개인 소유의 주택이 개인 앞으로 경매 매각된 경우에는 법문의 해석상 경매를 경감조항에서 정한 ‘개인 간 유상거래’에 해당하지 아니한다고 보기 어렵고, 경매로 주택을 취득한 자를 일반거래로 주택을 취득한 자에 비하여 정당한 근거 없이 차별하는 것이라고 할 수밖에 없으므로, 과세처분 중 경감조항을 적용하지 아니하고 이루어진 부분은 조세법규의 엄격해석 원칙 및 공평과세의 원칙 등에 반하는 것으로서 부당하다.

1. 과세처분의 경위

원고는 서울 서초구

반포동 30-2 삼호가든맨션 3동 707호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를

서울중앙지방법원 2005타경16271 강제경매절차에서 낙찰받아 2006. 4. 11. 낙찰대금을 완납하고, 같은 날 피고에게 낙찰금액 1,213,700,000원을 과세표준으로 하여 지방세법과 농어촌특별세법상의 각 세율을 적용하여 산출한 취득세 및 등록세 각24,274,000원, 지방교육세 4,854,800원, 농어촌특별세 2,427,400원을 신고하였고, 위 신고로 지방세법 제72조 제1항에 따라 이 사건 과세처분이 있었던 것으로 간주되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증, 갑 2호증의 1, 2, 을 1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 과세처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

(1) 원고

구 지방세법(2006. 9. 1. 법률 제7972호로 개정되기 전의 것) 제273조의2는 ‘개인 간 유상거래’를 원인으로 주택을 취득하는 경우 취득세액의 100분의 25를 경감하고 등록세액의 100분의 50을 경감하도록 정하고 있는데(이하 ‘이 사건 경감조항’이라 한다), 경매를 통하여 주택을 취득한 경우도 이 사건 경감조항에서 정한 ‘개인 간 유상거래’에 해당하므로, 이 사건 경감조항에 따라 원고가 납부하여야 할 이 사건 주택에 관한 세액도 경감되어야 할 것이어서, 이 사건 과세처분 중 위와 같이 경감되어야 할 금액을 공제한 나머지 금액을 초과하는 부분(취득세 24,274,000원의 부과처분 중 18,205,500원을, 농어촌특별세 2,427,400원의 부과처분 중 1,820,550원을, 등록세 24,274,000원의 부과처분 중 12,137,000원을, 지방교육세 4,854,800원의 부과처분 중 2,427,400원을 각 초과하는 부분)은 위법하다.

(2) 피고

경매는 매도인과 매수인 사이의 직접적인 의사합치에 의하여 이루어지는 보통의 매매와는 달리 법원이 주도하여 물건을 매도하고 그 소유권이전은 법률의 규정에 의하여, 그 소유권이전등기는 법원의 촉탁에 따라 각 이루어지는 등 그 성격이 개인간의 거래행위와 다르므로 ‘개인 간 유상거래’에 해당한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 이 사건 경감조항은 2006. 1. 1.부터 부동산거래에 있어 실거래가 신고가 의무화됨에 따라 거래세의 기준인 과세표준액이 기준시가에서 실거래가로 변경되어 개인 간의 주택거래에 있어 과세표준의 상승폭만큼 거래세율을 하향조정하지 않으면 조세부담이 크게 늘어나는 점을 고려하여 신설된 것으로, 위와 같이 담세자의 담세능력과 조세부담의 형평성을 고려하여 세율을 경감한 위 조항의 입법취지에 비추어 보면, 기존에도 실거래가를 기준으로 취득세 등을 부과하여 오던 경매, 공매 또는 법인과의 거래 등의 경우에는 이 사건 경감조항에서 정한 ‘개인 간 유상거래’로 볼 수 없다 할 것이므로, 원고에 대하여 이 사건 경감조항을 적용하지 아니한 이 사건 과세처분은 적법하다.

나. 관계 법령

별지와 같다.

다. 판단

(1) 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙상, 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적 이유 없이 법규의 명문 규정을 벗어나 입법의도 등과 같은 법규의 문언 외적인 사유만을 근거로 하여 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 비추어 허용되지 아니한다(

대법원 2006. 5. 25. 선고 2005다19163 판결,

2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결,

2004. 5. 27. 선고 2002두6781 판결 등 참조).

그러므로 이 사건 경감조항의 문언해석을 통하여 원고와 같이 법원의 경매로 주택을 취득한 경우 이 사건 경감조항이 적용될 수 있는지 여부가 우선적인 판단 대상이 될 것이다. 이 사건 경감조항은 ‘개인 간에 유상거래를 원인으로 하는 주택의 취득’에 대한 취득세 및 등록세 경감에 관한 규정으로서 2006. 1. 1.부터 같은 해 8. 31.까지 사이에 취득사유가 발생한 거래에 적용되었음은 앞서 관계 법령에서 본 바와 같다. 이 사건 경감조항으로 개정되기 전의 구

지방세법 제273조의2는 “사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인 간 유상거래로 부동산을 취득하여 소유권이전등기(토지는 토지와 건물을 통합평가하는 주택의 부속토지를 등기하는 경우에 한한다)를 하는 경우”에 등록세를 경감하도록 하였는데 2005. 12. 31.자로 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는’이라는 문구가 삭제되어 이 사건 경감조항으로 개정된 것이다. 이 사건 경감조항은 2006. 9. 1.자 개정으로 그 규정 문언 중 다시 ‘개인 간에’라는 문구가 삭제됨으로써 현행과 같이 ‘유상거래를 원인으로 하는 주택의 취득등기’에 대하여 취득세와 등록세의 각 세액을 경감하도록 개정되어 그 경감대상의 적용범위가 이 사건 경감조항보다 확대되었다.

‘개인 간에’라는 문구가 삭제된 현행 지방세법이 시행된 2006. 9. 1. 이후에는 종전에 경감 대상이 아니었던 개인과 법인 사이의 거래를 통한 주택취득에 대하여서도 취득세, 등록세 경감을 인정하는 것은 개정 현행법의 법문의 규정상 명백하다고 할 것이고, 이 사건과 같이 경매로 주택을 취득한 경우 역시 경감된다고 해석하지 아니할 수 없으므로, 현행 지방세법과 달리 이 사건 경감규정의 해석에 있어 경매로 주택을 취득한 경우도 경감되는지 살펴보기 위하여는 ‘개인 간에’의 의미를 밝혀 볼 필요가 있다.

지방세법상 ‘개인’의 의미를 따로 정의하고 있지는 아니하지만, 주민세 납세의무자에 관한

지방세법 제173조 제1항은 “균등할의 납세의무자는 시·군내에 주소를 둔 개인(납세의무를 지는 세대주와 생계를 같이하는 가족을 제외한다)과 시·군내에 사무소 또는 사업소를 둔 법인(법인세의 과세대상이 되는 법인격 없는 사단·재단 및 단체를 포함한다. 이하 이 절에서 같다) 및 시·군내에 대통령령이 정하는 일정한 규모이상의 사무소 또는 사업소를 둔 개인(이하 ‘사업장을 둔 개인’이라 한다)으로 한다.”라고 규정하고 있고, 그

제2항은 “소득할의 납세의무자는 시·군내에서 소득세·법인세·농업소득세의 납세의무가 있는 개인과 법인으로 한다.”라고 규정하고 있으며, 이들 규정과 더불어 개인이라는 용어가 사용되고 있는 지방세법상 주민세 비과세 대상에 관한

제174조, 주민세 납세지에 관한

제175조, 주민세 세율에 관한

제176조의 규정, 기타 지방세법 시행령 및 시행규칙의 관련 규정들을 종합하여 볼 때, 지방세법에서 말하는 ‘개인’이라고 하는 용어는 ‘법인’에 대응시켜 납세의무자 등을 규정하고자 하는 경우에 사용되고 있고 그것은 강학상 ‘자연인’에 상당하는 납세의무자인 생명을 가진 인간(따라서 복수의 개인들도 포함될 것이나, 비법인사단이 여기에 포함될 것인지는 해석상 논란의 여지는 있다)을 의미한다고 보는 것이 법문의 당연한 해석이다.

따라서 이 사건 경감조항에서 쓰이고 있는 ‘개인’이라는 표현 역시 법인에 대응하는 사람, 즉 ‘자연인’을 의미한다고 봄이 일관성 있는 해석이 될 것이고, 나아가 ‘개인 간’ 거래라고 함은 법인 간 거래나 개인과 법인 간 거래에 대응하는 순수한 자연인과 자연인 사이의 거래를 지칭한다고 보는 것이 법문의 문언상 명백하다. 그리고 그것이 거래로 인정되고 그 거래의 양 주체가 개인인 한에서는 그 거래 중간에 개인이 아닌 제3자가 법률상, 사실상으로 개입을 하였다고 하더라도 ‘개인 간’ 거래임에는 변함이 없다고 할 것이다.

따라서 이 사건 경감조항에서 쓰이고 있는 ‘개인’이라는 표현 역시 법인에 대응하는 사람, 즉 ‘자연인’을 의미한다고 봄이 일관성 있는 해석이 될 것이고, 나아가 ‘개인 간’ 거래라고 함은 법인 간 거래나 개인과 법인 간 거래에 대응하는 순수한 자연인과 자연인 사이의 거래를 지칭한다고 보는 것이 법문의 문언상 명백하다. 그리고 그것이 거래로 인정되고 그 거래의 양 주체가 개인인 한에서는 그 거래 중간에 개인이 아닌 제3자가 법률상, 사실상으로 개입을 하였다고 하더라도 ‘개인 간’ 거래임에는 변함이 없다고 할 것이다.

그러므로 2006. 9. 1. 자

지방세법 제273조의2 규정의 개정으로 경매절차를 통한 주택매각 그 자체가 주택의 ‘유상거래’에 해당한다고 해석할 수밖에 없는 이 사건에 있어서, 개인 소유였던 주택이 경매절차를 통하여 다시 원고와 같은 개인에게 매각된 경우 거래의 주체 측면에서 볼 때 비록 그 거래과정에 법원이 개입하였다고 하더라도 이를 ‘개인 간’에 이루어진 주택거래로 보는 것이 합당하다.

한편, 이 사건 경감조항으로 개정되기 전의 구

지방세법 제273조의2는 “‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는’ 개인 간 유상거래로 부동산을 취득하여 소유권이전등기를 하는 경우에는 등록세의 100분의 25를 경감한다”고 규정하고 있었다. 이때 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는’ 거래라 함은 ‘부동산 실거래가 신고제도’가 시행되기 이전 통용되고 있었던 이중계약서에 의한 일반거래로서 실제 거래가액이 신고시 제출된 계약서만으로는 객관적으로 확인되지 아니한 거래를 의미하고 이러한 유형의 거래에 대하여 등록세를 경감해 주겠다는 취지가 위 구

지방세법 제273조의2에 반영된 것이었다. 따라서 취득가격이 그 자체로 확인될 수 있었던 경매에 의한 거래나 소유권이전등기 판결문과 같이 판결 이유에서 실제 거래가액이 명시되어 즉시 그 확인이 가능한 부동산취득에 대하여는 위 구 지방세법상 등록세 경감조항이 적용될 여지가 없었던 것이었다. 그러다가 2006. 1. 1.부터 시행된 이 사건 경감조항은 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는’이라는 부분을 삭제하였을 뿐 경매 등의 경우를 명시적으로 적용대상에서 배제하고 있지는 아니함으로써, 그것이 ‘개인 간 주택의 유상거래’에 해당하는 한에서는 사실상 취득가격이 입증되는지 여부를 불문하고 취득세와 등록세 경감대상이 되는 거래의 범위가 넓어지게 되었다.

(2) 한편 이러한 해석론에 더하여, 나아가 경매의 성질을 통하여 조세법의 영역에서 경매를 어떻게 취급할 것인지 하는 차원에서 이 문제에 접근해 보건대, 경매는 국가기관인 법원이 관여하여 소유자의 의사와 관계 없이 경매목적물을 처분한다는 점을 제외하고는, 환가의 방법으로 매매의 형식을 취하고 있을 뿐만 아니라, 민사실체법상 매매의 요소를 두루 갖추고 있고, 따라서 경매에 있어서도 법률의 규정에 의하여 매각 부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명이나 인허가를 받아야 하는 경우에는 일반 매매의 경우와 마찬가지로 그러한 증명 등이 없으면 매각불허가결정사유에 해당되고(예컨대 농지에 관한 경매에 있어서 최고가매수신고인 등은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 한다), 또한 민사상 담보책임의 규정이 경매에도 대부분 적용되는 등, 다른 특별한 사정이 없는 한, 경매는 넓은 의미에서의 사법상 매매의 속성을 그대로 가지고 있다고 볼 것이다. 그러므로 이상과 같이 경매가 사법상 매매의 법적 성격을 가지고 있는 것으로 보는 이상 개인 소유의 주택이 개인 앞으로 경매 매각된 경우에는 법문의 해석상 경매를 위 경감조항에서 정한 ‘개인 간 유상거래’에 해당하지 아니한다고 보기 어렵다.

더구나 조세법의 영역에서도 부동산경매가 사법상 매매의 속성을 가진 것이라는 취지를 그대로 받아들여, 부동산 경매에 있어서 경매실시기관인 법원이 경락인으로부터 부가가치세를 거래징수하지 아니하였다 하여 그 소유자에게 부가가치세 납세의무가 없다고 할 수 없어 임의경매를 통하여 부동산을 양도한 사업자에게도 부가가치세 납부의무가 부과되고(

대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다49153 판결,

헌법재판소 2006. 2. 23. 2004헌바100호 결정 등 참조), 부동산임의경매는 담보권을 실현하는 환가행위로 경락인에게 목적 부동산에 대한 소유권이 유상으로 승계되는 것으로 소득세법에서 정한 자산의 양도에 해당되어 양도소득세의 과세대상이 된다고 풀이되는 점(

대법원 2000. 7. 6. 선고 2000두1508 판결,

1987. 3. 24. 선고 86누711 판결,

1991. 10. 11. 선고 91다14604 판결 참조) 등에 비추어 보면, 매매교환 등의 일반적인 유상거래와 경매의 경우를 달리 취급하는 명시적인 규정이 없는 한에서는(

구 택지소유상한에 관한 법률 시행령 제13조 제5호의 위헌 여부에 관한

대법원 1994. 4. 22.자 93마719 결정 참조), 양자를 조세법적 관점에서 특별히 달리 취급하여야 할 합리적인 근거가 있다고 보기도 어렵다.

(3) 피고는 이 사건 경감조항의 입법취지 또는 의도에 비추어 경매는 그 경감적용의 대상이 아니라고 주장한다. 이 사건 경감조항과 같이 지방세법이 개정될 당시 그 개정의 주요한 취지는, 부동산 거래시장에서 거래와 관련된 세금회피를 위하여 이중계약서를 작성함에 따라 거래가격이 왜곡되고 과세불공평이 야기되는 문제점을 없애고자 2006년도부터 ‘부동산 실거래가 신고제도’를 도입하게 되었는데 이러한 실거래가 신고에 따른 거래세 부담이 가중된다는 점을 고려하여 그 완화를 위하여 취득세와 등록세의 경감규정을 두게 되었음은 피고의 주장과 같다. 즉, 위 규정을 개정하면서 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는’이라는 문구를 삭제한 주요한 이유는, 부동산 실거래가 신고제도가 도입되면서

지방세법 제111조 제5항 제5호(개인 간의 거래라도 공인중개사의 업무 및 부동산거래에 관한 법률의 규정에 의하여 신고하고 검증이 이루어진 취득도 사실상의 취득가격으로 인정하는 규정)의 신설에 따라 2006년도부터 개인 간의 주택거래도 지방세법상 사실상 취득가격이 입증되는 거래로 전환되었지만 개인 간의 주택거래의 경우 계속하여 경감의 필요성이 있었기 때문이었다.

그런데 더 나아가 경매 등과 같이 종전부터 사실상 취득가격이 입증되는 취득으로서 조세 부담이 경감되지 아니하였던 거래에 대하여서는 경감대상에서 여전히 제외한 채 세액 전액에 관한 납세의무를 유지시키고자 하는 입법취지가 있었다는 피고 측의 주장에 관하여 보건대, 을 4호증, 을 5호증의 각 기재만으로 이를 인정하기에 부족하고 달리 이 사건 경감조항 개정을 위한 검토의 전 과정은 물론이고 입법취지에서 그 주장과 같은 조세정책이나 방침이 논의되었거나 이를 명시한 흔적을 찾아볼 수 없다. 즉 이 사건 경감조항과 같은 개정규정을 둘 당시 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는’이라는 문구를 삭제하면서 명시적으로 실거래가 신고에 의한 거래에 대한 거래세 완화를 도모하고자 한 것은 사실이지만, 그러한 삭제로 인하여 종전에 경감대상이 되지 아니하였던 ‘사실상 취득가격이 입증되는’ 다른 거래에 대하여 어떤 취급을 하여야 할 것인지 별다른 논의가 없었다는 것이 더욱 정확한 지적일 것이다.

그렇다면, 피고가 주장하듯이 이러한 거래를 경감대상으로 삼지 아니한다는 방침을 법문에서 명시하지 아니한 채 ‘사실상 취득가격이 입증되지 아니하는’이라는 문구를 삭제하였다면 그 자체로 ‘사실상 취득가격이 입증되는지 여부’를 불문하고 그러한 거래가 ‘개인 간 주택 유상거래’에 해당하는 한에서는 온전하게 경감대상의 범위에 포섭되었다고 보는 것이 보다 타당한 해석일 것이다.

더구나 2005년도 이후 이 시점에 이르기까지 부동산 관련 조세제도에 관한 일련의 개정입법들은 부동산에 대한 투기수요 억제 등을 목적으로 하는 이른바 ‘8. 31. 부동산 종합대책’의 하나로 인한 것들인데, 그 대책의 기본방향에 따라 거래 활성화를 통한 부동산 가격의 안정을 위하여 보유세는 인상하고 거래세는 인하하고자 하는 조세정책의 취지가 반영된 것으로서(급기야 2006. 9. 1. 법률 제7972호로 개정된 현행

지방세법 제273조의2는 취득세액의 경감률을 종전의 100분의 25에서 100분의 50으로 확대하였다), ‘사실상 취득가격이 입증되는’ 거래인 점에서 현행 실거래가 신고제도하의 매매나 경매는 아무런 구별이 없게 된 바라면, 그것이 ‘(개인 간) 주택 유상거래’에 해당하는 한에서는 이러한 정책목표의 달성에 있어서 일반적인 매매와 경매를 차별적으로 달리 취급해야 할 아무런 합리적인 이유가 없다는 점, 그리고 경매 역시 그 거래의 활성화를 위해서는 일반적인 주택매매와 같은 차원에서 이제는 형평성 있는 취급을 해 주어도 무방하게 되었다는 점까지 감안해 볼 때 이 사건 경감조항이 경매에 의한 취득의 경우에도 그 적용이 있다고 보는 것은 오히려 전체적인 부동산 세제 개정의 입법취지에도 부합하는 해석이라고 할 것이다{또한, 경매를 통하여 주택을 취득할 경우 일반적인 시장거래가격보다 상대적으로 낮은 금액에 주택을 취득할 수 있는 경우라면 상대적으로 취득세, 등록세 등의 부담이 가볍다고 볼 수는 있겠으나, 이는 통상 경락 부동산의 경우 복잡한 권리관계로 인하여 일반거래의 방식으로는 취득하기 어렵고, 대항력 있는 임차인 등의 점유자와 분쟁이 발생할 가능성이 커 실제 권리를 행사하는 데 지장이 초래될 우려가 있는 등 가격 외적인 조건에서 일반거래에 비하여 불리한 점이 감안되어 그러한 거래 외적 비용을 고려한 매각가격이 형성되어 온 것임을 알 수 있고, 만약 경매로 인한 부동산 취득가격이 낮다는 사실상의 이유만으로 세율적용에 있어 일반거래와 경매를 달리 취급하여야 한다면, 저가에 경락된 부동산과 급매 등의 사정으로 저가에 매매된 부동산 사이에 어떠한 차이가 있는지 명확히 구분하기 어려울 뿐 아니라, 본래 취득세에 있어서 ‘취득’의 의미는 일반거래와 경매를 모두 포함하는 것으로서(

지방세법 제104조 제8호 참조), 취득세 및 등록세의 부과에 있어 일반거래와 경매는 양자 모두 실거래가를 과세표준으로 삼는 등 적용세율을 제외한 다른 부분에 관하여 동일한 법적 규율을 받고 있는 점 등의 사정을 종합하여 보더라도, 경매와 일반거래 사이에 적용세율만을 달리 정하여야 할 합리적인 이유가 있다고 보이지도 아니한다}.

(4) 따라서, 이 사건 경감조항의 입법취지가 2006. 1. 1.부터 시행되는 부동산 실거래가 신고제도에 따른 거래세 부담완화를 위하여 개인 간 거래로 취득하는 주택에 대한 취득세와 등록세를 경감함에서 더 나아가 경매를 반드시 배제하는 데에 있다고 보기는 어려울 뿐 아니라, 경매로 취득한 주택을 이 사건 경감조항의 적용대상에서 제외하는 것은, 그 문언에 명시적인 표현이 없는 이상, 같은 법령에 의한 규제 대상의 부동산거래에 임하는 국민의 예측가능성을 균등하게 보장한다는 의미에서도 합리적 근거가 있다고 할 수 없고, 결국 이는 경매로 주택을 취득한 자를 일반거래로 주택을 취득한 자에 비하여 정당한 근거 없이 차별하는 것이라고 할 수밖에 없으므로, 관련 조항에 관한 다른 해석을 전제로 한 이 사건 과세처분 중 이 사건 경감조항을 적용하지 아니하고 이루어진 부분은 조세법규의 엄격해석 원칙 및 공평과세의 원칙 등에 반하는 것으로서 위법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 모두 이유 있어 이를 받아들이기로 하여 주문과 같이 판결한다.