수용대상 토지의 대체 부동산으로 상가 및 부속토지를 취득한 경우 지방세법 제111조 제5항 제5호를 적용할 수 없다고 판단하는 이상, 부동산의 시가표준액에서 수용대상 토지의 시가표준액을 공제하는 방법으로 초과액을 산정하여야 한다. 그러나 시가표준액이 시가의 1.945배에 이르게 되었다면 위 시가표준액은 부동산의 객관적 가치를 적절히 반영하지 못하여 현저히 불합리하다고 봄이 상당하므로, 위 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 과세하게 될 경우 재산권을 침해하는 결과가 되어 부당하다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 울산광역시장은 2005. 4. 공원조성사업을 시행할 목적으로 원고 소유의

울산 남구 신정동 1029-2 전 4,463㎡(이하, ‘이 사건 수용대상 토지’라고 한다)을 보상금 336,956,500원에 매수(협의취득)하였는바, 이 사건 수용대상 토지의 2005. 1. 1. 기준 시가표준액은 75,781,000원이었다.

나. 원고는 2006. 8. 5. 이 사건 수용대상 토지의 대체 부동산으로 고양시 덕양구 행신동 757-1 남성시티프라자 801, 802, 803호 및 부속토지 97.05㎡(이하, ‘이 사건 부동산’이라고 한다)를 4억 원에 매수하고, 이 사건 부동산의 시가표준액 777,680,384원에서 이 사건 수용대상 토지의 시가표준액 75,781,000원을 공제1)1) 지방세법 제109조 제1항에 의하면, 부동산이 수용된 자가 1년 이내에 이를 대체할 부동산을 취득하고, 새로 취득한 부동산의 가액이 종전의 부동산 가액을 초과하는 경우 그 초과액에 대해서만 취득세 등을 부과하도록 규정하고 있다. 또한 시행령 제79조의3 제1항에 의하면, 대체취득이 지방세법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득인 경우에 한하여 대체취득한 부동산의 사실상 취득가액에서 수용된 부동산의 보상금액을 공제하여 계산하고, 그 이외의 경우에는 대체취득한 부동산의 시가표준액에서 수용된 부동산의 수용당시의 시가표준액을 공제하여 계산한다.

한 701,809,384원을 과세표준으로 하여, 2006. 8. 28. 피고에게 취득세 14,038,170원, 취득세 부담 농어촌특별세 1,403,600원, 등록세 14,036,410원, 등록세 부담 지방교육세 2,807,250원을 신고납부(이하, ‘이 사건 처분’이라고 한다2)2)

지방세법 제72조 제1항에 의하면 신고납부를 한 경우에는 신고납부를 한 때에 처분이 있었던 것으로 의제된다.

)하였다.

다. 원고는 이에 불복하여 2006. 10. 2. 피고를 거쳐 2006. 11. 29. 감사원장에게 심사청구를 하였으나 2008. 1. 17. 기각결정을 받고 2008. 2. 29. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정 근거] 다툼이 없는 사실, 갑 1, 2, 3, 5, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 원고의 주장

① 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하, ‘공인중개사법’이라고 한다)

제28조 제1항에 의하면 행정기관은 부동산거래가격 검증체계를 구축하여 그 적정성을 검증하도록 되어 있는 이상, 원고가 이 사건 부동산의 실제 취득가액을 과세표준으로 신고하면 피고는 이를 검증하여 합리성이 인정되면 그 취득가액을 과세표준으로 삼아야 하고,

공인중개사법 제28조가 건설교통부장관에게 부동산의 종류를 불문하고 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영할 의무가 있다고 규정하고 있음에도, 단지 상가건물에 대한 거래가격 검증체계가 구축되지 않았다는 사정만으로 취득가액보다 약 2배 가량 높게 책정되어 있는 시가표준액을 과세표준으로 적용할 수 없으며, 원고의 이 사건 부동산 취득을

지방세법 제111조 제5항 제5호 소정의 취득으로 보아 이 사건 부동산의 사실상의 취득가액에서 수용대상 토지의 수용보상금을 공제하는 방법으로 초과액을 산정해야 한다.

② 설령 원고의 이 사건 부동산의 취득에 대하여

지방세법 제111조 제5항 제5호를 적용할 수 없어서

같은 법 시행령 제79조의3 제1항 제2호에 의하여 초과액을 산정한다고 하더라도, 피고가 집합건물의 건물과 토지를 일괄 평가하지 않고 별도로 평가하여 건물의 층별 가격 차이를 적정하게 반영하지 않는 등으로 이 사건 부동산의 시가표준액을 담보감정평가액이나 국세청 기준시가보다 2배 가까이 높게 산정한 것은 불합리하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 원고의 ① 주장에 관한 판단

구 지방세법(2006. 12. 28. 법률 제8099호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법’이라고 한다) 제111조 제1항,

제2항은 취득세의 과세표준을 신고가액에 의하되, 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의하도록 규정하고 있고, 원고들의 이 사건 부동산 신고가격은 4억 원으로 이 사건 부동산의 시가표준액인 777,680,384원에 미달하므로, 이 사건에 있어 취득세의 과세표준은 원칙적으로 시가표준액에 의하는 것이 원칙이다.

한편,

구 지방세법 제111조 제5항 제5호,

제130조 제3항은 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에도

공인중개사법 제27조의 규정에 따라 행정관서에 실제 거래가격을 신고하여

같은 법 제28조의 규정에 의하여 거래가격의 적정성에 대한 검증이 이루어진 때에는 취득세의 과세표준을 사실상의 취득가액에 의하도록 규정하고 있고, 원고가 공인중개사법 제27조의 규정에 따라 주무관청인 피고에게 거래가격을 신고하였음에도 이 사건 건물과 같은 상가건물에 관한 검증체계가 아직 구축되어 있지 아니하여 피고가 원고가 신고한 거래가격의 적정성 여부를 검증하지 못한 사실은 원, 피고 사이에 다툼이 없는바, 위와 같이 매매당사자가 공인중개사법에 따라 실제 거래가격을 신고하였음에도 검증체계의 미비로 인하여 그 신고가격의 적정성에 관한 검증이 이루어지지 아니한 경우 취득세 등을 부과함에 있어 사실상 취득가액과 시가표준액 중 무엇을 과세표준으로 하여야 하는지가 문제된다.

살피건대, 취득세는 재산의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 세금을 부과하는 유통세이자 취득행위를 과세객체로 하여 세금을 부과하는 행위세로서, 취득자가 물건을 사용하거나 수익, 처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 조세가 아니라 취득행위가 이루어진 경위, 취득등록 당시의 과세물건의 가치를 과세표준으로 하여 세금을 부과하는 조세이다. 따라서 그 과세표준은 취득을 위하여 실제로 지출한 금액이 아니라 취득재산의 객관적인 가치를 기준으로 설정되어야 한다.

그런데 취득자가 취득재산의 가치를 반영하는 실제취득가액을 그대로 신고하는 때에는 그 신고가액을 객관적인 재산의 가치로 삼을 수 있으나, 만일 취득자가 허위로 낮은 가액을 신고하거나 객관적인 가치에 비하여 현저히 낮은 가액으로 재산을 취득하여 그대로 신고한 경우, 또는 교환, 상속, 증여 등과 같이 실제취득가액이 나타나지 아니하는 취득의 경우에는 과세물건의 객관적인 재산가치를 파악하여야 하나, 매번 객관적인 재산의 가치나 실지거래가액을 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세의무자의 세부담이 달라지게 되며, 실지거래가액을 조작한 자들만 이득을 보게 될 여지도 있어 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있으므로, 지방세법은 시가표준액을 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 과세표준으로 하되, 엄격한 검증이 이루어진 경우에 한하여 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정하고 있는 것이다.

따라서

지방세법 제111조 제5항 제5호 규정은 건설교통부장관이 공인중개사법에 따라 구축한 검증체계에 의하여 신고가액의 적정성에 관한 검증이 현실적으로 이루어진 경우에만 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하고, 이 사건과 같이 검증체계가 없어 검증이 이루어지지 못한 경우에는 원칙으로 돌아가 시가표준액을 과세표준으로 하겠다는 취지로 해석함이 상당하다고 할 것이다(

공인중개사법 제28조 제1항은 신고를 받은 부동산거래내용 및 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산 가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 위 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」은 토지 및 주택에 관하여만 가격공시제도를 마련하고 있을 뿐 이 사건의 경우와 같이 주택외 일반 건축물과 그 부속토지에 대한 가격공시제도를 두고 있지 않고 있어서 현재의 제도에서는 실질적인 검증 자체가 불가능한 점을 감안하면, 토지 및 주택과는 달리 상가건물에 대하여 가격검증체계를 구축하지 않은 조치가 위법하다고 할 수는 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다).

2) 원고의 ② 주장에 관한 판단

가) 앞에서 본 바와 같이 원고의 이 사건 부동산의 취득에 대하여

지방세법 제111조 제5항 제5호를 적용할 수 없다고 판단하는 이상, 이 사건 부동산의 시가표준액에서 수용대상 토지의 시가표준액을 공제하는 방법으로 초과액을 산정하여야 한다. 그러나 시가표준액은 재산의 객관적인 가치, 즉 시가를 적절히 반영하여야 할 것인바(

헌법재판소 1999. 12. 23. 선고 99헌가2 결정 참조), 지방자치단체장이 결정한 시가표준액이라 하더라도 시가나 기타 사정에 비추어 현저히 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 그 시가표준액 결정은 위법하다고 할 것이다.

나) 을 1호증의 기재, 감정인

김윤정의 시가감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 산정한 이 사건 부동산의 시가표준액이 777,680,384원인 반면, 원고의 이 사건 부동산 취득일인 2008. 8. 28. 현재 건물과 대지권 부분을 일괄하여 산정한 시가는 399,900,000원인 사실(한편, 원고가 금융기관으로부터 이 사건 부동산의 매수자금을 대출받으면서 실시한 시가감정에 따르면 이 사건 부동산이 390,000,000원으로 평가되었다)을 각 인정할 수 있는데, 시가가 끊임없이 변동하는 점을 감안하면 시가와 지방자치단체장이 결정하는 시가표준액이 언제나 정확하게 일치할 수는 없는 것이고, 양자 사이에 어느 정도의 가액의 차이는 필연적으로 예정되어 있지만, 이 사건의 경우와 같이 시가표준액이 시가의 1.945배에 이르게 되었다면 위 시가표준액은 이 사건 부동산의 객관적 가치를 적절히 반영하지 못하여 현저히 불합리하다고 봄이 상당하므로, 위 시가표준액을 기준으로 취득세 등을 과세하게 될 경우 원고의 재산권을 침해하는 결과가 되어 부당하다.

결국 위 시가표준액은 이 사건 부동산의 실제 시가를 초과하는 부분에 한하여 위법하다고 할 것이므로 이 법원이 이 사건 부동산의 실제 시가로 인정하는 399,900,000원에서 이 사건 수용대상 토지의 시가표준액 75,781,000원을 공제한 324,119,000원을 과세표준으로 다시 정당한 세액을 계산하면, 별지 기재와 같이 취득세 6,482,380원, 농어촌특별세 648,230원, 등록세 6,482,380원, 지방교육세 1,296,470원이 되므로, 결국 이 사건 처분 중 위 각 세액을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 일부 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.