업무가 원고의 법인등기부상 목적사업 중의 하나인 부동산임대업으로 바뀌는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97누4555 판결 등 참조).

따라서, 원고는 이 사건 토지를 취득한 날인 1997. 6. 30.부터 1년 내에 그 취득목적인 근린생활시설 건물의 신축에 착수하지 아니하였으니 정당한 사유가 인정되지 않는 한 이 사건 토지는 영 제84조의4 제1항 제1호가 정한 비업무용 토지에 해당한다 할 것이므로, 이 사건 토지를 원고의 고유업무에 직접 사용하였다는 취지의 원고의 주장은 이유 없음에 돌아간다.

㈏ 고유업무에 사용하지 못한데 정당한 사유가 있는지 여부

영 제84조의4 제1항 제1호에서 말하는 ‘정당한 사유’라 함은 그 취득한 토지를 법인의 고유업무에 직접 사용하지 못한 사유가 천재지변, 법령 또는 행정관청에 의한 사용불능금지제한 등 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유로 인한 것이거나, 내부적으로 토지를 고유업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나, 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 고유업무에 사용할 수 없는 경우를 말하는 것이고, 토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 고유업무에 직접 사용하기를 포기한 경우는 포함되지 아니한다(대법원 1997. 6. 27. 선고 96누16810 판결 등 참조).

그러므로 과연 원고가 유예기간 내에 이 사건 토지를 고유업무에 직접 사용하지 아니한 것에 정당한 사유가 존재하는지 여부에 관하여 보건대, 위 다.항 기재 인정사실에서 의하면, 원고는 이 사건 토지의 취득일부터 1년 간의 유예기간 동안은 물론, 현재까지도 건축허가조차 신청하지 아니한 상태로 단지 건물설계계획만 수차 변경하고 있을 뿐이고, 제일금고로부터 이 사건 토지 매수대금의 상당부분을 대출받은 데다가, 동아건설과의 위 토지매매계약서상 중도금 및 잔금의 지급시기가 토지거래허가일로부터 6개월 내지 1개월 후로 정하여지는 등 확정적이지 못한 데도 그 매매대금으로 건물신축대금을 충당하기로 하는 등, 원고의 건물신축을 위한 자금조달계획 자체가 당초부터 무리한 것이었다고 추단되는 점에 비추어 볼 때, 원고가 주장하는 외환위기로 인한 전반적인 경기악화와 동아건설의 중도금 및 잔금 지체 등의 사정만을 들어 원고에게 귀책사유가 없는 외부적인 사유로 건물신축이 지연되었다고 보기는 어렵고, 나아가 내부적으로 이 사건 토지를 고유업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 고유업무에 사용할 수 없는 경우에 해당한다고 보기도 어렵다 할 것이다.

따라서, 원고가 유예기간 내에 이 사건 토지를 고유업무에 직접 사용하지 아니한 것에 정당한 사유가 존재한다고는 할 수 없으므로 이 부분에 관한 원고의 주장 역시 이유 없고, 결국 이 사건 토지가 영 제84조의4 제1항 제1호가 정한 비업무용 토지에 해당한다 하여 중과세한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

(2) 영 제84조의4 제3항 제1호 나목의 적용과 관련된 주장에 관한 판단

㈎ 이 사건에 영 제84조의4 제3항 제1호 나목을 적용할 수 있는지 여부

위 나.항 기재 관계법령에서 본 바와 같이, 영 제84조의 4 제3항 제1호 소정의 비업무용 토지에 해당하려면 우선 그 토지가 제1호에서 규정한 대로 ‘부동산임대용으로 취득한 토지’여야 하고, 여기서 부동산임대용으로 취득한 토지라 함은 ‘부동산을 대여하고 그 대가를 받을 목적으로 취득하여 임대용에 공여하는 토지’를 말한다(구 지방세법시행규칙 제46조의8).

그런데, 앞서 본 바와 같이 원고는 토지를 대여하고 그 대가를 받을 목적으로 이 사건 토지를 취득하여 임대용에 공여한 것이 아니라 사옥 및 임대용으로 사용할 근린생활시설 건물을 신축할 목적으로 이 사건 토지를 취득한 것이고, 이후 건물 신축이 지연됨에 따라 철거할 예정인 기존 건물의 일부 및 그 부속토지를 잠정적으로 임대한 것에 불과하므로, 이 사건 토지는 ‘부동산임대용으로 취득한 토지’라고 볼 수 없다 할 것이어서 이 사건에는 영 제84조의4 제3항 제1호 나목을 적용할 수가 없다.

한편 이 사건 처분은 이 사건 토지가 영 제84조의4 제3항 제1호 나목이 정한 비업무용 토지에 해당함은 물론 같은 조 제1항 제1호가 정한 비업무용 토지에도 해당한다는 것을 그 원인으로 한 것이고, 위 라.의 (1)항에서 판단한 바와 같이 이 사건 토지가 같은 조 제1항 제1호가 정한 비업무용토지에 해당한다는 점에서 이 사건 처분이 적법한 이상, 이 사건 토지가 같은 조 제3항 제1호 나목이 정한 비업무용 토지에 해당한다는 이유로 이 사건 처분이 내려졌음을 전제로 하는 원고의 주장들은 모두 나아가 살펴볼 필요도 없이 이 사건 처분은 적법하다 하겠다.

㈏ 이 사건에 영 제84조의4 제3항 제5호를 적용하여야 하는지 여부

위 가.의 (2)의 ㈎항에 설시한 바와 같이, 원고는 영 제84조의4 제3항 제1호 나목이 무효이므로 이 사건에는 같은 조 제3항 제5호를 적용하여야 한다는 취지의 주장도 아울러 한다.

위 주장의 취지가 명백하지는 아니하나, ① 위 주장이 영 제84조의4 제3항 제5호를 근거로 이 사건 토지 중 지상정착물의 바닥면적에 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 않는 부분은 비업무용 토지에서 제외되어야 한다는 취지라면, 위 조항은 같은 조 제1, 2항의 규정에도 불구하고 위 산정면적을 초과하는 토지는 비업무용 토지로 본다는 취지일 뿐이고 위 산정면적 범위 내의 토지는 다른 규정에도 불구하고 비업무용 토지에서 제외한다는 취지가 아니므로, 위 주장은 그 자체로 이유 없는 것이 되고, ② 위 주장이 이 사건 토지에 영 제84조의4 제3항 제1호 나목을 적용할 수 없으므로 이 사건 토지는 비업무용 토지가 아니나, 다만 위 제3항 제5호 소정의 산정면적 초과부분만은 비업무용 토지임을 자인한다는 취지라면, 이 사건 처분은 같은 조 제3항 제1호 나목뿐 아니라 같은 조 제1항 제1호에 해당한다는 것도 처분사유로 삼고 있고 위 제1항 제1호를 적용한 이 사건 처분이 적법하다 함은 위에서 판단한 바와 같으므로, 위 주장 역시 그 자체로 이유 없게 된다.

3. 결 론

그렇다면, 이 사건 토지가 영 제84조의4 제1항 제1호가 정한 법인의 비업무용 토지에 해당함을 원인으로 한 피고의 이 사건 처분에는 어떠한 위법이 있다고 볼 수 없으므로 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 이와 결론을 같이 한 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.