KILF 한국지방세연구원-지방세 법령정보시스템

2009두4838(20090528)

취득후 지목변경이 이루어진 경우라 하더라도 실제 취득가액이 지목변경으로 인한 변경된 공시지가보다 높은 경우에는 사실상 재산취득이 없어 지목변경 취득세 부과 부적정

답변요지

본문

원심판결을 이 사건 기록에 비추어 살펴보았으나, 상고이유에 관한 주장이「상고심절차에 관한 특례법」제4조에 해당하여 이유가 없다고 인정된다.

그러므로 위 법 제5조에 의해 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-광주고등법원 2009. 2. 12. 선고 2008누1848 판결】

【주문】 처분청패소

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 피고가 2007. 5. 15. 원고에 대하여 한 취득세 11,681,200원 및 농어촌특별세 1,168,120원의 부과처분을 각 취소한다.

3. 소송총비용은 피고가 부담한다.

【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. 11. 10. 광주 북구 00동 933-17 답 2,231㎡(이하, 분할전 토지라 한다)를 소외 장○○ 등으로부터 1,215,000,000원에 매수하고, 같은 해 12. 15. 소유권이전등기를 마친 후, 2007. 2. 5. 그 중 217㎡를 위 00동 933-57로 분할하고, 2007. 4. 20. 나머지 2,014㎡(이하, 이 사건 토지라 한다)의 지목을 대지로 변경하였다.

나. 원고는 2007. 5. 15. 피고에게 이 사건 토지의 지목변경에 따른 간주취득에 대하여 취득세 11,681,200원 및 농어촌특별세 1,168,120원을 신고하였으나, 그 후 2007. 8. 10. 광주광역시장에게 이의신청을 하였고, 광주광역시장은 2007. 11. 7. 위 이의신청을 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4, 6, 8호증, 을 제2호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장 및 이 사건의 쟁점

가. 원고의 주장

원고는 매수할 당시 사실상 대지였던 이 사건 토지를 대지에 해당하는 가격으로 매수하였고, 실거래가격으로 취득세를 신고납부하였으며, 신고한 실거래가가 지목변경 이후의 공시지가를 상회하므로 지목변경으로 인하여 새로이 재산가치를 취득한 바 없으므로 간주취득에 의한 취득세 납부의무가 없고, 나아가 그에 따른 농어촌특별세 납부의무 역시 없다.

나. 피고의 주장

이 사건 토지는 원고가 매수할 당시 농지였는데, 지목변경으로 공시지가가 ㎡ 당 250,000원에서 540,000원으로 증가하여 이 사건 토지의 가액이 총 584,060,000원 증가하였으므로, 이를 지목변경으로 인한 간주취득으로 보고 한 이 사건 각 부과처분은 모두 적법하다.

다. 이 사건의 쟁점

원고가 이 사건 토지를 취득할 당시 위 토지가 사실상 대지이었고, 이 사건 토지의 지목이 ‘답’에서 ‘대지’로 변경된 후 이로 인하여 그 가액이 증가되었는지 여부이다.

3. 관계 법령

■ 지방세법

제105조 (납세의무자등)

⑤ 선박·차량과 기계장비의 종류의 변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다.

제111조 (과세표준)

③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다) 또는 개수한 경우와 대통령령이 정하는 선박·차량 및 기계장비의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

■ 지방세법시행령 (2008. 2. 29. 대통령령 제20708호로 개정되기 전의 것)

제73조 (취득의 시기등)

⑧ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날(사실상 변경된 날이 불분명한 경우에는 공부상 지목이 변경된 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다. 이 경우 지목변경일 이전에 임시로 사용하는 부분에 대하여는 사실상 사용한 날에 취득한 것으로 본다.

제82조(토지의 지목변경에 대한 과세표준액)

법 제111조제3항의 규정에 의한 토지의 지목변경으로 인하여 증가한 가액은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 하여 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 결정·공시되어 있는 개별공시지가를 말한다)과 지목변경후의 시가표준액(지목변경후의 개별공시지가가 결정고시되지 아니한 때에는 지방자치단체의 장이 인근 유사토지의 가액을 기준으로 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 지방자치단체의 장이 산정한 가액을 말한다)의 차액으로 한다. 다만, 제82조의2의 규정에 의한 판결문·법인장부에 의하여 지목변경에 소요된 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.

■ 지적법

제5조 (지목의 종류)

① 지목은 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(대)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거(구거)·유지(유지)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지로 구분하여 정한다.

② 제1항의 규정에 의한 지목의 구분 및 설정방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

■ 지적법시행령

제5조 (지목의 구분)

법 제5조제1항의 규정에 의한 지목의 구분은 다음 각호의 기준에 의한다.

8. 대

다음 각목의 토지는 "대"로 한다.

가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지.

4. 쟁점에 대한 판단

가. 간주취득세의 부과 요건

「지방세법」제111조 제3항은 ‘토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다’고 규정하고 있는바, 위 규정에 의한 새로운 취득이 되기 위하여는 지목을 변경함으로써 그 가액의 증가가 있어야 한다.

즉, 토지의 지목이 사실상 변경된 것을 취득세의 과세대상인 간주취득으로 보기 위하여는 우선 그 토지의 주된 사용목적 또는 용도에 따라 구분되는 지목이 사실상 변경되었을 뿐만 아니라 그로 인하여 가액이 증가되어야 하므로, 이미 그 지목이 사실상 변경된 후에 토지를 취득한 것이라면 비록 취득 후 변경된 사실상의 지목에 맞게 공부상의 지목을 변경하였다고 할지라도 이로써 당해 토지소유자가 취득세 과세물건을 새로이 취득한 것으로 간주할 수 없고, 또한 토지를 취득한 후 그 현상을 전혀 변경시키지 아니한 채 그대로 보유하고 있다가 그 공부상의 지목을 실질에 맞게 변경하였다고 할지라도 공부상의 지목이 변경되었다는 사유만으로 당해 토지 소유자가 그 변경 시점에서 취득세 과세물건을 새로이 취득한 것으로 취급할 수는 없다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97누15807 판결 등 참조).

나. 인정되는 사실

(1) 원고는 2006. 11. 10. 분할전토지 답 2,231㎡를 1,215,000,000원(544,598원/㎡, 원미만 버림, 공시지가 250,000원/㎡)에 매수하였는데, 위 토지는 도로에 인접해 있고 언제든지 지목변경이 가능하여 대지에 해당하는 가격으로 거래되고 있었고, 농작물이 경작되고 있지도 않았다.

(2) 원고는 2006. 12. 8. 당시 시행중이던 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것) 제27조 제1항에 의하여 거래 당사자와 계약체결일, 잔금지급일, 부동산의 실거래가액 등 대통령령이 정한 사항을 피고에게 신고하였다.

(3) 원고는 2006. 12. 10. 매매대금을 모두 지급하고, 같은 달 15. 그 명의로 소유권이전등기를 마치면서 분할전 토지의 과세표준액을 실제 취득가액인 1,215,000,000원으로 하여 취득세 12,150,000원, 등록세 6,075,000원, 지방교육세 1,215,000원 등 합계 19,440,000원을 납부하였다(원래 지방세법상 토지의 취득세는 취득가액의 2%이나 원고는 자경농으로서 2년 이상 농지원부를 가지고 있었기 때문에 일단 취득세를 납부할 때 취득가액의 1%에 해당하는 12,150,000원을 감면받았다).

(4) 원고는 2007. 2. 5. 분할전 토지 중 철도부지로 편입되어 있는 217㎡를 광주 북구 00동 933-57로 분할한 후, 이 사건 토지 위에 건축물을 신축하기 위하여 농지전용부담금 100,900,000원을 납부한 후 이 사건 토지의 지목을 답에서 대지로 변경하고, 표시변경등기를 촉탁하여 줄 것을 피고에게 요청하였고, 피고의 촉탁에 따라 2007. 4. 25. 이 사건 토지의 등기부상 지목이 답에서 대지로 변경되었다.

(5) 이에 원고는 2007. 5. 15. 이 사건 토지를 취득할 당시 자역농민의 농지취득이었기 때문에 면제받았던 1%의 취득세 12,150,000원을 추가로 신고납부하였고, 이 사건 토지에 단층의 제1종 근린생활시설(소매점) 및 부속건물을 신축하여 2007. 5. 25. 소유권보존등기를 경료하였다.

(6) 이 사건 토지의 감정가액은 2007. 9. 6. 현재 1,208,400,000원(600,000원/㎡, 한국감정정원의 시가감정결과)이고, 이 사건 토지의 지목이 변경된 이후의 개별공시지가는 540,000원/㎡이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 7호증, 을 제1, 2, 10호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

다. 구체적 판단

살피건대, 위에서 인정한 사실들에 의하여 인정되든 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 토지의 가액이 매수 당시 544,598원/㎡에서 지목변경 후 600,000원/㎡로 약간 증가하기는 하였으나 이는 분할전 토지에 포함되어 있던 철도부지 217㎡가 분할된 결과로 보이는 점, 이 사건 토지의 공시지가가 지목변경으로 인하여 250,000원/㎡에서 540,000원/㎡로 높아지기는 하였으나 이는 원고가 이 사건 토지에 대한 취득세 등을 신고납부할 때 과세표준액이었던 시가 보다 더 낮은 금액인 점, 피고와 같이 지목변경으로 인하여 이 사건 토지의 가액이 총 584,060,000원(=290,000원 ×2,014㎡) 증가한 것으로 볼 경우 이 사건 토지의 시가는 최소 1,680,000,000원{=(544,598원 + 290,000원)×2,014㎡} 이상 이어야 하는데, 2007. 9. 6. 당시 이 사건 토지의 시가는 1,208,400,000원에 불과한 점을 종합하여 보면, 지목변경으로 인하여 이 사건 토지의 가액이 증가되었다고 볼 수 없다.

(취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고 그 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되 개별공시지가 보다 낮게 신고된 경우에 한하여 개별공시지가를 과세표준으로 하므로, 이 사건 토지의 취득가액은 원고가 최초 이 사건 토지를 취득할 당시의 가액을 기준으로 산정하고, 지목변경으로 인하여 공시지가의 변경이 있더라도 실제 취득가액이 변경된 공시지가 보다 높은 경우에는 사실상 재산의 취득이 없는 것이므로 「지방세법 시행령」제82조를 적용할 수 없다.)

따라서 재산가치의 증가가 전혀 없는데 단지 공부상 ‘답’이었을 때의 공시지가와 지목을 ‘대지’로 변경하였을 대의 공시지가가 높아졌다는 이유만으로 이를 부동산의 새로운 취득이라 볼 수는 없을 뿐 아니라, 지목변경 이후의 공시지가보다 높은 가격을 기준으로 하여 이미 취득세를 납부한 원고에게 단지 지목변경으로 공시지가가 증가하였다는 이유 만으로 취득세를 납부하라는 피고의 이 사건 처분은 실질과세의 원칙에도 반한다 할 것이므로, 원고가 이 사건 토지를 취득할 당시 사실상 대지였는지 여부와 관계없이 이 사건 각 부과처분은 모두 위법하다 할 것이다.

5. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 피고의 이 사건 각 부과처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【관계법령】

■ 지방세법

제105조 (납세의무자등)

⑤ 선박·차량과 기계장비의 종류의 변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다.

제111조 (과세표준)

■ 지방세법시행령 (2008. 2. 29. 대통령령 제20708호로 개정되기 전의 것)

제73조 (취득의 시기등)

제82조(토지의 지목변경에 대한 과세표준액)

■ 지적법

제5조 (지목의 종류)

② 제1항의 규정에 의한 지목의 구분 및 설정방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

■ 지적법시행령

제5조 (지목의 구분)

법 제5조제1항의 규정에 의한 지목의 구분은 다음 각호의 기준에 의한다.

8. 대

다음 각목의 토지는 "대"로 한다.

가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지.

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【하급심-광주지방법원 2008. 9. 18. 선고 2008구합13 판결】

【주문】 처분청승소

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. 11. 10. 광주 북구 00동 933-17 답 2,231㎡를 소외 장○○ 등으로부터 금 12억 1,500만 원에 매수하고, 같은 해 12. 15. 소유권이전등기를 경료한 후, 2007. 2. 5. 그 중 217㎡를 위 00동 933-57로 분할하고, 2007. 4. 20. 나머지 2,014㎡의 지목을 대지로 변경하였다(이하, ‘이 사건 토지’라고 한다).

나. 원고는 2007. 5. 15. 피고에게 이 사건 토지의 지목변경에 따른 간주취득에 대하여 취득세 금 11,681,200원 및 농어촌특별세 금 1,168,120원을 신고하였으나, 이후 2007. 8. 10. 광주광역시장에게 이의신청을 하였고, 광주광역시장은 2007. 11. 7. 위 이의신청을 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 3, 제3호증의 1, 2, 제4호증, 제6호증의 1, 2, 제8호증, 을 제2호증의 3, 4의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

이 사건 토지는 원고가 매수할 당시부터 사실상 대지로서, 원고는 이를 대지에 해당하는 가격으로 매수하였고, 실거래가격으로 취득세를 신고납부한바, 신고한 실거래가가 지목변경 이후의 공시지가를 상회하므로 지목변경으로 인하여 새로이 재산가치를 취득한 바 없어 취득세 등의 납부의무가 없고, 나아가 그에 따른 농어촌특별세 납부의무 역시 없다.

나. 관계법령

지방세법

제105조 (납세의무자등)

⑤선박·차량과 기계장비의 종류의 변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다.

제111조 (과세표준)

지방세법시행령 (2008. 2. 29. 대통령령 제20708호로 개정되기 전의 것)

제73조 (취득의 시기등)

제82조(토지의 지목변경에 대한 과세표준액)

다. 인정사실

다음의 사실은 앞서 본 증거, 갑 제2호증의 1, 2, 3, 제5호증의 1, 4, 제7호증의 2, 을 제1, 2호증의 각 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 이를 인정할 수 있고, 달리 반증이 없다.

(1) 이 사건 토지의 개별공시지가는 지목변경 전 25만 원/㎡(2006. 1. 1.기준)이고, 지목변경 후 54만 원/㎡(2007. 1. 1.기준)이다.

(2) 원고는 분할 전 이 사건 토지 답 2,231㎡에 대하여 피고에게 실제거래가액인 12억 1,500만 원(㎡당 약 544,600원)으로 부동산거래계약신

고를 한바, 신고필증 신고사항의 참고사항란에는 용도지역은 생산녹지지역, 현실지목은 답으로 기재되어 있다.

(3) 원고는 이 사건 토지의 취득신고시 지방세법 제261조(자경농민의 농지 등에 관한 감면)에 의거하여 지방세 감면신청을 하여 취득세의

100분의 50을 감면받았고, 지목변경 후 2007. 5. 15. 취득세 감면분을 신고납부하였다.

(4) 원고는 2007. 2. 8. 이 사건 토지상에 건축물을 짓고자 농지전용부담금 1억 90만 원을 납부한 후, 단층의 제1종 근린생활시설(소매점) 및 부속건물을 짓고 2007. 5. 25. 소유권보존등기를 경료하였다.

(5) 원고의 의뢰에 따른 이 사건 토지의 감정가액은 2007. 9. 6. 현재 12억 840만 원이다.

라. 판단

(1) 살피건대, 지목변경으로 인한 간주취득의 요건은 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가격이 증가하였는지의 여부일 뿐, 토지의 매수인이 당초 토지를 얼마에 취득했는지는 위 요건과 무관하므로, 이 사건의 쟁점은 ① 지목이 사실상 변경되었는지 여부와 ② 그로 인해 토지의 가격이 증가하였는지 여부이다.

(2) 먼저, 지목의 사실상 변경이란 결국 토지의 형질이나 이용상황이 달라져 토지의 주된 용도가 변경되었으나 지적공부상 등록변경이 이루어지지는 아니한 것을 의미하는 것으로서, 이 때 사실상 변경된 지목은 지적법상 지목의 구분에 관한 기준을 충족하는 것이어야 하는바, 지적법상 "대"는 건축물 등의 부지이거나 관계법령에 의하여 택지조성공사가 준공된 토지를 말하므로, 원고가 이 사건 토지를 매수할 무렵 위 토지가 그러한 상태에 있었는지가 문제된다.

그런데, 이 사건 토지의 경우 종전에 사실상 "대"로 형질변경이 되어 있었음을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라(오히려 앞서 인정한 사실에 의하면, 종전 이 사건 토지는 농지로 사용되고 있었던 것으로 보인다), 가사 종전에 사실상 "대"로 형질변경이 되어 있었다고 하더라도 그 사실만으로 관계법령에 의하여 당연히 당해 지목으로 변경될 것이라고는 단정할 수 없고(대법원 1999. 7. 23. 선고 98두17326 판결 등 참조), 토지의 지목이 "대"로 사실상 변경되었는지 여부는, 이 사건 토지와 같이 대지로 형질변경된 토지의 경우에 있어서는 그 지상에 건축물이 완공되었는지 여부에 따라 판단하여야 하는바, 위 토지가 2007. 4. 20. 지적공부상 지목변경이 이루어지고 같은 해 5. 25. 위 토지상 건물의 소유권보존등기가 이루어진 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 달리 이에 앞서 원고가 2006. 11. 10. 분할 전 이 사건 토지를 매수할 무렵 이 사건 토지의 지목이 사실상 변경되어 있었다는 취지의 원고의 주장은 받아들일 수 없다(나아가, 이 사건 토지의 간주취득일에 관하여 보건대, 지방세법시행령 제73조 제8항에 의하면, 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날에 취득한 것으로 보되, 사실상 변경된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상의 지목변경일을 그 취득일로 본다고 규정하고 있는바, 공부상 지목변경일이 그 지상 건축물의 완공에 앞서는 이 사건에 있어서는 위 지목변경일인 2007. 4. 20.을 취득일로 봄이 타당하다).

(3) 또한, 앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 토지의 개별공시지가는 지목변경 전 25만 원/㎡이었으나, 지목변경 후 54만 원/㎡으로 상승한 사실을 인정할 수 있으므로, 이에 비추어 보건대 지목변경으로 인해 가격이 상승하였다고 할 것이고, 2006. 9. 6. 현재 토지의 감정가액과 원고의 매수가격이 근접하다는 사실만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하다.

(4) 따라서, 이 사건 처분은 지목변경으로 인한 간주취득의 요건을 모두 구비하였다고 할 것이므로 적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

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【관계법령】

지방세법

제105조 (납세의무자등)

⑤선박·차량과 기계장비의 종류의 변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 이를 취득으로 본다.

제111조 (과세표준)

지방세법시행령 (2008. 2. 29. 대통령령 제20708호로 개정되기 전의 것)

제73조 (취득의 시기등)

제82조(토지의 지목변경에 대한 과세표준액)

지적법

제5조 (지목의 종류)

② 제1항의 규정에 의한 지목의 구분 및 설정방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

지적법시행령

제5조 (지목의 구분)

법 제5조제1항의 규정에 의한 지목의 구분은 다음 각호의 기준에 의한다.

8. 대

다음 각목의 토지는 "대"로 한다.

가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지.