구 공인중개사법에 따라 구축한 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 신고한 가액을 과세표준으로 하는 것이지만, 신고가액의 적정성을 검증할 수 없는 경우에는 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 할 것이므로, 결국 신고가액이 시가표준액에 현저히 미달하고, 부동산 거래 신고 당시 거래가액의 적정성에 대하여 검증을 받지 않은 부동산에 대하여 시가표준액을 과세표준으로 삼은 처분은 정당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007. 3. 27.

이향숙으로부터 서울 도봉구

쌍문동 56 삼익세라믹아파트 상가 제지하층 제1호(토지 320.4401㎡, 건축물 224.22㎡, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 매수하였고, 피고에게 이 사건 부동산의 거래가액이 150,000,000원이라고 신고한 뒤 그에 따른 취득세, 등록세 및 농어촌특별세 등을 납부하고 2007. 4. 26. 원고 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 그런데 피고는

구 지방세법(2007. 12. 31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법’이라 한다) 제111조 제2항 단서

제2호,

제130조 제2항 단서에 의하여 이 사건 부동산의 취득세 과세표준을 시가표준액인 696,723,061원(토지 572,400,000원 + 건축물 124,323,061원)으로 보고, 2007. 7. 10. 원고에게 당초 신고한 150,000,000원과의 차액 546,723,061원에 대하여 산정한 취득세 10,934,460원(=546,723,061원 * 세율 0.002, 원 미만 버림) 및 그에 따른 신고불성실가산세 및 납부불성실 가산세 1,339,460원, 농어촌특별세 1,227,380원{= (10,934,460원 × 10%) + (1,339,460원 × 10%)}을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1 내지 4, 을 제6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 원고의 주장

⑴

구 지방세법 제111조 제1항,

제2항은 원칙적으로 취득자가 신고한 금액을 취득세의 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 다만 그 신고가액이 제2항 각 호가 정하는 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하되,

구 지방세법 제111조 제5항 제5호,

제130조 제3항,

구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(2008. 2. 29 법률 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공인중개사법’이라 한다) 제27조,

제28조의 규정에 의하여 공인중개사를 통하여 실지거래가액에 대한 신고서를 제출하고 검증을 받은 경우에는 그 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하도록 하고 있다.

⑵ 원고는 이 사건 부동산을 실제로 150,000,000원에 매수한 뒤 피고에게

구 공인중개사법 제27조에 따른 신고서를 제출하여 신고필증까지 교부받았는바, 당시 그 거래가액에 대하여

구 공인중개사법 제28조에 따른 검증이 이루어진 것이 분명하다. 따라서 이 사건 부동산에 관하여는 검증을 받은 사실상의 취득가액 150,000,000원을 과세표준으로 보아야 하고, 이와 달리 보고 시가표준액을 과세표준으로 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

⑴ 살피건대,

구 지방세법 제111조 제5항 제5호,

제130조 제3항은 신고가액이 시가표준액에 미달한다 하더라도

구 공인중개사법 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 사실상의 취득가격에 의하여 취득세, 등록세를 산정하도록 규정하고 있는바,

구 공인중개사법 제28조는 건설교통부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여

제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 하고, 시장·군수 또는 구청장은

제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하도록 하고 있다.

⑵ 그런데 을 제1 내지 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 원고가 신고한 이 사건 부동산(토지 및 건축물)의 취득가액 150,000,000원은 건축물을 제외한 토지만의 개별공시지가 576,792,180원(=320.4401㎡ × 개별공시지가 1,800,000원)에도 현저히 미치지 못하는데, 현재 부동산거래가격 검증체계는 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지(전, 답, 임야 등 나대지)에 대하여만 구축되어 있을 뿐 그 외 이 사건 부동산과 같은 상가나 오피스텔 등 기타 건축물의 경우에는 기초가격정보가 없어 검증체계가 구축되어 있지 않고, 따라서 피고는 원고의 신고 당시 이 사건 부동산 취득가액의 적정성을 검증하지 못하였던 사실을 각 인정할 수 있다.

⑶ 그렇다면, 건설교통부장관이 구축한 검증체계가 없어 신고가액의 적정성을 검증할 수 없는 경우에 과연 어떻게 과세표준을 정하여야 하는지에 대하여 살피건대, 원칙적으로 취득세ㆍ등록세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세이고, 또한 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경우 취득ㆍ등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이므로, 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정되어야 할 것이고, 따라서 취득자가 취득재산의 실제 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있으나, 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 아니하는 취득의 경우에는 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악하여 과세표준으로 삼아야 할 것이다. 그러나 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세 부담이 달라지게 될 여지가 있어 오히려 실 질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수 있으므로 이에 따라 지방세법은 시가표준액을 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 보되, 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이며, 이러한 규정이 조세평등주의나 실질적 조세법률주의에 반한다고 볼 수도 없다(

헌법재판소 1999. 12. 23. 선고 99헌가2 전원재판부 결정참조).

⑷ 결국 위와 같은 사정에 비추어 보면,

구 지방세법 제111조 제5항 제5호 규정은 건설교통부장관이 구 공인중개사법에 따라 구축한 검증체계에 의하여 검증이 이루어진 취득의 경우에는 신고한 가액을 과세표준으로 하되 이 사건과 같이 검증 체계가 수립되지 않아 검증이 전혀 이루어지지 못한 경우에는 다시 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 하겠다는 취지로 해석함이 상당하다고 할 것이므로, 결국 신고가액이 시가표준액에 현저히 미달하고, 부동산 거래 신고 당시 거래가액의 적정성에 대하여 검증을 받지 아니한 이 사건 부동산에 대하여 시가표준액을 과세표준으로 삼은 피고의 처분에 어떠한 위법이 있다고 보기 어렵다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로, 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.