주택건설을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설용 토지를 취득하고 그 취득일로부터 4년 이내에 당해 토지를 주택건설에 사업하지 못한다면 지방세법 법 제112조 제2항의 중과세율을 적용받게 되는 것이라 공동주택 건축허용구역으로 지정될 가능성이 낮다는 것을 충분히 알 수 있었음에도 무리하게 공사를 강행한 것은 4년이 경과하도록 주택건설의 목적에 사용하지 않은 데에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다.

1. 처분의 경위

[인정근거] 다툼없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1 내지 3, 갑 제5호증, 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론의 전취지

가. 원고는 고속버스운송사업과 주택의 신축판매업 등을 사업 목적으로 하는 회사로서 1994. 2. 28. 인천 남동구

간석동 616-3 대 5,341.3㎡, 616-4 공장용지 30,925㎡, 616-5 공장용지 2,818.8㎡ 합계 39,085.1㎡(이하, ‘이 사건 토지’라 한다)를 아파트 건축부지로 사용할 계획으로 취득하였다.

나. 한편,

주식회사 광주고속이 1993. 12. 13.

주식회사 금호건설로,

주식회사 금호건설이 1997. 3. 14.

금호건설 주식회사로 각 상호가 변경되었고,

주식회사 금호는 1996. 2. 29.

금호타이어 주식회사로 상호변경되었는데, 위

금호건설 주식회사가 1999. 2. 23.

금호타이어 주식회사에 흡수합병되어 설립된 회사가 원고이다. 이 사건에서는 원고가 설립되기 이전에 주식회사 광주고속,

주식회사 금호건설 및

금호건설 주식회사가 수행한 행위도 편의상 원고가 수행한 것으로 설시한다.

다. 피고는, 원고가 이 사건 토지를 취득하고도 고유업무에 직접 사용하지 아니할 뿐만 아니라, 고유업무에 직접 사용하지 아니한 정당한 사유가 없어 법인의 비업무용 토지에 해당한다는 이유로, 1999. 5. 1. 원고에 대하여 이 사건 토지의 취득가액 금31,268,000,000원에

구 지방세법(1998. 12. 28. 법률 제5598호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라고 한다) 제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액(가산세 포함)에서 원고가 이미 납부한 세액을 공제한 취득세 금 4,877,808,000원을 부과고지하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

2. 당사자의 주장

피고가 이 사건 처분은 위 처분사유와 관계법령에 따른 것으로 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 이 사건 토지를 법인의 고유목적에 사용하지 못한 데에는 다음과 같이 정당한 사유가 있으므로 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다.

가. 원고는, 계열사이던

주식회사 금호(이하 ‘

금호’라고 한다) 소유로서 도시계획상 일반공업지역인 이 사건 토지를 아파트 신축분양 목적으로 1992. 2. 28.

금호로부터 매수하기로 약정하였다.

나. 그 뒤 1992. 6. 27. 용도지역이 준공업지역으로 변경되었는 바, 그 당시의 건축법령에 의하면 준공업지역 안에서는 도시계획 및 주거환경 등에 지장이 있다고 시장군수가 인정하여 지정공고하는 구역이 아니면 공동주택의 건축이 가능하였다.

다. 원고는 그에 따라 이 사건 토지에 아파트 건축계획을 추진하였는데, 피고가 갑자기 1992. 7. 11. 이 사건 토지지역을 공동주택 건축불가능지역으로 지정공고함에 따라 그 건축이 제한되었다.

라. 그러나, 이 사건 토지의 경우 인근에 이미 대규모 아파트가 건립되어 있었고 전문기관의 환경 및 교통영향평가 결과 아파트를 건축하여도 주거의 안녕과 건전한 생활환경의 보호에 방해가 되지 않는 것으로 평가되었으며, 행정청이 이 사건 토지 주변에 있는 공장의 지방 이전을 장려하고 있는 상황이었으므로, 공동주택 건축허용구역으로 지정받는 것이 가능할 것으로 판단하였다.

마. 그런데, 1994. 2. 28. 이 사건 토지를 취득한 후 공동주택 건축허용구역으로 지정받기 위하여 많은 노력을 하였음에도 거부당하여, 원고는 아파트 건설을 하지 못하게 되어 많은 손해를 입는 등으로 자금사정이 악화되어 결국 이 사건 토지를 취득가보다 훨씬 저가에 매각한 후 부채상환을 하고 있다.

바. 이러한 사정을 고려하면 원고가 이 사건 토지를 법인의 고유목적에 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다고 할 것임에도, 피고가 이 사건 토지를 법인의 비업무용토지로 보아 중과세율을 적용하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 관계 법령

별지 기재와 같다.

4. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 인정사실

[인정근거] 앞서 본 증거들, 갑 제6 내지 9, 11, 12호증, 갑 제13호증의 1, 2, 갑 제15호증의 1 내지 6, 갑 제16 내지 25, 27 내지 37, 39, 42호증, 갑 제43호증의 1 내지 3, 갑 제44호증의 1 내지 4, 을 제5호증의 3, 을 제6 내지 13호증, 을 제14호증의 1 내지 4, 을 제15 내지 21, 23, 26, 28호증, 을 제29호증의 1, 2, 을 제30호증, 을 제31호증의 1 내지 5의 각 기재 또는 영상, 제1심 증인 임채원, 김영철, 김영현의 일부 증언, 변론의 전취지

⑴ 이 사건 토지는 원래 도시계획상 용도지역이 일반공업지역이었으나 1992. 6. 27. 건설부고시 제92-324호로 준공업지역으로 변경고시된 지역으로, 동쪽에 영신기계 주식회사를 비롯한 중소기업들의 공장이, 서쪽에 제일합판 주식회사 공장 등이, 남쪽에 이화아파트 및 범양아파트 단지가, 북쪽에 한국수출산업 6공단이 각 소재하고 있다.

⑵ 한편, 도시계획상 준공업지역으로 지정된 구역안에서의 공동주택 건축허용과 제한에 관한 법령상의 규정을 보면, 1992. 5. 30. 대통령령 제13655호로 전문개정되기 전의

구 건축법시행령은 제66조 제1항 제9호 [별표 9] 제1호에서 시장군수가 도시계획 및 주거환경 등에 지장이 있다고 인정하여 지정공고하는 구역안의 공동주택은 건축할 수 없다고 규정하고 있고, 위와 같이 전문개정된

구 건축법시행령은 제65조 제1항 제10호 [별표 11] 제2호에서 공동주택은 건축조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있다고 규정하고 있으며, 부칙 제3조에서 이 영에 의하여 새로이 건축조례에 위임된 사항은 이 영 시행일로부터 1년의 범위내에서 당해 건축조례가 제정될 때까지 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있고, 1993. 5. 15. 개정된 인천광역시 건축조례는 제25조 제2호 나.목에서 연립주택 및 아파트는 시장이 도시계획 및 주거환경 등에 지장이 없다고 인정하여 지정공고하는 구역 안에 한하여 건축할 수 있다고 규정하였다가, 1994. 1. 1. 다시 개정된 인천광역시 건축조례는 제25조 제1호에서 연립주택과 아파트는 구청장이 도시계획 및 주거환경에 지장이 없다고 인정하여 지정공고하는 구역안에 한하여 건축할 수 있다고 규정하고 있다.

⑶ 이 사건 토지의 도시계획상 용도지역이 준공업지역으로 변경된 이유는 1991. 9. 30. 당시 소유자인 금호가 인천광역시장에게 이 사건 토지가 공장부지로는 건폐율이 초과되어 공장을 다시 건축할 수 없어, 이 사건 토지위의 공장을 주변환경 여건에 부합하는 경공업 시설로 전환하여 아파트형 공장 건축부지 등으로 재개발하겠다고 건의하여 이루어진 것이다.

⑷ 피고는 이 사건 토지의 도시계획상 용도지역이 준공업지역으로 변경된 직후인 1992. 7. 11. 이 사건 토지를 공동주택 건축불가능지역으로 지정공고(위 전문개정된 구 건축법시행령 부칙 제3조, 전문개정되기 전 구 건축법시행령 제66조 제1항 제9호 [별표 9] 제1호에 근거하여)하였다가, 1994. 5. 17. 부평구 내의 준공업지역 중 일부를 공동주택 건축허용구역으로 지정공고할(위 전문개정된 구 건축법시행령 제65조, 1994. 1. 1. 개정된 인천광역시 건축조례 제25조 제1호에 근거하여) 때도 이 사건 토지는 그 지정공고에서 제외되었다.

⑸ 그런데, 원고는 1992. 2. 28.

금호로부터 이 사건 토지를 매수하기로 약정한 뒤, 같은 해 3. 6.

금호로부터 토지사용 승낙을 얻어 이 사건 토지에 아파트를 건설하기 위한 준비작업에 착수한 후, 1992. 4. 23. 인천광역시장에게

소외 주식회사 건익기술단에 의하여 작성된 교통영향평가서를 붙여 이 사건 토지에 아파트 건설을 위한 교통영향평가 심의를 신청하였으나, 인천광역시장은 1992. 5. 9. 이 사건 토지가 도시계획상 용도지역이 일반공업지역이므로 공동주택을 건축할 수 없다는 이유로 반려하였다.

⑹ 원고는 그 후, 1992. 2. 28.자 매매약정에 따라 1992. 7. 9. 매매예약을, 1992. 12. 31. 매매계약을 각 체결하였는데, 이때 원고는 피고로부터 주택 건축 목적이 아닌 아파트형 공장 건축을 목적으로 하여 토지거래허가를 받았다. 원고는 1994. 2. 28. 잔금을 지급하여 이 사건 토지를 취득하였다.

⑺ 원고는, 1996. 3. 18.경 피고에게 이 사건 토지를 공동주택 건축허용구역으로 지정공고하여 줄 것을 청원하였으나, 피고는 1996. 3. 25.경 이 사건 토지 주변에 수출6공단이 위치하고 있어 환경공해 등으로 주거지로 부적합하다는 이유로 공동주택 건축허용구역으로 지정할 계획이 없다고 회신하였고, 이에 원고는 다시 인하대학교 부설 환경연구소에 의뢰하여 작성된 환경영향평가서를 붙여 피고에게 청원하였으나, 피고는 1996. 4. 30.경 이 사건 토지에 대하여 건축제한을 해제할 계획이 없다고 다시 회신하였다.

⑻ 원고는 또 1996년 7월과 1997년 8월경 소외 주식회사 경동기술공사로부터 이 사건 토지에 아파트를 건축하더라도 주거환경에 문제가 없다는 내용의 환경영향평가서를 받고, 1996년 9월 초순경, 1997. 3. 22.경 및 1997년 11월 초순경 등 3차례에 걸쳐 이 사건 토지를 공동주택 건축허용구역으로 지정공고하여 줄 것을 피고에게 각 청원하였으나, 피고는 1996. 9. 9., 1997. 9. 10. 및 1997. 11. 15. 원고에게 이 사건 토지를 공동주택 건축허용구역으로 지정공고할 계획이 없다고 각 회신하였다.

⑼ 그 후 원고는 2000. 5. 3. 소외 삼성테스코 주식회사에 이 사건 토지를 매각하였다.

나. 판단

⑴ 원고가 이 사건 토지를 매도할 때까지 이 사건 토지에서 아파트 건설에 착공하지 아니하였다는 점은 원고도 자인하고 있으므로, 이 사건 처분의 적법 여부는 과연 원고가 위 사업을 시행하지 못한 데 정당한 사유가 있는지 여부에 달려 있다고 할 것이다.

⑵ 관계법령을 종합하면, 주택건설을 목적사업으로 하는 법인이 주택건설용 토지를 취득한 경우에는 취득일로부터 4년 이내에 당해 토지를 주택건설에 사용한 경우에는 통상의 취득세율에 의한 취득세를 부담하지만, 정당한 사유없이 위 기간을 경과한 경우에는 법 제112조 제2항의 중과세율을 적용받게 된다 할 것이다.

그런데 여기서 비업무용토지의 제외 사유가 되는 정당한 사유는 그 취득토지를 고유업무에 사용하지 못한 사유가 행정청의 사용 금지, 제한 등 외부적 사유로 인한 것이거나, 내부적으로 토지를 고유업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 고유업무에 사용할 수 없는 경우를 말하고, 토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 등으로 고유업무에 사용하기를 포기한 경우는 이에 포함되지 아니한다 할 것이며, 그 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 취득세 중과의 입법취지를 충분히 고려하면서 해당법인이 영리법인인지 또는 비영리법인인지, 토지의 취득목적에 비추어 이를 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상사실상의 장애 유무 및 장애 정도, 당해 법인이 토지의 고유목적에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다(

대법원 1999. 2. 24. 선고 97누3132 판결 등 참조).

⑶ 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 토지를 고유업무에 사용하지 못하게 된 것은 이 사건 토지에 대하여 공동주택의 건축이 허용되지 않았기 때문인데, 이 사건 토지는 원고가 이를 취득하기 전부터 이미 공동주택 건축불가능지역으로 지정공고되어 있었던 점, 원고의 계열사로서 매도인인 금호가 원고에게 이 사건 토지를 매도하기로 약정하기 불과 5개월 전에 인천광역시장에게 이 사건 토지의 용도지역을 일반공업지역에서 준공업지역이나 준주거지역으로 변경해달라고 건의한 점, 주위에 공단이 소재하고 있는 이 사건 토지의 위치 및 주위 여건 등에 비추어 볼 때, 주택의 신축판매업을 주요 목적사업으로 하는 원고가 취득 당시부터 이 사건 토지에 대하여 공동주택 건축허용구역으로 지정될 가능성이 낮다는 것을 충분히 예견할 수 있었던 점, 원고는 이 사건 토지를 취득한 다음 무리하게 아파트의 건설에만 집착하여 그 당시의 법령에 의하더라도 건축이 가능한 아파트형 공장의 건축분양 등에는 전혀 관심을 기울이지 아니한 점, 그리고, 피고는 이 사건 토지 주위에 공단이 위치하고 있어 주거지로서는 부적합하다는 판단아래 이 사건 토지를 공동주택 건축허용구역으로 지정고시하지 아니한 것으로 그 합리성이 인정되는 점 등에 비추어 보면, 비록 원고가 아파트 건설을 하지 못하게 됨에 따라 많은 손해를 입고 자금사정이 악화되어 이 사건 토지를 취득가보다 훨씬 낮은 가격에 매각한 사정을 고려하더라도, 원고가 이 사건 토지를 그 취득일로부터 4년이 경과하도록 주택건설의 목적에 사용하지 않은 데에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다.

따라서 이 사건 토지의 취득에 관하여 법 제112조 제2항의 중과세율을 적용한 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이다.

5. 결론

그렇다면, 이 사건 처분이 위법함을 전제로 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론이 같으므로 정당하고 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.