채권매입비, 교통시설부담금, 행정용역비, 철거비, 금융비용은 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함되는 반면, 조합운영비, 감정평가비는 기업회계기준의 판매비 및 관리비에 해당하는 비용으로서 건물 취득과 관련이 없으므로 과세표준에 포함되지 않아야 한다. 따라서 조합운영비, 감정평가비를 과세표준에 포함하여 취득세, 등록세 및 지방교육세를 과다하게 산정한 부분은 위법하다.
1. 기초사실
가. 원고는 인천 남동구
구월동 20, 23, 34번지 지상 아파트 등에 거주하는 주민들로 구성된 재건축조합으로서 1999. 11. 5. 조합설립인가를 받은 후 2003. 3. 10. 주택건설사업계획승인을 받았다.
나. 원고는 인천 남동구
구월동 20, 23, 24번지 지상에 기존에 있던 건물을 철거하고 공동주택 8,934세대(조합 3,261세대, 조합원 5,673세대) 및 상가 225호(조합 109호, 조합원 116호) 건축물 1,474,123.1771㎡(이하 공동주택 및 상가를 포함하여 ‘이 사건 건축물’이라 한다)를 신축하여 2007. 8. 1. 도시 및 주거환경정비법의 규정에 의하여 준공인가를 받았다.
다. 원고는 이 사건 건축물의 신축공사비용 1,177,109,918,179원을 과세표준으로 하고, 이 사건 건축물의 연면적에서 원고가 취득하는 일반분양용 공동주택 3,261세대(구월동 23 공동주택 1,456세대, 구월동 24 공동주택 1,375세대, 구월동 20 공동주택 430세대) 및 상가 109채 건축물의 면적 488,681.5033㎡(이하 ‘이 사건 일반분양용 건축물’이라 한다)로 안분하여 산출한 이 사건 일반분양용 건축물의 취득가액 390,219,659,592원 중
인천광역시 세감면조례 16조에 의한 공동주택 감면대상에 해당하는 부분을 제외한 취득세 과세대상(전용면적 60㎡를 초과하는 공동주택 및 상가) 건축물 면적 430,688.39㎡의 취득가액 343,911,267,771원을 과세표준으로 산출한 취득세 6,878,225,340원, 농어촌특별세 45,612,640원, 등록세 2,751,290,130원, 지방교육세 550,258,020원 합계 10,225,386,130원을 2007. 8. 30. 신고하고, 취득세 및 농어촌특별세는 2007. 8. 31., 등록세 및 지방교육세는 2007. 9. 27. 각각 납부하였다.
라. 그 후 원고는 세액계산의 근거가 되는 이 사건 일반분양용의 상가건물 중 7채의 일부면적(126.7323㎡)이 정산 감소됨에 따라 2007. 10. 30. 초과납부 세액 취득세 7,054,700원, 농어촌 특별세 705,470원, 등록세 2,821,880원, 지방교육세 564,380원에 대한 수정신고를 하여 같은 날 취득세 6,871,170,640원, 농어촌특별세 44,907,170원, 등록세 2,748,468,250원, 지방교육세 549,693,640원 합계 10,214,239,700원으로 경정결정을 받았다.
마. 또한 원고는 2007. 11. 22.
인천광역시장에게 이의신청을 하여 2008. 2. 19. 과세표준에서 부가가치세를 제외하는 일부 경정결정을 받아 과세표준 343,423,711,294원으로 취득세 6,868,474,220원, 농어촌특별세 44,889,550원, 등록세 2,747,389,680원, 지방교육세 549,477,930원, 합계 10,210,231,380원으로 경정되었다(이하 원고가 신고납부하고 경정된 위 취득세액, 농어촌특별세액, 등록세액, 지방교육세액의 각 부과처분을 통틀어 ‘이 사건 처분’이라 한다)
바. 그런데 위 경정결정에는
지방세법 시행령 제82조의 3 제1항에서 정하는 취득세 과세표준의 기초가 되는 취득가격에 ①
주택법 제68조 제1항에 따라 원고가 부담한 국민주택채권 3억 5,691만 원(이하 ‘이 사건 채권매입비’라 한다), ② 대도시권 광역교통관리에 관한
특별법 제11조에 따라 원고가 부담한 교통시설부담금 1,831,614,150원(이하 ‘이 사건 교통시설부담금’이라 한다), ③ 이 사건 건축물의 신축 이후의 감정평가비 1,177,211,000원(이하 ‘이 사건 감정평가비’라 한다), ④ 원고 조합 설립부터 재건축사업 종료시까지 각종 행정절차를 전문적으로 수행하는 정비사업 전문회사에 대한 용역비 4,045,775,011원(이하 ‘이 사건 행정용역비’라 한다), ⑤ 원고 조합의 일반적 사무업무를 집행하기 위한 조합운영비 1,816,625,242원(이하 ‘이 사건 조합운영비’라 한다), ⑥ 기존 건축물을 철거하는데 소요된 비용 80억 원(이하 ‘이 사건 철거비’라 한다), ⑦ 원고 조합원들이 이 사건 건축물의 시공사인
현대건설 주식회사 (이하 ‘
현대건설’이라 한다),
롯데건설 주식회사 (이하 ‘
롯데건설’이라 한다)로부터 지급받은 무이자 이주비 이자대납금 55,829,788,360원(이하 ‘이 사건 금융비용’이라 한다)이 다음과 같이 포함되었다.
대도시권 광역교통관리에 관한
특별법 제11조에서는 주택재개발사업 및 주택재건축사업 등을 시행하는 자는 광역교통시설 등의 건설 및 개량을 위한 교통시설 부담금을 납부하도록 규정하고 있고, 이 사건 교통시설 부담금은 건물을 취득하지 않을 경우에는 지출할 필요가 없는 비용으로, 이 사건 건축물의 취득을 위해 의무적으로 부담하는 비용으로서 취득을 위한 직접·간접 비용에 해당한다.
따라서 이 사건 교통시설부담금은 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다.
라. 감정평가비
갑5호증의1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 재건축사업에서 감정평가는 종전자산평가와 종후자산평가로 구분되는데, 종전자산평가는 조합원들 사이의 형평을 위한 것인 반면, 종후자산평가는 주로 일반분양분의 가격결정을 위하여 필요한 사실, ② 이 사건 감정평가비는 일반분양분에 대한 종후자산평가에 소요된 비용인 사실을 인정할 수 있는바, 위 감정평가비는 분양을 위한 지출로 기업회계기준에서 ‘판매비’에 해당하는 비용이므로, 건물취득과 관련이 없다.마. 행정용역비
갑6호증의1, 을1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2001. 8. 29.
주식회사 미래파워(이하 ‘
미래파워’라 한다) 사이에 체결한 재건축사업 컨설팅 계약 제1조에서 원고는
미래파워에 이 사건 아파트 재건축사업의 성공적인 사업수행을 위하여 기술용역을 위탁하고,
제2조에서 위 기술용역의 범위에 대하여 조합사업의 자문, 조합설립인가의 대행, 조합총회 업무, 관리처분계획 관련 업무대행 등 조합사업추진에 관한 제반업무를 용역 업무의 범위로 하고 있는 사실을 인정할 수 있는데, 행정용역업무는 재건축사업인 이 사건 건축물 건설공사에서 필수불가결하게 수반되는 부수업무로서 이에 소요되는 제반비용은, 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다.
바. 조합운영비
갑7호증의1 내지 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 조합운영비는 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비 등인 사실을 인정할 수 있는바, 이는 조합을 운영하기 위한 지출로서 기업회계기준에서 ‘관리비’에 해당하는 비용이므로 건물취득과 관련이 없다.
사. 철거비
원고는 기존 아파트 등을 철거하고 그 위에 아파트 및 상가건물 등 이 사건 건축물을 짓는 사업을 하려고 결성되어 그와 같은 일을 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 따라서 기존건물 철거비용은, 위 건축물 신축공사의 특성상 지출이 필수적으로 요구되는 비용으로서, 당해 과세물건인 위 건축물을 취득하기 위하여 필요·불가결한 준비행위 또는 그 수반행위에 소요된 것으로, 위 건축물의 취득비용에 포함된다(
대법원 2009. 9. 10. 선고 2009두5350 판결 참조).
따라서 위 철거비는 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다.
아. 금융비용
가) 건물의 신축에 따른 과세표준은 건설원가 즉, 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것인데, 그 건축공사가 도급계약에 의한 경우에는 그 도급계약상 공사대금으로 함이 원칙이다(
대법원 2010. 2. 11. 선고 2007두17373 판결 참조).
나) 갑9, 10호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 2004. 5. 31.
현대건설,
롯데건설에 재건축사업인 이 사건 건축물 건설공사를 도급주면서, 위 시공사들이 우선 원고 조합원들에게 무이자로 이주비용을 대여하되, 순수한 공사비와 이주비 대여에 따른 금융비용을 합하여 도급공사금액을 정한 사실, ② 원고는 그 후
현대건설,
롯데건설에 금융비용이 포함된 공사금액을 지급한 사실을 인정할 수 있다.
다) 따라서 이 사건 금융비용은 도급계약상 공사대금에 포함되었으므로, 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나, 그에 준하는 취득절차 비용인 간접비용으로서 취득세 과세표준에 포함된다.
자. 소결론
앞서 본 바와 같이 이 사건 처분 중 채권매입비, 교통시설부담금, 행정용역비, 금융비용을 과세표준에 포함시킨 것은 적법하나, 조합운영비, 감정평가비는 과세표준에 포함되지 않아야 한다.
따라서, 이 사건 처분 중 ① 취득세 6,868,474,220원의 부과처분 중 6,851,109,980원(=6,868,474,220원－6,827,820원－10,536,420원)을 초과하는 부분, ② 농어촌특별세 44,889,550원의 부과처분 중 43,754,710원(=44,889,550원-446,230원-688,610원)을 초과하는 부분, ③ 등록세 2,747,389,680원의 부과처분 중 2,740,443,990원(=2,747,389,680원－2,731,120원－4,214,570원)을 초과하는 부분, ④ 지방교육세 549,477,930원의 부과처분 중 548,088,800원(=549,477,930원-546,220원-842,910원)을 초과하는 부분은 각 위법하다.
5. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 주문과 같이 판결한다.
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