00시 감면조례 제16조에 의거 공동주택의 사용승인서 교부일 이전에 건설업, 부동산매매업의 사업자등록증 또는 고유번호를 부여받은 주택건설사업자에 해당하지 않는 것은 물론 신탁재산에서 제외된 해당 건축물을 법인 앞으로 사용승인을 받고 소유권이전등기를 경료한 이상 이에 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다.

1. 처분의 경위

가. 주식회사

한원도시생활주택(이하 ‘

한원도시생활주택’이라 한다)은 서울

관악구 신림동 534-1 대 1,872.4㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상에 지하 1층, 지상 9층 규모의 공동주택 및 근린생활시설을 신축하여 임대ㆍ분양하는 사업을 시행하기로 하고 2009. 11. 원고와 사이에, 위탁자 겸 후순위 수익자를

한원도시생활주택으로, 수탁자를 원고로, 시공사를

한원건설 주식회사로, 선순위 우선수익자를

주식회사 프라임상호저축은행으로 하는 내용의 관리형 토지신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였는데 그 주요 내용은 아래와 같다.

- 신탁 목적 ; 본 계약은 이 사건 토지에 건물을 건축하고 신탁재산을 임대ㆍ처분하는 등 관리ㆍ운영하여 신탁이익을 수익자에게 지급함에 있어, 위탁자가 사업비 조달의무를 지고 수탁자는 신탁재산의 범위 내에서 사업주체로서의 권리, 의무의 주체가 되는 형태로서 사업을 안정적으로 진행함에 그 목적이 있다(제1조).

- 신탁 등기 등 : 위탁자는 본 계약을 체결한 후 지체 없이 신탁토지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 및 신탁등기절차를 이행하여야 하고, 신탁등기절차의 이행에 소요되는 조세ㆍ공과금은 위탁자가 부담한다(제5조).

- 신탁사무처리비용의 조달 : 위탁자는 이 사건 신탁계약에 의하여 사업을 진행함에 있어 일체의 신탁사무처리비용 및 사업비용 조달의무를 부담하고, 수탁자는 비용을 부담하지 않는다(제12조).

- 공사도급계약 : 수탁자는 시공사와 공사도급계약을 체결하고, 위탁자와 시공사간에 이미 체결된 공사도급계약이 있는 경우 이를 승계할 수 있다(제13조 제1항).

- 건축주 및 책임사항 등 : 수탁자는 신탁재산 범위 내에서 사업주체 또는 건축주로서의 권리를 갖고 의무를 부담한다. 수탁자는 사업주체 또는 건축주로서 각종 용역계약을 체결하고, 다만 위탁자가 이미 체결한 계약이 있는 경우 그 계약을 승계할 수 있다(제14조).

- 신탁부동산의 분양 및 관리ㆍ운용방법 : 수탁자는 신탁부동산에 대하여 사업계획에서 정한 분양금액 및 조건으로 분양(처분)할 수 있다. 다만, 미분양 등의 사유로 건물이 완공된 이후에도 위탁자의 우선 수익자에 대한 채무 및 시공사에 대한 미지급 공사비가 잔존하는 경우, 수탁자는 우선수익자의 요청에 따라 미분양건물을 할인분양, 대물변제 등의 방법으로 처분할 수 있고, 위탁자 및 수익자는 이에 대하여 이의를 제기하지 아니한다(제15조).

- 분양업무의 수행 등 : 위탁자는 분양광고, 분양계약 등 분양 업무를 수행한다. 단, 시공사 또는 우선수익자와 협의하여 달리 정할 수 있다(제16조).

- 신탁부동산의 분양에 따른 소유권이전 : 수탁자는 신탁부동산에 대하여 수분양자와 분양계약을 체결한다. 수탁자는 신탁건물의 준공 및 보존등기 완료시 분양대금 납부계좌로 분양대금을 완납한 수분양자에 대해서는 해당 신탁부동산의 소유권이전절차를 진행한다(제17조).

나. 원고는 이 사건 신탁계약에 따라 이 사건 토지에 지하 1층 지상 9층 규모의 공동주택 149세대, 제1종 근린생활시설 1세대(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 신축하고 2010. 8. 12. 피고로부터 사용승인을 받았다.

다. 원고는 2010. 8. 13. 서울특별시세 감면조례(2010. 3. 2. 서울특별시 조례 제4945호로 일부 개정된 것) 제16조(이하 ‘이 사건 감면조례’라 한다)에 의거 이 사건 건물 중 공동주택 149세대에 대하여는 취득세 등 감면을 신청하고, 근린생활시설 1세대에 대하여는 취득세 1,149,230원, 등록세 417,000원, 지방교육세 83,580원을 신고ㆍ납부하였다.

라. 피고는 원고가 이 사건 감면조례에서 규정하는 ‘공공단체ㆍ주택건설사업자’에 해당하지 않는다는 사유를 들어 2011. 2. 11.자 과세예고를 거쳐 2011. 4. 10. 원고가 감면을 신청한 이 사건 건물 중 공동주택 149세대에 대한 가액 6,287,920,625원을 기초로 산출한 취득세 158,795,140원, 등록세 63,985,870원, 지방교육세 11,791,090원을 각 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2011. 7. 6. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2012. 3. 5. 기각결정을 받고, 같은 해 6. 4. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정 근거] 다툼이 없는 사실, 갑 1, 4, 10호증, 을 1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

① 이 사건 감면조례는 일정 규모의 공동주택을 건설하여 공급하는 주택건설사업자에게 조세감면의 혜택을 주겠다는 취지로서 부가가치세법상 사업자등록 여부가 조세감면 여부를 결정짓는 기준이 될 수는 없고, 실질적으로 주택건설사업을 영위하는 자가 분양 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 5세대 이상 신축하였을 경우 적용되는 것이다. 원고는 2010. 6. 1. 주택법 및 같은 법 시행령에 따라 주택건설사업자로 등록하였고, 분양 목적으로 이 사건 건물을 신축한 이상 이 사건 감면조례의 적용을 받아야 함에도 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

② 원고는 2006. 11. 1.

부가가치세법 제5조에 기한 사업자등록을 하여 사업자등록증을 교부받았을 뿐만 아니라, 원고의 정관 및 등기사항전부증명서상 목적사업은 ‘신탁 및 이와 관련된 부수업무’이고 그 부수업무 중 하나로 ‘부동산임대업 및 판매업’이 기재되어 있는 이상, 원고는 이 사건 건물의 사용승인서 교부일 이전에 부가가치세법 제5조에 따른 사업자등록증을 교부받은 자에 해당하므로 이 사건 감면조례에서 정한 취득세 등 면제 요건을 충족하였음에도 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하다.

③ 이 사건 신탁계약은 관리형 토지신탁계약으로서 신탁재산의 관리ㆍ처분 등으로 발생한 이익과 비용은 최종적으로 위탁자에게 귀속하게 되므로, 실질적 사업주체인

한원도시생활주택을 기준으로 이 사건 감면조례에서 정한 취득세 등 면제를 위한 요건 충족 여부를 판단해야 하는데,

한원도시생활주택은 이 사건 건물의 사용승인서 교부일 이전에 부가가치세법에 따라 건설업 또는 부동산매매업을 업태 및 종목으로 한 사업자등록증을 교부받았으므로 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 2006. 10. 18. 토지와 그 정착물의 신탁 및 이와 관련된 업무(부동산임대업 및 판매업 등)를 목적으로 설립된 원고는 2006. 11. 1. 사업장소재지를 서울 강남구

대치동 1002 코스모타워 13층, 업태를 금융업, 종목을 신탁 및 부수업무로 하여 사업자등록을 하였고, 2010. 12. 30. 업태 건설업, 종목 주택신축건설을 사업의 종류로 추가하는 내용으로 사업자등록을 변경하였다.

2) 원고는 2008. 3. 4. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제4조에 따라

서울특별시장에게 부동산개발업 등록을 하였고, 2010. 6. 1.

주택법 제9조,

같은 법 시행령 제11조 제2항,

같은 법 시행규칙 제6조 제2항에 따라 대한주택건설협회장에게 주택건설사업자로 등록하였다.

3) 한편,

한원도시생활주택은 2009. 5. 23. 사업장소재지 서울

강남구 대치동 1002 코스모타워 8층, 업태 건설, 종목 주택건설사업으로 사업자등록을 하였다.

4) 원고는 2010. 8. 12. 피고로부터 이 사건 건물에 대하여

주택법 제29조,

주택법 시행령 제34조 및

같은 법 시행규칙 제15조에 의하여 사용검사필증을 교부받았고, 2010. 8. 13. 이 사건 건물에 관하여 소유권보존등기 및 신탁등기를 마쳤다.

[인정 근거] 다툼이 없는 사실, 갑 3, 5, 6, 7, 8, 9, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 원고의 ①, ② 주장에 관한 판단

가) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하는 것이 타당하고, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(

대법원 2002. 4. 12. 선고 2001두731 판결 등 참조).

나) 원고가 이 사건 감면조례에서 정한 취득세 등 감면요건에 해당하는지 여부에 관하여 보건대, 이 사건 감면조례는 ‘공공단체ㆍ주택건설사업자’가 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택에 대하여 취득세와 등록세를 면제한다고 규정하면서, ‘공공단체ㆍ주택건설사업자’에 대해서는 ‘

부가가치세법 제5조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 해당 건축물의 사용승인서 교부일 이전에 교부받거나

같은 법 시행령 제9조에 따른 고유번호를 부여받은 자를 말한다’고 규정하고 있다. 따라서 이 사건 감면조례에 따라 취득세 등을 면제받기 위해서는 문언 그대로 부가가치세법 제5조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 해당 건축물의 사용승인서 교부일 이전에 교부받거나 같은 법 시행령 제9조에 따른 고유번호를 부여받아야 하는 것이고, 사용승인서 교부일 이전에 건설업 또는 부동산매매업 이외의 업종으로 사업자등록을 하고, 실질적으로 부동산매매업 등을 영위하는 자까지 이 사건 감면조례에서 정한 ‘공공단체ㆍ주택건설사업자’에 해당하는 것으로 해석할 수는 없다.

위 인정사실에 의하면, 원고가 피고로부터 이 사건 건물에 대한 사용승인서를 교부받은 2010. 8. 12. 현재 원고의 사업자등록증상 업태는 금융업, 종목은 신탁 및 부수업무로 등재되어 있는 이상, 원고가 이 사건 감면조례에서 규정하고 있는 바와 같이 해당 건축물의 사용승인서 교부일 이전에 건설업이나 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 고유번호를 부여받은 자에 해당하지 않음은 분명하므로 원고의 위 주장은 이유없다(한편, 2010. 8. 12. 현재 원고의 사업자등록상 업태는 금융업, 종목은 신탁 및 부수업무로 되어 있는 이상, 설령 원고의 정관 및 등기사항전부증명서상 목적사업이 ‘신탁 및 이와 관련된 부수업무’라고 되어 있고, 그 부수업무 중 하나로 ‘부동산임대업 및 판매업’이 기재되어 있다고 하더라도 원고가 이 사건 감면조례에서 말하는 ‘공공단체ㆍ주택건설사업자’에 해당하지 않음은 마찬가지이므로, 원고의 위 ② 주장 역시 없다).

2) 원고의 ③ 주장에 관한 판단

가)

구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법’이라 한다) 제105조 제1항은 취득세는 부동산 등의 취득에 관하여 그 취득자에게 부과한다고 규정하고 있고,

구 지방세법 시행령(2010. 5. 31. 대통령령 제22178호로 개정되기 전의 것) 제73조 제4항은 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용승인서 교부일을 취득일로 보고 있는바, 결국 건물의 경우 취득자가 사용승인서를 교부받음으로써 취득세 등의 납세의무가 성립한다고 할 것이다.

나) 이 사건 건물의 취득자가 원고인지

한원도시생활주택인지에 관하여 보건대, 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ⅰ) 이 사건 신탁계약의 목적은 이 사건 토지에 건물을 건축하고 신탁재산을 임대ㆍ처분하는 등 관리ㆍ운영하여 발생한 신탁이익을 수익자에게 지급함에 있어, 위탁자가 사업비 조달의무를 부담하고 수탁자는 신탁재산의 범위 내에서 사업주체로서의 권리, 의무의 주체가 되는 형태로 사업을 진행하는 것으로서, 수탁자인 원고는 시공사와 공사도급계약을 체결하고 신탁재산 범위 내에서 사업주체 또는 건축주로서의 권리ㆍ의무의 주체가 되고, 신탁부동산에 대하여 사업계획에서 정한 분양금액 및 조건으로 수분양자와 분양계약을 체결하도록 되어 있는 점, ⅱ) 원고는 이 사건 신탁계약에 따라 건축주 자격으로 시공사(

한원건설 주식회사)와 공사도급계약을 체결하여 이 사건 건물을 신축한 후 피고로부터 사용승인을 받았고, 그 후 이 사건 건물에 대한 원고 명의의 소유권보존등기를 마친 것으로서 이 사건 건물 자체는 신탁재산에서 제외되어 있는 점 등을 고려하면, 이 사건 건물을 신축한 원고를

구 지방세법 제105조 제1항 소정의 취득자로 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 건물의 취득자를 원고가 아닌 위탁자인

한원도시생활주택으로 보아야 함을 전제로 하는 원고의 위 ③ 주장은 이유없다.

3. 결론

이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.