3. 처분의 적법 여부

가. 관계 법령의 취지

구 지방세법 제112조 제2항은 법인이 비업무용토지를 취득할 경우의 취득세율을

이와 같이 채권보전용 토지를 원칙적으로 비업무용토지에서 제외하면서 위 토지에 대하여 유예기간 내에 매각할 의무를 부여하고 있는 것은 법인이 고유목적 이외의 토지를 보유함으로 인한 비생산적인 투기의 조장을 방지하여 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는 데에 있는 것이므로, 위

나. 인정사실

(1) 이 사건 토지의 현황 및 활용가능성

(가) 이 사건 토지는 서울 용산구 이촌동 소재 한강맨션아파트와 강변북로 사이에 위치한 토지로서 일반주거지역 중 제3종 미관지구 및 아파트지구로 지정되어 있는데, 그 전체 면적이 2,697.8㎡에 달하기는 하나 동서방향으로 가늘고 긴 삼각형의 형상을 하고 있는 데다가 강변북로쪽으로는 직접 진출입이 불가능하고 반대편 이촌동길쪽으로도 한강맨션아파트 부지에 가로막혀 있어서 현재까지 독립적인 건축물의 대지로는 이용되지 못하고 사실상 한강맨션아파트 부지에 딸린 공터로서 위 아파트 주민들의 주차공간 및 정원으로 활용되고 있다.

(나) 이 사건 토지를 미관지구로서의 제약이나 서울특별시 조례에 따른 건폐율, 용적율, 건축물의 높이 등 건축허가조건에 맞추어 공동주택의 대지로 활용할 경우 2층 내지 4층 높이의 공동주택 19세대(23평형 8세대, 26평형 11세대)를 건축하는 것이 가능하고, 이 경우 산술적으로는 약 4,386,000,000원의 분양수입을 예상할 수 있어 총공사비 1,603,975,000원과 경비 285,300,000원을 제외하면 토지대금으로 2,496,725,000원을 회수할 수 있기는 하나, 이는 설계와 시공, 분양이 모두 순조롭게 이루어졌을 경우를 상정한 것으로서 부동산경기 침체, 설계상시공상 하자로 인한 분양지연 등의 사유가 발생할 경우에는 위와 같은 수익의 실현을 기대하기 어렵다.

(2) 이 사건 토지의 취득경위

조성농협은

(3) 조성농협 및 원고의 매각노력

(가) 조성농협은 이 사건 토지를 낙찰받은 후 어차피 공매를 통하여서는 낙찰가격 2,800,000,000원을 회수하기 어렵다고 판단하여 위 김재덕, 조영근과 호성물산측에서 나선 백성기에게 6개월 정도 이 사건 토지를 매각하거나 중개할 수 있는 기회를 부여하고, 이 사건 토지의 처분성을 높이기 위하여 한강맨션아파트에 대하여 이촌동길과 이 사건 토지 사이에 설치된 담장의 철거를 요청하였으나, 결국 아무런 성과도 얻지 못한 채 1997. 12.경 백성기가 이 사건 토지의 매각을 포기함에 따라 서둘러 같은 달 4. 부동산 공매를 위한 입찰공고를 하였다.

(나) 조성농협은 위 최초 입찰공고를 하면서 공매예정가격을 낙찰가격보다 높은 4,273,060,000원으로 하였는데, 이는 최초 공매예정가격을 감정가격과 장부가격 중 높은 가격으로 산정하게 한 농업협동조합중앙회의 채권관리요령에 따라 개별공시지가에 의한 가격인 4,273,060,000원을 공매예정가격으로 정한 것으로서, 1998. 4. 8. 제2차 공매입찰을 공고한 이후에는 농업협동조합중앙회 부동산매각센터에 매각을 위임하여 1999. 12. 15.까지 총 9차례에 걸쳐 1,188,000,000원까지 예정가격을 낮춰 가며 계속하여 중앙 일간지에 입찰공고를 하였고, 이와 별도로 원매자를 물색하여 결국 같은 달 16.에야 정종화 외 21명에게 수의계약으로 대금 1,500,000,000원에 이를 매각할 수 있었다.

(다) 위 호성물산과의 거래 및 담보취득 과정에서 조성농협에 손해를 끼친 조합장 김의열과 상무 조계환, 부장 김재덕 등은 이로 인하여 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반죄(배임)로 형사처벌을 받았고, 조성농협은 위 공매절차가 진행 중이던 1998. 11. 27. 원고와 합병계약을 체결하고 흡수합병되어 해산되기에 이르렀다.

[이상 증거 : 갑1 내지 8, 갑9-1 내지 5, 갑10 내지 12. 갑12, 갑13 내지 16의 각 1, 2, 갑17, 갑18, 19의 각 1, 2, 갑20, 갑21 내지 23의 각 1, 2, 갑24, 갑28, 갑29-1 내지 4, 갑30 내지 32, 갑33, 갑34-1, 2, 증인 박홍채, 감정인 한규호에 대한 감정촉탁 및 사실조회결과, 서울특별시 용산구청장에 대한 사실조회결과]

다. 판단

위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지는 본래 환가성이 극히 불량하여 외상대금채권에 대한 담보로서 부적절한 토지임에도 조성농협이 이를 담보로 취득하였다가 임의경매절차에서 낙찰까지 받고, 취득 이후에도 6개월 이상 김재덕, 백성기 등의 매각약속만 믿고 공매절차에 착수하지 않았으며, 최초 공매가격을 지나치게 높게 정하는 등 조성농협의 매각노력을 의심할 만한 사정이 없는 것은 아니나, 조성농협으로서는 위 호성물산과의 거래에서 상대방의 기망행위와 조합장이나 담당 간부직원의 배임행위로 이미 막대한 손해가 발생한 상황에서 손실을 최소화하고 채권회수를 극대화하기 위한 방법으로 담보목적물인 이 사건 토지를 취득하는 것이 사실상 불가피하였던 점, 이 사건 토지의 현황 및 활용가능성과 당시의 경제상황 등에 비추어 어차피 이른 시간 내에 정상적인 절차를 통한 매각이 어려웠던 이상, 공매절차에 앞서 위 거래에 책임이 있는 담당 직원이나 호성물산측으로 하여금 이 사건 토지를 처분하여 스스로 문제를 해결할 수 있도록 6개월 정도 시간을 부여하였다고 하여 그 매각이 실질적으로 지연되었다고 보기 어렵고, 위 매각위임이 실패로 돌아간 후 조성농협과 원고가 순차 공매 예정가격을 낮춰가면서 입찰공고를 계속하는 한편 이와는 별도로 원매자를 물색하여 마침내 취득가액의 반액 정도의 가격으로나마 이 사건 토지를 처분하기에 이른 점, 조성농협이나 원고가 농업인들의 자주적인 협동조직으로서 영리를 목적으로 하지 않는 공공법인으로서 성격을 갖는 데다가 전임 조합장 김의열 등이 위 호성물산과의 거래 및 이 사건 토지의 담보취득과 관련하여 형사처벌을 받게 된 상황이었기 때문에 후임 조합장 등 임직원들은 이 사건 토지의 매각절차나 가격결정에 신중을 기할 수밖에 없었던 점 등의 사정을 종합하여 보면, 비록 원고가 조성농협이 이 사건 토지를 취득한 날부터 2년 8개월 가까이 경과한 후에야 매각에 성공하였다 하더라도 이를

4. 결론

그렇다면 피고의 이 사건 과세처분은 모두 위법하므로, 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 주문과 같이 판결한다.