백화점 건물을 신축함에 있어 미지급공사비, 유익비, 기성공사비, 굴착공사 및 흙막이공사비는 건물의 취득가액에 포함되는 것이 맞다. 또한 토지의 경매 당시 기성공사부분이 토지에 포함되어 평가되었다고 보기는 어려우므로, 공사비를 과세표준으로 하여 취득세를 부과하는 것은 이중과세에 해당하지 않는다. 다만 건물의 취득시기는 사용승인서 교부일을 취득일로 보도록 되어 있으므로 이 이후에 발생한 건설자금이자 상당액은 취득가격에 포함되지 않으므로 정당 세액을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.

1. 처분의 경위 등

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제3호증의 1, 3, 갑 제4호증의 1, 2, 갑 제5호증의 1 내지 3, 갑 제6호증의 1, 2, 을 제1호증 내지 을 제4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가.

금강월드의 이 사건 토지의 취득 경위

⑴ 주식회사

금강백화점(이하 ‘

금강백화점’이라 한다)은 1991. 4. 3.

안산시장으로부터 안산시

선부동 1071-1 대 2,922.9㎡ 지상에 지하 5층, 지상 9층 연면적 약 30,000㎡의 ‘안산

금강백화점’ 건물(이후 그 구조가 지하 5층, 지상 6층으로, 주용도가 의료시설로 각 변경되었다. 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대한 건축허가를 받고, 1991. 6. 15. 주식회사

건영(이하 ‘

건영’이라 한다)과 사이에 공사대금 108억 9,000만 원, 공사기간 1991. 6. 15.부터 1993. 2. 29.까지로 하는 내용의 이 사건 건물 신축공사에 관한 도급계약을 체결하였다.

⑵

건영은 이 사건 건물 신축공사를 진행해 오던 중 1992. 7. 18.

금강백화점이 부도나자, 같은 달 20.경 지하 5층 굴착공사를 하던 상태에서 이 사건 건물 신축공사를 중단하였다.

⑶ 한편,

최의식 등 이 사건 건물 내의 점포를 분양받은 수분양자들은 1993. 2. 28. ‘

금강백화점 건축추진위원회’를 구성한 다음 이 사건 건물 신축공사를 계속하기로 결정하고, 1993. 4. 29.경

건영과 사이에 공사대금을 25억 원으로 정하여

건영이 이 사건 건물 신축공사 중 지하층 공사 및 철골세우기 공사를 시공하기로 약정하였다.

건영은 그 무렵 이 사건 건물 신축공사를 재개하였으나 1993. 6. 17. 이후로 공사대금을 지급받지 못하고 안전시설 미비로 인하여 지하층의 토류벽부분이 붕괴되자 1993. 7. 경 이 사건 건물 신축공사를 다시 중단하였다.

⑷

최의식 등 위 수분양자들은 1993. 6. 3. 이 사건 토지에 관하여 수원지방법원 93타경22752호로 경매개시결정이 내려지자 1993. 9. 9. 이 사건 토지를 경락받아 이 사건 건물을 완공하기 위하여 주식회사

금강백화점(1994. 2. 17. 주식회사

금강월드로, 1996. 8. 29. 주식회사

세명월드로, 1997. 12. 1. 주식회사

탑피온으로, 2001. 4. 27. 주식회사

한뜻으로 상호가 각 변경되었다. 이하 편의상 ‘

금강월드’라고 한다)을 설립하였고,

금강월드는 1993. 9. 16. 이 사건 토지를 33억 원에 경락받아 1994. 6. 7. 그 명의의 소유권이전등기를 경료하였다.

⑸

금강월드는 그 후 이 사건 건물을 완공할 목적으로

금강백화점으로부터 공사중이던 이 사건 건물과 그 건축허가명의를 양수하고 1994. 7. 22. 이 사건 건물에 대한 건축허가상의 건축주 명의를

금강월드로 변경하였다.

나.

금강월드의

건영에 대한 유익비 지급

⑴

건영은

금강백화점으로부터 이 사건 건물 신축공사의 공사대금 108억 9,000만 원 중 합계 1,033,472,000원을, 위 건축추진위원회로부터 4억 1,500만 원을 각 지급받고, 이 사건 토지의 경락대금에서 1,935,889,430원을 배당받는 등 공사대금으로 합계 3,384,361,430원을 회수하였고, 1994. 3. 5.경 이 사건 건물 신축공사를 재개하여 지하층공사 및 철골세우기공사 일부를 진행하다가 중단한 이래로 이 사건 토지를 점유하여 왔다.

⑵

건영은 1994. 7. 6.

금강월드를 상대로 수원지방법원 94가합12657호로 부당이득금반환청구의 소를 제기하였고, 위 법원은

건영이 시공한 이 사건 건물의 지하층 굴착공사, 콘크리트 타설 및 일부 완료된 철골공사 부분은 토지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주될 뿐만 아니라 이 사건 토지를 경락받은

금강월드가 이 사건 건물 신축공사를 시공할 경우 이를 활용할 수 있는 것으로 객관적으로 이 사건 토지의 가치를 증가시킨 유익비라고 인정하고, 감정을 통하여 이 사건 토지의 가치증가 현존액을 6,070,700,070원으로 평가하여,

금강월드에게 위 평가액에서

건영이 회수한 이 사건 공사비를 공제한 2,686,338,640원(= 6,070,700,070원 － 3,384,361,430원)을

건영에게 지급하라는 내용의 판결을 선고하였고, 이에 대하여

건영 및

금강월드가 서울고등법원 96나21234호로 항소하였으나 1997. 8. 20. 항소가 모두 기각되어 그 무렵 위 제1심 판결이 확정되었다.

다.

대한부동산신탁 주식회사(2000. 3. 8. 주식회사

코레트신탁으로 상호가 변경되었다. 이하 ‘

대한부동산신탁’이라 한다)는 1996. 8. 6.

금강월드 및

원흥종합건설 주식회사(이하 ‘

원흥건설 ’이라 한다)와 사이에 이 사건 토지에 분양형 토지신탁방식으로 이 사건 건물을 신축, 분양하기로 하고 아래와 같은 내용이 포함된 사업약정을 체결하였고,

금강월드는 1996. 8. 12. 위 약정에 의하여

원흥건설 로부터 차용한 돈으로

건영에게 수원지방법원 94가합12657호 부당이득금반환청구사건에서 지급의무가 인정된 위 유익비 중 2,686,338,640원을 지급하였다.

⑴ 이 사건 토지상에 기성된 건축물을 타절준공으로 간주하되 이를 수원지방법원 94가합12657호 판결에서 평가한 유익비에 상당한 65억 원으로 평가하여

금강월드는 위 기성물을 토지신탁계약 즉시

대한부동산신탁에게 인도하고,

대한부동산신탁은 이를 인수하여 타절준공 평가액으로 신탁재산에 포함시켜 사업비 미지급금으로 계상한다.

⑵

대한부동산신탁은

원흥건설 이

금강월드에게 대여하여 정산한 위 2,686,338,640원 중 26억 8,600만 원에 대하여는 신탁차입금에서 사업비 미지급금으로

원흥건설 에게 우선지급하고, 잔여 미지급금에 대하여는 본 사업 종료시 신탁수익에서 상계정산한다.

⑶

대한부동산신탁과

원흥건설 은 공사도급계약서 작성시 타절준공평가액을 포함하여 공사도급계약을 체결하되 공사비 지급에서는 타절준공평가액을 공제한 잔액으로 한다.

⑷ 토지신탁사업 총수입에서 총비용을 공제한 잔액을 수익으로 하고 수익은

금강월드에게 귀속되며, 분양수입금이 지출할 비용을 상회할 경우 신탁기간 중

대한부동산신탁,

금강월드,

원흥건설 이 협의하여

대한부동산신탁에게 가배당할 수 있다.

라. 원고의 이 사건 건물의 취득

⑴

대한부동산신탁은 1996. 8. 21.

금강월드와 사이에 이 사건 토지에 관한 분양형 신탁계약을 체결하고 이 사건 건물 신축공사를 진행하던 중 2001. 4. 9. 위 신탁계약을 포함한 17건의 사업을 원고에게(2004. 3. 30.

국민자산신탁 주식회사에서 현재의 상호로 변경되었다) 양도하였고, 원고가 이 사건 건물 신축공사를 지속한 결과 2001. 10. 17. 이 사건 건물을 완공하여 같은 날 피고로부터 사용승인을 받았다.

⑵ 원고는 2001. 4. 31. 피고에게 이 사건 건물의 취득가격을 20,149,537,134원으로 신고한 다음 그 무렵 위 취득가격을 과세표준으로 하여 취득세 443,289,810원 및 등록세 193,435,540원을 각 납부하였다.

⑶ 한편, 원고는 2001. 12. 15. 이 사건 건물에 관하여 그 명의의 소유권보존등기를 마쳤다.

마. 경기도는 2006. 8. 23.부터 2일 동안 원고에 대한 세무조사를 실시한 결과 원고의 장부에 미지급공사비로 계상되어 있는 3,813,661,360원(위 타절준공액 65억 원에서

금강월드가 수원지방법원 94가합12657호 판결에 따라

건영에게 유익비로 지급한 2,686,338,640원을 공제한 금액이다. 이하 ‘이 사건 공사비’라고 한다) 등 공사비 4,057,873,964원, 2001. 10. 18.부터 같은 달 10. 31.까지 사이에 발생한 건설자금이자 206,453,250원 등 합계 4,692,484,856원도 취득세부과대상이 되는데, 원고가 이를 당초의 취득세 등 과세표준에서 누락한 것으로 판단하고,

안산시장을 통하여 피고에게 위 누락된 과세표준에 대한 취득세 등을 부과할 것을 통보하였다.

바. 이에 피고는 2006. 10. 9. 원고에 대하여, 위 4,692,484,856원을 과세표준으로 하여 취득세 112,619,620원, 농어촌특별세 10,323,460원, 등록세 45,047,850원, 지방교육세 8,258,770원을 각 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 다음과 같은 사유로 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다.

⑴ 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용을 말하는 것이므로, 과세대상물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것만이 취득가격에 포함되는 것이다. 그런데 원고는

금강월드의 요청으로

건영의 시공분 65억 원을 장부상 미지급공사비로 계상하였을 뿐 원고 또는

금강월드가 이 사건 건물을 취득하기 위하여

건영에게 이 사건 공사비를 지급한 적이 없다. 또한,

대한부동산신탁,

금강월드,

원흥건설 사이에 체결된 1996. 8. 6.자 사업약정에 의하면, 이 사건 공사비에 해당하는 잔여미지급금에 대하여는 사업 종료시 신탁수익에서 상계정산하기로 하였는바, 이는 이 사건 건물 및 토지의 분양이 완료된 시기에 이 사건 공사비를 초과하는 수익이 발생할 것을 조건으로 하여

대한부동산신탁이

금강월드에게 이 사건 공사비를 지급하기로 약정한 것인데, 원고가 이 사건 건물을 취득한 시점에는 이 사건 건물 및 토지의 분양이 완료되지 아니하여 지급원인이 발생 또는 확정되지 않았다. 따라서 이 사건 공사비는 이 사건 건물 취득가격의 일부로서 취득세 등의 과세표준이 될 수 없다.

⑵

금강월드가 이 사건 토지를 경락받을 당시 이 사건 토지와 함께

건영이 이 사건 토지에 공사한 지하층 굴착공사, 콘크리트 타설 등 기성공사부분(이하 ‘이 사건 기성공사부분’이라 한다)이 이 사건 토지의 정착물로서 일괄하여 경매의 대상이 되었고, 그 경매대금 또한 이 사건 토지 및 이 사건 기성공사부분에 대한 일체의 평가가 포함된 가격으로 결정된 결과,

금강월드는 이 사건 토지 및 이 사건 기성공사부분을 일체로서 경락받아 이 사건 토지뿐만 아니라 이 사건 기성공사부분에 대한 취득세도 납부한 바 있으므로, 또다시 원고에게 위 정착물에 대한 이 사건 공사비를 과세표준으로 하여 취득세를 부과하는 것은 이중과세에 해당한다.

⑶ 이 사건 기성공사부분은 이 사건 토지의 정착물에 해당하므로, 이 사건 기성공사부분에 대한 취득세 납부의무자는 당초 경매에 의하여 이 사건 토지를 취득한

금강월드가 되어야 하므로, 원고는 이 사건 기성공사부분 중 일부에 해당하는 이 사건 공사비에 대한 취득세 등의 납부의무자가 될 수 없다.

⑷ 원고가 이 사건 건물을 취득한 이후에 발생한 건설자금이자는 이 사건 건물의 취득가격에 포함될 수 없다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

⑴ 첫 번째 주장에 대한 판단

대한부동산신탁은

금강월드와 이 사건 토지에 관한 사업약정을 체결함에 있어 이 사건 기성공사부분을 타절준공으로 간주하되 이를 65억 원으로 평가하여 신탁재산에 포함시키고 법인장부상 미지급금으로 계상한 사실, 또한

대한부동산신탁은 위 65억 원 중 2,686,338,640원을

원흥건설 에게 지급하고, 나머지 이 사건 공사비는 사업종료시

금강월드와 사이에 신탁수익에서 상계정산하기로 약정한 사실, 원고는

대한부동산신탁으로부터 위 신탁계약상의 수탁자 지위를 양수한 사실은 앞서 본 바와 같다.

살피건대, 위 인정사실에다가 이 사건 건물은 이 사건 기성공사부분을 기초로 한 것이어서 이 사건 건물의 가액에는 이 사건 공사비 상당액이 포함되어 있는 점,

대한부동산신탁은

금강월드에게 이 사건 기성공사부분을 65억 원으로 평가하여 이를

금강월드에게 지급할 미지급금으로 계상하였는데, 원고는

대한부동산신탁으로부터 이 사건 신탁계약을 양수하고 이 사건 건물을 취득하였으므로

금강월드에게 이 사건 기성 공사부분의 일부인 이 사건 공사비를 지급할 의무가 있는 점,

대한부동산신탁과

금강월드 사이에 이 사건 공사비에 관하여 ‘사업종료시 신탁수익에서 상계정산’하기로 약정하였다고 하더라도, 신탁수익과 이 사건 공사비는 모두

대한부동산신탁이

금강월드에게 지급할 것이어서 채권자가 동일한 위 두 채권을 상계한다는 것은 상정할 수 없으므로, 위 약정은 신탁수익이 이 사건 공사비를 초과한 경우에만 이 사건 공사비를 지급하기로 한 것(이 사건 공사비의 지급의무의 발생조건)이라고 보다는 이 사건 공사비의 지급시기에 관한 것이라고 봄이 상당한 점, 가사 원고 주장과 같이 원고의

금강월드에 대한 이 사건 공사비지급의무가 이 사건 건물 및 토지의 분양이 완료된 시기에 이 사건 공사비를 초과하는 수익이 발생할 것을 조건으로 하는 것이라고 하더라도, 그 지급원인은

대한부동산신탁과

금강월드와의 1996. 8. 6.자 약정 또는 원고가

대한부동산신탁으로부터 이 사건 신탁계약을 양수한 2001. 4. 9.에 발생하였고 원고의 이 사건 건물 취득일은 사용승인을 받은 2001. 10. 17.이어서 원고가 이 사건 건물을 취득하기 이전에 지급원인이 발생되었다고 볼 수 있는 점 등을 종합하면, 원고의 첫 번째 주장은 이유 없다.

⑵ 두 번째 주장에 대한 판단

금강월드가 이 사건 토지를 경락받을 당시 이 사건 기성공사부분이 일괄하여 경매의 대상이 되었고, 이 사건 토지를 경락받은

금강월드가 이 사건 기성공사부분에 대한 취득세를 납부하였다는 사실을 인정할 증거가 없고, 앞에서 본 바와 같이

금강월드의 이 사건 토지의 경락대금이 33억 원인데 비해 수원지방법원 94가합12657호 사건에서 이 사건 기성공사부분으로 인한 이 사건 토지의 가치증가 현존액을 6,070,700,070원으로 평가한 사실에 비추어 이 사건 토지의 경매 당시 이 사건 기성공사부분이 이 사건 토지에 포함되어 평가되었다고 보기는 어려우므로, 원고의 두 번째 주장은 이유 없다.

⑶ 세 번째 주장에 대한 판단

구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘법’이라고 한다) 제130조 제3항,

제111조 제5항 제3호,

법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18194호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제82조의3 제1항의 각 규정에 의하면, 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 관한 취득세 또는 등록세의 과세표준은 사실상의 취득가격으로 하며 여기서 사실상의 취득가격이라 함은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접·간접으로 소요된 일체의 비용을 말한다 할 것이므로, 건물의 신축에 따른 과세표준은 건설원가 즉 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것인데, 이 사건 토지에 대한 굴착공사 및 흙막이공사는 부지조성공사의 일환으로 이 사건 공사비는 이 사건 건물의 신축에 필요·불가결한 준비행위에 소요된 것으로서 이 사건 건물의 취득가액에 포함된다고 봄이 상당하고,

법 제105조 제1항은 취득세는 부동산 등의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도에서 그 취득자에게 부과하도록 규정하고 있고,

법 제124조는 등록세는 재산권 기타 권리의 취득 등에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과하도록 규정하고 있는데, 이 사건에 있어서 이 사건 건물의 취득자는 원고이고, 이 사건 건물에 관한 소유권의 취득에 관한 사항을 공부에 등기한 자 또한 원고이므로, 결국 이 사건 공사비에 대한 취득세 등의 납부의무자는 원고가 된다고 할 것이어서, 원고의 세 번째 주장은 이유 없다.

⑷ 네 번째 주장에 대한 판단

법 제111조 제7항,

법 시행령 제73조 제4항은 은은 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일을 취득일로 보도록 규정하고 있고, 원고가 2001. 10. 17. 이 사건 건물의 사용승인을 받았음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 위 사용승인일에 이 사건 건물을 취득하였다고 할 것인데,

법 시행령 제82조의3 제1항은 "…취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(

법인세법 제16조 제11호의 규정에 의한 건설자금에 충당한 금액의 이자, 소개수수료, 설계비 등 취득에 소요된 직접, 간접비용을 포함한다)을 말한다."고 규정하고 있으므로, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 취득시기 이후에 발생되는 건설자금이자는 취득세 과세대상이 되지 않는다고 할 것이므로, 원고가 이 사건 건물을 취득한 이후인 2001. 10. 18.부터 같은 달 31.까지 사이에 발생한 건설자금이자 206,453,250원은 이 사건 건물의 취득가격에 포함되지 않는다고 할 것이므로, 원고의 네 번째 주장은 이유 있다.

⑸ 소결

따라서, 위 건설자금이자 206,453,250원을 공제한 이 사건 건물의 취득가격을 기초로 원고가 납부하여야 할 정당한 세액을 산정하면, 취득세액은 107,664,750원, 농어촌특별세는 9,869,260원, 등록세는 43,065,900원, 지방교육세는 7,895,410원이 되므로, 이 사건 처분 중 위 각 정당세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.