채권처분손실 등은 지방세법 시행령 제82조의2 제1항 각 호의 간접비용에 해당한다고 보기 어려움에도 취득 이전에 국민주택채권을 매입한 즉시 처분하였다는 사정만으로 이를 과세표준에 포함시키는 것은 유추·확장해석에 해당하는 점 등을 종합하면 채권처분손실 등은 토지의 취득을 위한 직,간접비용에 해당하지 않아 등록세의 과세표준이 되는 취득가액에 포함되지 않는다. 따라서 채권처분손실 등을 토지의 취득가액에 포함시켜 산정한 등록세 등의 부과처분은 정당하다.

1. 처분의 경위

다음의 각 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증 내지 갑 제5호증, 을 제1호증 내지 을 제3호증의 각 기재(각 가지번호 포함) 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 천안시장과 한국토지공사는 2005. 11. 30. 충청남도 고시 제2005-221호로 충청남도지사로부터

택지개발촉진법(2007. 4. 20. 법률 제8384호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항에 따라 천안청수지구 택지개발사업 실시계획승인을 받고, 2005. 12. 6. 공동주택건설용지 공급공고를 하였다. 그런데

구 택지개발촉진법 시행령(2006. 2. 24. 대통령령 제19355호로 개정되기 전의 것) 제13조의2는 위 공동주택건설용지 중 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 공동주택건설용지의 공급의 경우에는 주택법 제68조의 규정에 의한 국민주택채권을 가장 많이 매입하고자 하는 자를 당해 택지의 공급대상자로 결정하도록 규정되어 있었으므로, 천안시장과 토지공사는 위 공고 당시 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 용지에 대하여는 채권입찰일에 채권매입가격을 최고로 제시한 자를 낙찰자로 결정하는 것으로 공급대상자 결정방법을 공고하였다.

나.

원고 주식회사 서령개발(원래 상호는 주식회사 우미개발로서 2009. 1. 22. 주식회사 서령개발로 명칭이 변경되었음. 이하에서는 ‘서령개발’이라고 한다)은 주거전용면적이 85㎡ 초과 아파트용지인 천안청수택지개발사업지구 C-2 B/L 대 50,344㎡(위 토지는 이후 천안시 동남구

청당동 456번지로 지적정리 되었다)에 관하여 제3종 국민주택채권 1,303억 원을 매입한다고 입찰하여 최고가 낙찰자로 선정된 후 2005. 12. 28. 위 채권을 82,193,240,000원에 매도하면서 채권처분손실 48,106,760,000원 및 채권매도수수료 24,657,970원이 발생하였다.

다.

원고 주식회사 한화개발(이하 ‘한화개발’이라 한다)은 주거전용면적이 85㎡ 초과 아파트용지인 천안청수택지개발사업지구 C-1 B/L 대 24,643㎡(위 토지는 이후 천안시 동남구

청당동 466번지로 지적정리 되었다)에 관하여 제3종 국민주택채권 84,008,000,000원을 매입한다고 입찰하여 최고가 낙찰자로 선정된 후 2005. 12. 28. 위 채권을 52,992,246,400원에 매도하면서 채권처분손실 31,015,753,600원 및 채권매도수수료 15,897,670원이 발생하였다.

라. 그 후

원고 서령개발은 2005. 12. 29. 천안청수택지개발사업지구 C-2 B/L 대 50,344㎡에 관하여 매매대금을 68,738,950,000원으로 하는 매매계약을,

원고 한화개발은 2005. 12. 29. 천안청수택지개발사업지구 C-2 B/L 대 50,344㎡에 관하여 매매대금을 31,912,685,000원으로 하는 매매계약을 각 체결하였고, 위 매매계약에 따라

원고 서령개발은 2010. 3. 2.에,

원고 한화개발은 2010. 2. 28.에 각 매매대금을 완납하였다.

마. 그에 따라 원고들은 위 각 아파트 건설용지(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 관하여 소유권이전등기를 하기에 앞서 피고에게 등록세를 신고하면서 위 채권처분손실 및 채권매도수수료(이하에서는 원고들의 각 채권처분손실 및 채권매도수수료를 ‘이 사건 채권처분손실 등’이라 한다)를 과세표준에 포함하여 아래 표의 기재와 같이 등록세 및 지방교육세를 산정한 후,

원고 서령개발은 2010. 3. 22. 등록세 2,463,592,450원, 지방교육세 492,718,490원을 신고하여 2010. 4. 23. 이를 납부하였고, 원고 한화건설은 2010. 3. 18. 등록세 1,367,050,470원, 지방교육세 273,410,090원을 신고하고 2010. 4. 22. 납부하였다.

바. 한편, 원고들이 피고에게 위와 같이 신고·납부한 등록세 및 지방교육세 중 이 사건 채권처분손실 등을 취득가격에 포함시킴으로서 증액된 세액은,

원고 서령개발은 등록세 962,628,359원(= 48,131,417,970원 x 0.02), 지방교육세 192,525,671원(962,628,359원 x 0.2)이고, 원고 한화개발은 등록세 620,633,025원(= 31,031,621,270원 x 0.02), 지방교육세 124,126,605원(= 620,633,025원 x 0.2)이다(신고·납부방식의 지방세는 납세의무자가 과세표준 및 세액을 신고한 때에 납세의무가 확정되는 것이므로, 위와 같이 이 사건 채권처분손실 등을 취득가격에 포함시킴으로서 위와 같이 증액된 등록세 및 지방교육세 신고부분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

가. 당사자의 주장

(1) 원고들의 주장

지방세법 제130조 제3항,

제115조 제5항 제3호에 의하면 법인장부에 의하여 취득가격이 입증되는 경우에는 이를 등록세의 과세표준으로 하도록 하고 있고,

지방세법 시행령 제82조2 제1항,

제2항은 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용 및 간접비용의 합계액으로 산정하도록 하면서 각 호에서 취득가격에 포함될 간접비용 및 취득가격에 포함되지 아니하는 경우를 구체적으로 규정하고 있는바, 이 사건 채권처분손실 등은 이 사건 토지의 취득과는 직·간접적인 관련이 없이 별개의 목적으로 발생한 것으로서

지방세법 제82조의2 제2항 제5호 소정의 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용에 준하는 비용으로서 취득가격에 포함되지 아니함에도 이와 다른 전제에서 이 사건 채권처분손실 등을 취득가격에 포함시켜 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고의 주장

공공택지분양에 응찰하기 위해서는 반드시 국민주택채권을 매입하여야 하고 가장 많이 매입하고자 하는 자를 공급대상자로 결정하도록 하고 있어 국민주택채권의 매입 및 그로 인한 채권처분손실 등은 공공 택지당첨에 있어서 필수적으로 필요한 취득절차비용이므로 이 사건 채권처분손실 등은 실질적으로는 이 사건 토지의 취득대가의 일부를 구성하는 것이어서 취득가격에 포함되는바, 이를 과세표준에 포함시켜 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

(3) 이 사건의 쟁점

따라서 이 사건의 쟁점은 이 사건 채권처분손실 등이 이 사건 토지를 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용 또는 간접비용에 해당하는 지 여부이다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

(1) 관련규정의 내용

(가)

구 지방세법 제130조(2010. 6. 4. 법률 제10340호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제1항은 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록 당시의 가액으로 한다고 규정하면서, 제3항에서 법인장부 등 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 그 위임을 받은

지방세법 시행령 제82조의 2 제1항은 사실상의 취득가격을 산정함에 있어 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용(제1호), 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료(제2호), 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용(제3호), 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료(제4호), 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액(제5호), 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용(제6호) 등의 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있으며, 제2항에서는 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용(제1호), 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용(제3호) 등은 취득가격에 포함되지 아니한다고 규정하고 있다.

(나) 한편,

구 주택법(2005. 12. 23. 법률 제7757호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제68조 제1항 제4호,

주택법 시행령(2006. 2. 24. 대통령령 제19256호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제91조 제1항 제3호,

제95조 제5항은 주거전용면적 85㎡를 초과하는 공동주택을 건설하기 위하여 공공택지를 공급받는 자는 제3종 국민주택채권을 매입하여야 한다고 규정하고 있고, 구 택지개발촉진법 시행령 제13조의2 제3항은 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 공동주택의 건설용지를 공급하는 경우에는 국민주택채권을 가장 많이 매입하고자 하는 자를 당해 택지의 공급대상자로 결정한다고 규정하여 이른바 공동주택건설 용지의 공급에 관하여 이른바 ‘채권입찰제’를 시행하고 있었다.

(2) 사실상의 취득가격의 범위에 관하여 규정하고 있는

지방세법 시행령 제82조의2 제1항에서 말하는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것이다(대법원 1997. 12. 26. 선고 97누10178 판결 등 참조)

(3) 이 사건에서 살펴보면, ① 국민주택채권의 매입 등을 규정한

구 주택법 제68조 제1항 제4호,

구 주택법 시행령 제91조 제1항 제3호는 비교적 저렴한 가격으로 공공택지를 공급받은 자에게 귀속되는 개발이익을 환수하여 서민 주거안정을 위한 주택자금으로 활용하기 위한 정책적 목적에서 도입된 것으로서 이 사건 채권매각손실 등은 국민주택채권의 매입과 처분을 통하여 발생한 비용이고, 이 사건 토지에 관한 매매계약과는 별개의 거래에서 발생한 것이므로 위와 같이 납부한 매매대금 이외에 이 사건 채권처분손실 등을 이 사건 토지를 취득한 대가로서 지급한 것으로 보기는 어려운 점, ② 이 사건 토지와 같이 채권입찰제가 적용되는 공공택지의 경우 구 주택법 및 구 택지개발촉진법 시행령에 따라 입찰에 참여하려면 반드시 국민주택채권을 매입하여야 하고, 그 중 가장 많은 채권매입액을 제시한 자를 당해 택지의 공급대상자로 결정하도록 하고 있어 국민주택채권의 매입자체는 필수적인 절차로 볼 여지도 있으나, 이 사건 채권처분손실 등은 국민주택채권을 매입한 후 곧바로 처분한 경우에만 발생하는 것이고, 만약 매입자가 이를 곧바로 처분하지 아니하고 채권의 만기까지 보유하다 상환받는 경우에는 채권처분손실이나 매도수수료 등은 발생하지 않게 되는 점, ③ 피고의 주장대로라면 공동주택 용지를 분양받기 위해서 매입한 국민주택채권의 만기전 처분 여부나 그 시기에 따라 과세표준이 달라진다고 볼 수밖에 없고, 이러한 우연한 사정에 따라 등록세의 과세표준이 달라지는 것은부당한 점, ④ 이 사건 채권처분손실 등은

지방세법 시행령 제82조의2 제1항 각 호에서 정하는 간접비용, 즉 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용이나 농지보전부담금 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용, 용역비·수수료 및 이에 준하는 비용 등에 해당한다고 보기 어려운 점, ④ 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는데(

대법원 2010.5.27. 선고 2010두1507 판결 참조), 이 사건 채권처분손실 등은 이 사건 토지의 취득대가의 일부에 곧바로 해당한다고 볼 수 없고,

지방세법 시행령 제82조의2 제1항 각 호의 간접비용에 해당한다고 보기 어려움에도 단지 취득 이전에 국민주택채권을 매입한 즉시 처분하였다는 사정만으로 이를 과세표준에 포함시키는 것은 합리적인 근거가 없는 유추·확장해석에 해당한다고 보이는 점 등을 종합하면, 이 사건 채권처분손실 등은 이 사건 토지의 취득을 위한 직접비용 또는 간접비용에 해당하지 아니하여 등록세의 과세표준이 되는 취득가액에 포함되지 아니한다고 봄이 상당하다.

(4) 따라서 이 사건 채권처분손실 등을 이 사건 토지의 취득가액에 포함시켜 산정한 이 사건 처분은 위법하므로 이 점을 지적하는 원고들의 주장은 이유 있다.

3. 결론

그렇다면, 원고들의 이 사건 청구는 모두 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.