재건축조합인 원고는 구 도시정비법 제30조의2 제4항에 따라 임대주택을 건축하여 한국토지주택공사에 공급(판매)한 경우로서, 직접 '임대'하지 않은 부동산은「주택공급에 관한 규칙」제2조 제4호 등에 의거 '분양'의 범위에 포함되는 것이다. 따라서 00도세감면조례 제14조 제1항에 규정한 '분양할 목적'으로 건축한 해당 부동산에 대해 취득세 등을 부과한 처분은 취소되어야 한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 부천시 원미구

중동 1288 외 1필지 토지 지상에 아파트를 재건축할 목적으로 결성된 재건축정비사업조합으로서, 2008. 12. 12. 위 토지 지상에 공동주택 3,090세대 면적 합계 448,015.6㎡(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)를 건축하고 피고로부터 사용승인을 받았다.

나. 원고는 2009. 1. 2. 이 사건 공동주택 중 대한주택공사와 매매계약을 체결한 전용면적 60㎡ 이하 273세대 면적 합계 16,374.4854㎡(이하 ‘이 사건 재건축임대주택’이라 한다)에 관하여 취득가액 29,973,847,732원을 과세표준으로 하고

구 지방세법(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항,

제131조 제1항의 세율을 적용하여 산정한 취득세 599,476,950원, 등록세 239,790,780원, 지방교육세 47,958,150원 등 합계 887,225,880원을 신고한 다음, 2009. 1. 12. 취득세를, 2009. 8. 10. 등록세와 지방교육세를 각 납부하였다(위 신고납부행위를

구 지방세법 제72조 제1항에 따른 처분으로 보고 이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).

다. 이후 원고는 2009. 8. 31. 조세심판원에 이 사건 재건축임대주택에 관하여 부과된 취득세 등이 경기도 도세감면조례에 따라 감면되어야 한다고 주장하면서 심판청구를 하였으나(취득세에 대해서는 경기도에 이의신청을 거쳤다), 조세심판원은 2010. 9. 20. 위 심판청구를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없음, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증의 1의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 주위적 청구원인으로, 원고가 구「

도시 및 주거환경정비법」(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제30조의2의 규정에 따라 의무적으로 임대주택을 공급하기 위하여 당시 대한주택공사(현 한국토지주택공사, 이하 공사라고만 한다)에 이 사건 재건축임대주택을 매도하였는데, 이는 분양할 목적으로 건축한 5세대 이상의 공동주택에 해당하므로

구「경기도 도세감면조례」(2008. 12. 30. 조례 제3827호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘이 사건 조례’라 한다) 제14조 제1항에 따라 취득세와 등록세 등이 면제되어야 한다고 주장한다.

원고는 예비적 청구원인으로, 재건축정비사업조합인 원고가 조합원으로부터 신탁에 의해 취득한 조합주택용 토지 중 조합원용이 아닌 이 사건 재건축임대주택에 관한 부분에 대하여는 취득세의 비과세를 규정한

구 지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9301호로 개정되기 전의 것) 제110조 제1호본문이 적용되어야 하므로 적어도 이 사건 처분 중 취득세 부과 부분은 취소되어야 한다고 주장한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령의 기재와 같다.

다. 주위적 청구원인에 관한 판단

이 사건 재건축임대주택이 이 사건

조례 제14조 제1항에서 정한 주택건설사업자가 ‘분양할 목적으로 건축한 5세대 이상의 공동주택'에 해당하는지의 여부를 본다.

당해 법령 자체에 그 법령에서 사용하는 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니한 경우 법령상 용어의 해석은 그 법령의 전반적인 체계와 취지‧목적, 당해 조항의 규정형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여 해석하여야 한다(

대법원 2010. 6. 24. 선고 2010두3978 판결 등). 이러한 법리에 따라서 앞서 든 증거에 제1심의

경기도지사 및

의왕시장에 대한 각 사실조회회신결과 등을 보태어 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합해 보면, 이 사건 재건축임대주택은 ‘분양할 목적으로 건축한 5세대 이상의 공동주택'에 해당한다고 봄이 상당하다.

1) 이 사건 조례나 구 도시정비법에서는 '분양'의 개념에 관하여 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 않다. 그러나 아래에서 살펴보는 바와 같은 관련 법령에서는 '분양'의 개념에 관하여 유추할 수 있는 여러 규정들이 존재한다. 이러한 규정들을 살펴보면, '분양'의 개념에는 불특정 다수를 상대로 광고 등의 방법으로 매수하기를 원하는 사람을 모집한 다음 건축물 중 일부를 쪼개어 판매하는 통상적인 의미의 일반분양 뿐만 아니라, 특정인들을 상대로 정해진 규정이나 절차에 따라 건축물을 일괄해서 매도하는 특별분양이나 광고 등을 통한 일반경쟁입찰이 아닌 수의계약 방식을 통해 상대방을 정하여 건축물의 일부를 판매하는 형태의 임의분양 등 다양한 형태의 ‘분양’이 존재하고, 이 사건 재건축임대주택과 같이 관계법령에 따라 임대용도의 주택을 공법인에게 일괄적으로 공급하는 것도 이 사건 조례에서 규정하고 있는 ‘분양’의 한 형태로 충분히 포섭할 수 있다.

가)

「건축물 분양에 관한 법률」제2조 제2호에 의하면 '분양'이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 비록 위 법률에서는

제3조에서 위 법률의 적용범위를 건축물 중 주택 등을 제외한 일정규모 이상의 오피스텔 등에 적용된다고 규정하고 있지만, 이는 위 법률 자체의 적용범위의 제한을 규정하고 있는 것이지 다른 법률에서 '분양'이란 개념을 사용하는 데 있어서 위와 같은 정의 규정을 차용하지 말라는 것은 아니라고 해석된다. 그런데 이 사건에서 원고는 법령 및 정관이나 관리처분계획에 따라 이 사건 공동주택 중 일부를 조합원에게 판매하기도 하고(조합원분양분), 다른 일부는 일반인들에게 판매하기도 하며(일반분양분), 그 나머지는 위와 같이 공사에게 일괄적으로 판매(공급)하는 것으로 보면, 이는 모두 건축물 분양사업자에 해당하는 원고가 건축물인 이 사건 공동주택의 일부씩을 2인 이상에게 판매하는 것이기 때문에 모두 위 법률상의 '분양'의 정의개념에 부합한다.

나)

구 도시정비법 제46조부터

제50조까지를 보면, 재건축정비조합이 건축한 공동주택 중 조합원인 토지등소유자에게 건축된 공동주택을 공급하는 경우나 조합원에게 공급하고 남은 공동주택을 불특정일반인에게 공급하는 경우에 모두 '분양'이라는 개념을 사용하고 있다. 반면 재건축정비조합이 공사 등에 임대용으로 사용할 공동주택을 일괄해서 공급하는 것에 대하여는

구 도시정비법 제30조의2에서 '공급'이나 '인수'라는 용어만을 사용하고 직접적으로 '분양'이라는 용어를 사용하고 있지는 않다. 그러나 위 '분양'이나 '공급' 혹은 '인수'의 표현 방식의 다름에도 불구하고 그 법률적 성격은 모두 매매로서 건축물의 일부를 2인 이상에게 판매한다는 점에서는 동일한 개념이고, 취득세 등의 감면 여부를 판정함에 있어서 달리 취급할 이유나 근거를 발견하기 어렵다.

다)

주택법 제38조 등에 따라 주택의 공급에 관한 사항을 규정한

「주택공급에 관한 규칙」제2조 제4호에 의하면, 이 규칙에서 사용하는 '공급'이라 함은

주택법 제38조의 적용대상이 되는 주택 및 복리시설을 분양 또는 임대하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 위 규칙에 따르면 주택공급에 있어서 '임대'가 아닌 것은 모두 '분양'에 해당된다고 볼 수 있는데, 원고가 이 사건 재건축임대주택을 공사에게 공급하는 것은 그 자체가 임대가 아님이 분명한 이상 위 규칙에 따르면 '분양'에 해당된다고 볼 수 있다. 한편,

「주택공급에 관한 규칙」제10조 제6항에 의하면 사업주체가

제11조 내지

제13조의 규정에 의하여 입주를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는

제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다고 규정하여, 추첨의 방식뿐만 아니라 선착순에 의한 수의계약의 방식으로 주택을 분양할 수 있음도 규정하고 있다.

라)

임대주택법 제21조 제1항에 의하면 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 임대주택을 분양전환하는 경우에는 각호에서 정한 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하고 있다. 이에 따르면 특정인에게 의무적으로 임대주택을 공급하는 경우에도 '분양'(전환)이라는 표현을 사용하고 있음을 알 수 있다.

마) 특히, 이 사건 조례의 상위법령인 지방세법에서도 법인이 사원에게 주거용부동산을 판매하는 것을 '분양'으로 규정하고 있는데(

제138조 제1항 참조), 이는 공급대상이 해당 법인의 사원으로 특정되어 있고, 광고 등의 방법으로 모집하고 있지 아니함에도 '분양'이라는 용어를 사용하고 있는 것이다.

2) 이 사건 재건축임대주택을 직접 임대하는 자는 원고가 아닌 공사이고, 위 주택의 임대는 원고가 위 주택을 공사에게 공급(판매)하고 나서 그 수요자(매수인)인 공사가 선택한 주택의 사용방식에 불과하다. 즉 원고는 공사에게 주택을 분양한 것이고 공사가 분양받은 주택을 임대용으로 사용하고 있는 것이기 때문에, 비록 처음부터 임대용으로 예정되어 있는 공동주택이라 하더라도 원고가 직접 이를 임대하지 않는 이상 원고 입장에서는 공사에 임대주택으로 '공급 내지 분양할 목적으로' 위 주택을 건축한 것으로 보는 것이 타당하다.

3) 이 사건 조례의 제정취지는

서민주택건설의 활성화를 위하여 분양 또는 임대 목적으로 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 건설하는 것에 지방세 감면혜택을 부여한 것이다. 이 사건 재건축임대주택의 공사에의 공급은 서민의 주거환경 보장을 위하여 특별히 제정된 구 도시정비법의 관계규정에 따라 의무적으로 이루어지는 것으로서 위와 같은 조례의 제정취지에 부합한다.

4) 만약 피고의 주장대로 이 사건 재건축임대주택에 관하여 원고는 직접 임대사업자가 아니기 때문에 이 사건 조례 제16조를 적용할 수 없고, 관계법령에 따라 임대사업자인 공사에게 일괄적으로 공동주택을 공급하는 행위가 분양에 해당되지 아니하여

제14조 제1항을 적용할 수도 없다면, 오히려 조합원들의 재건축이익 증대에 기여하는 일반분양분의 경우에는 지방세 감면혜택을 주면서 서민의 주거환경을 보호하기 위하여 특별히 제정한 도시정비법의 관계규정에 따른 임대주택의 건설 및 공급에 대하여는 상대적으로 더 불이익을 주는 것이어서, 앞서 본 이 사건 조례의 제정취지에 반할 뿐만 아니라 일반분양분과의 형평성에도 반한다.

5) 종전에 행정안전부 지방세운영과의 담당공무원이 재건축임대주택을 공사에게 의무적으로 공급하는 것은 이 사건 조례상의 분양할 목적으로 건축한 공동주택에 해당된다는 취지로 질의회신한 바 있고, 실제로 의왕시는 위와 같은 질의회신에 따라 원고와 동일한 재건축정비사업조합에 대하여 그 재건축임대주택 분에 관한 취득세 등을 부과하지 아니한 사례도 있다.

6) 원고가

구 도시정비법 제30조의2 규정에 따라 재건축주택 중 일부를 공사에게 의무적으로 공급함으로써 재건축으로 인한 이익 일부를 세입자 등에게 양보하는 셈인데(재건축정비사업조합으로서는 이 부분 만큼의 공동주택을 의무적으로 일정한 가격 하에 공사에게 매도하지 않아도 된다면 이를 가지고 조합원분양분의 면적을 늘리거나 혹은 이 부분 공동주택을 일반분양분으로 판매하여 조합원들의 분담금을 줄이는 데 활용함으로써 재건축 이익을 극대화할 수도 있을 것이다), 위와 같이 공익적ㆍ정책적 목적으로 제정된 법 규정에 따라 의무적으로 자신의 이익을 희생하면서 그에 따른 세금까지 추가로 부담해야 한다는 것은 원고에게 지나치게 불리한 처사이다.

라. 소결론

따라서 이 사건 조례에 따라 이 사건 재건축임대주택에 대하여는 취득세 등이 감면되어야 함에도 피고가 이에 대하여 취득세 등을 부과한 것은 위법하므로, 원고의 주위적 청구원인은 이유 있다. 따라서 원고의 예비적 청구원인에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이 사건 처분은 취소되어야 한다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하다. 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 이 사건 처분을 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.