주택건설업을 주업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지중 농지에 해당하는 부분은 취득일로부터 1년 이내에 지목을 변경하여 고유업무에 사용하지 않았으며, 그 사용에 따른 장애가 전혀 없어 유예기간 내에 지목을 변경하여 고유업무에 직접 사용하지 못한데에 정당한 사유가 있다고 할 수도 없으므로 비업무용토지에 해당한다고 할 것이나, 농지에 해당하지 않는 부분은 4년의 유예기간이 경과하지 않아 비업무용토지에 해당한다고 할 수 없다. 따라서 정당한 세액을 초과하는 부분은 취소되어야 한다.

1. 처분의 경위

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑제3호증의 2, 을제6호증의 1 내지 7의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면 인정할 수 있다.

가. 원고는 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서, 1995. 10. 30. 별지 제1목록 기재 각 토지(이하 이 사건 토지라 한다)를 대금 4,108,100,000원에 취득하고 1995. 11. 29. 그에 대한 취득세로 취득가액의 20/1000에 해당하는 금액을, 농어촌특별세로 위 취득세액의 10/100에 해당하는 금액을 신고, 납부하였다.

나. 이에 대하여 피고는, 농업 등을 주업으로 하지 아니하는 법인인 원고가 농지인 이 사건 토지를 취득한 후 1년 이내에 지목을 변경하여 자신의 고유업무에 직접 사용하지 아니하였다는 이유로

구 지방세법 시행령(1995. 8. 21. 영제14753호로 개정된 것, 이하 영이라 한다) 제84조의 4 제3항 제4호에서 규정하고 있는 법인의 비업무용 토지로 보아, 1998. 4. 15. 원고에 대하여

구 지방세법(1995. 12. 6. 법률 제4995호로 개정된 것, 이하 법이라 한다) 제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 취득세액 및 농어촌특별세액에서 기납부한 각 해당 세액을 차감한 취득세 금 640,863,600원 및 농어촌특별세 금 58,745,830원(각 가산세를 포함한 금원으로, 이 사건 토지의 필지별 과세내역은 별지 제2목록기재와 같다)을 추가로 부과, 고지하는 이 사건 처분을 하였다(이 사건 처분 중 농어촌특별세는 취득세를 전제로 하여 부과된 것이므로, 이에 대하여는 따로 판단하지 아니한다).

2. 당사자의 주장

피고는 위 처분사유와 관계법령을 들어 이 사건 처분이 적법하다고 주장하고, 이에 대하여 원고는, 주택의 건설, 공급 등을 목적사업으로 하는 법인인 원고가 당초 아파트를 건립하기 위하여 이 사건 토지의 각 모지번 토지를 취득하였고, 그후 아파트신축공사를 시행하는 과정에서 위 모지번 토지 중 아파트 및 진입로 부지로 사용되고 남은 부분이 이 사건 토지로 각기 분할되어 종전 지목으로 남게 된 것이므로, 이 사건 토지는 영 제84조의 4 제4항 제10호 소정의 주택의 건설, 공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 위 규정에 의하여 취득일로부터 4년간은 법인의 비업무용 토지에 해당하지 아니하는바, 위 유예기간이 경과되기 전에 부과된 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다고 주장한다.

3. 관계법령

법 제112조【세율】①취득세의 세율은 취득물건의 가액 … 의 1,000분의 20으로 한다.

②대통령령으로 정하는 … 법인의 비업무용 토지 …를 취득할 경우의 취득세율은 제1항의 세율의 100분의 750으로 한다.

영 제84조의 4【법인의 비업무용 토지의 범위】①법 제112조 제2항의 규정에 의한 법인의 비업무용 토지는 다음 각 호의 1에 해당하는 토지를 말한다.

1. 법인이 토지를 취득한 날부터 다음 각목에 정하는 기간 내에 정당한 사유 없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지.

마. 가목 내지 라목외의 토지는 1년

②제1항에서 “법인의 고유업무”라 함은 다음 각 호의 업무를 말한다.

2. 법인 등기부상 목적사업으로 정하여진 업무

3. 행정관청으로부터 인허가를 받은 업무

③다음 각 호에 정하는 토지는 제1항 및 제2항의 규정에도 불구하고 법인의 비업무용 토지로 본다. 다만, 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 내무부령이 정하는 농업축산업 또는 산림업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 취득하는 전답과수원목장용지 및 임야. 다만 취득한 날로부터 1년 이내에 그 지목을 변경하여 당해 법인의 고유업무에 해당하는 용도에 직접 사용하는 경우 … 를 제외한다.

④다음 각 호의 1에 해당하는 토지는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니한다.

10. 주택의 건설공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날로부터 4년이 경과되지 아니한 토지

4. 판단

가. 원고의 이 사건 토지의 취득이 영 제84조의 4 제4항 제10호 소정의 비업무용 토지의 제외사유에 해당하는지에 관하여 보건대, 법인의 비업무용 토지에 대한 취득세 중과의 입법취지 및 위 관계규정의 내용에 비추어 보면, 영 제84조의 4 제4항 제10호에 의하여 주택의 건설 등을 목적으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지는 그것이 같은 조 제1 내지 3항에 의하여 비업무용 토지에 해당하는지 여부와 상관 없이 취득일로부터 4년의 유예기간 동안에는 비업무용 토지로 보지 아니하고, 다만 주택의 건설 등을 목적으로 하는 법인이라도 주택건설의 목적으로 당해 토지를 취득한 사실이 인정되지 아니하는 경우 또는 당초 주택건설의 목적으로 토지를 취득하였다가 4년의 유예기간이 경과하기 전에 취득한 토지를 주택건설 외의 목적으로 토지를 사용한 경우에는 영 제84조의 4 제4항의 규정은 적용될 수 없고 다시 영 제84조의 4 제3항, 제1항의 규정으로 순차 되돌아가 그 각 규정을 적용하여 비업무용 토지에 해당하는지 여부를 판정하여야 할 것인바, 이 사건에서 원고가 주택건설업을 목적사업으로 하는 법인임은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 부과처분의 적법여부는 원고가 주택건설을 목적으로 이 사건 토지를 취득하였는지 또는 이 사건 토지를 취득한 후 주택건설 외의 목적으로 이 사건 토지를 사용하였는지 여부에 달려있다 할 것이다.

나. 인정사실

다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑제1호증의 1, 2, 갑제3호증의 1, 2, 갑제9 내지 15, 18 내지 35, 38 내지 42호증, 갑제44 내지 51호증, 갑제52호증의 1, 2, 3, 갑제55호증, 을제1호증의 1 내지 8, 을제2호증의 1, 2, 을제3호증의 1, 2, 을제4호증의 1, 2, 을제5호증, 을제7호증의 2 내지 5의 각 기재 및 영상에 증인 우상열의 제1심 및 당심에서의 각 일부 증언과 변론의 전취지를 종합하면 다음과 같은 사실이 인정되고, 이에 반하는 증인 우상열의 일부 증언은 믿지 아니하고, 갑제56호증의 기재는 위 인정에 방해가 되지 아니하며, 달리 반증 없다.

(1) 원고는 용인시 수지읍 죽전리 산 24 일대에 아파트를 신축할 계획을 세우고 1994. 11. 12.경부터 1995. 2. 24.경까지 사이에 그 인근의 용인시 수지읍 죽전리 75 답 2,426㎡, 같은 리 84 전 1,699㎡, 같은 리 90 답 2,856㎡, 같은 리 91의 2 답 1,266㎡, 같은 리 115 전 3,930㎡, 같은 리 186의 1 전 2,734㎡를 포함한 31필지 6만여㎡의 토지를 그 소유자들로부터 매수하여 1995. 10. 30.경 매매대금을 모두 지급하였다.

(2) 그후 원고는 1996. 4. 15.경 위 용인시 수지읍 죽전리 산 24 일대 지상에 아파트 및 빌라 신축사업을 시행하여 그 중 3만여㎡를 현대1차아파트 부지로, 만여㎡를 현대2차아파트 부지로, 3600여㎡를 아파트 진입로 부지로, 일부 토지를 현대빌라트 Ⅰ, Ⅱ의 부지로 사용하였는데, 그 과정에서 아래와 같이 위 용인시 수지읍 죽전리 75 답 2,426㎡, 같은 리 84 전 1,699㎡, 같은 리 90 답 2,856㎡, 같은 리 91의 2 답 1,266㎡, 같은 리 115 전 3,930㎡, 같은 리 186의 1 전 2,734㎡를 수차례에 걸쳐 수필지의 토지로 분할하여 분할된 토지 중 이 사건 토지를 제외한 일부 토지(죽전리 84의 2, 90, 91의 2)는 아파트의 부지로, 일부 토지(죽전리 75, 84, 115, 115의 1, 186의 1)는 아파트 진입로 부지로, 일부 토지(죽전리 75의 1, 115의 2)는 빌라의 부지로 각 사용하고, 자투리 땅인 이 사건 토지가 남게 되었다.

㈎ 용인시 수지읍 죽전리 75 답 2,426㎡ ⇒ 같은 리 75 답 323㎡, 75의 1 답 1,234㎡, 별지 제1목록 제1 기재 토지 답 869㎡

㈏ 같은 리 84 전 1,699㎡ ⇒ 같은 리 84 전 991㎡, 84의 2 전 194㎡, 별지 제1목록 제2 기재 토지 전 514㎡

㈐ 같은 리 90 답 2,856㎡ ⇒ 같은 리 90 답 2,221㎡, 별지 제1목록 제3 기재 토지 답 388㎡, 별지 제1목록 제4 기재 토지 답 247㎡

㈑ 같은 리 91의 2 답 1,266㎡ ⇒ 같은 리 91의 2 답 128㎡, 별지 제1목록 제5 기재 토지 답 1,138㎡

㈒ 같은 리 115 전 3,930㎡ ⇒ 같은 리 115 전 987㎡, 115의 1 전 5㎡, 115의 2 전 2,104㎡, 별지 제1목록 제6 기재 토지 전 834㎡, 별지 제1목록 제7 기재 토지 전 744㎡

㈓ 같은 리 186의 1 전 2,734㎡ ⇒ 같은 리 186의 1 전 183㎡, 186의 4 전 335㎡, 별지 제1목록 제8 기재 토지 전 2,216㎡

(3) 원고는 위 모지번 토지 중 위와 같이 주택부지 등으로 사용된 부분에 대하여는 피고로부터 토지거래허가를 받아 소유권이전등기를 경료하였으나, 이 사건 토지에 대하여는 전소유자 명의로 등기를 남겨 놓은 상태로 지내다가(다만 별지 제1목록 제2 토지에 관하여 1996. 4. 12. 원고 명의로 지분소유권이전등기를 경료하였으나, 그 모지번 토지의 분할과정 및 내역에 비추어 위 소유권이전등기는 당초 위 모지번 토지 중 위 토지를 제외한 나머지 토지에 관한 것이었으나, 위 모지번 토지의 분할과정에서 위 토지에 그대로 전사된 것으로 보인다), 그 중 별지 제1목록 제1 내지 제4, 제6 기재 각 토지에 대하여는 아래와 같이 주택이 아닌 근린생활시설 건축허가를 받았다.

㈎ 별지 제1목록 제1 기재 토지 : 1997. 7. 7. 복지편익시설 건립을 목적으로 토지거래허가를 받고 1997. 8. 26. 그 지상에 근린생활시설 건축허가까지 받았다가 1998. 2. 5. 토지거래허가를 반납함.

㈏ 별지 제1목록 제2 기재 토지 : 1997. 11. 28. 근린생활시설 건축허가를 받음.

㈐ 별지 제1목록 제3, 제4 기재 각 토지 : 1998. 1. 15. 일반음식점 건축허가를 받음.

㈑ 별지 제1목록 제6 기재 토지 : 1997. 5. 8. 근린생활시설 건축허가를 받음.

(4) 한편 원고는 별지 제1목록 제8 기재 토지에 대하여 1997. 10. 15. 공동주택인 빌라 건축허가를 받았으나, 분양이 되지 않아 사업을 중단하였다.

(5) 현재 종전의 지목으로 나대지 상태로 방치되어 있는 이 사건 토지는 도시계획구역 밖의 토지로서 그 동안 주택건립과 관련하여 법령의 금지나 제한이 없었고, 이 지역에서는 대지면적 60㎡를 확보하면 주택건립이 가능하였으나, 그후 1998. 10. 7. 한국토지공사는 이 사건 토지가 위치한 죽전리 일원을 택지개발예정지구로 지정하였다.

다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면, 이 사건 토지 중 별지 제1목록 제5, 제7, 제8 기재 각 토지는 원고가 아파트 및 빌라 등 공동주택을 신축하기 위하여 그 일대의 토지와 함께 취득한 토지라 할 것이고, 달리 위 토지들의 취득이 주택건설을 목적으로 하지 않은 것이라거나 그 후 주택건설목적이 포기되었다고 볼 수 없으므로, 위 토지들은 영 제84조의 4 제4항 제10호 소정의 비업무용토지의 예외사유에 해당하여 그 취득일로부터 4년간은 법인의 비업무용 토지에 해당하지 아니한다 할 것이나, 한편 이 사건 토지 중 별지 제1목록 제1 내지 제4, 제6 기재 각 토지는 원고가 그 지상에 주택이 아닌 근린생활시설 건축허가를 받은 점, 원고는 건축을 전문으로 하는 영리법인으로서 위 모지번 토지를 취득할 당시 위 토지들이 실제 위 아파트건립을 위하여 불필요한 토지임을 충분히 예측할 수 있었고 달리 위 아파트 건립을 위하여 위 토지들을 취득해야 하는 불가피한 사정이 엿보이지 아니하는 점(원고는 토지 소유자들이 위 토지들을 포함한 모지번 토지를 일체로서 매도하겠다는 입장을 고수하는 바람에 함께 취득하게 되었다고 주장하나, 앞서 배척한 증거 외에 원고의 위 주장사실을 인정할 증거가 없다.), 그런데다가 원고는 그 동안 위 토지들 지상에 주택을 건립하는 데 별다른 장애 사유가 없었음에도 불구하고, 건축행위나 소유권이전등기를 위한 절차를 취함이 없이 전소유자 명의로 등기를 남겨둔 채 종전의 지목으로 나대지 상태로 방치하여 온 점 등의 사정을 종합하면, 원고의 위 토지들의 취득은 주택을 건축하기 위한 것으로 보기 어렵고, 가사 그렇지 않다 하더라도 그후 근린생활시설이나 음식점 건축허가를 받음으로써 주택건설목적을 포기하였다 할 것이므로, 결국 원고는 농업 등을 사업목적으로 하지 아니하는 법인으로서 전, 답 등 농지인 별지 제1목록 제1 내지 4, 제6 기재 각 토지를 취득하고서도 1년 이내에 지목을 변경하여 그 고유업무에 직접 사용하지 아니하여 영 제84의 4 제3항 제4호 소정의 비업무용토지를 취득하였다 할 것인바, 원고의 주장은 별지 제1목록 제5, 제7, 제8 기재 토지에 한하여 일부 이유 있다.

라. 이에 대하여 다시 원고는, 가사 별지 제1목록 제1 내지 제4, 제6 기재 각 토지의 취득이 영 제84조의4 제4항 제10호 소정의 비업무용토지의 예외사유에 해당하지 않는다 하더라도, 원고는 위 토지들을 취득할 당시에 매도인들이 모지번 토지를 일체로서 매도하겠다는 입장을 고수하는 바람에 특히 건축, 분양을 위한 아파트 진입로를 확보하기 위하여 불가피하게 이를 취득하여 결국 주택을 건축할 수 없는 자투리 땅으로 남기게 되었고, 나아가 위 토지들은 현재 택지개발지구에 편입되어 조만간 사업시행자에 의하여 수용될 처지에 있어 원고로서는 이 사건 토지 위에 임의로 건축행위를 할 수 없게 되었으므로, 원고가 이 사건 토지를 취득일로부터 1년 이내에 그 고유업무에 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 주장하므로 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고는 위 토지들을 취득한 후 그 사용에 따른 장애가 전혀 없음에도 그대로 방치하다가 지목변경신청조차 하지 아니하고 위 1년간의 유예기간을 그대로 도과하여 버린 이상, 이러한 사정 아래에서 원고가 위 유예기간 내에 지목을 변경하여 그 고유업무에 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 할 수 없고, 한편 1998. 10. 7. 위 토지들이 택지개발예정지구에 편입되었음은 앞서 인정한 바와 같으나 이러한 택지개발예정지구의 지정은 이 사건 처분후에 이루어진 것으로서 이를 이유로 원고에게 정당한 사유가 있다고 할 수도 없으며, 달리 정당한 사유가 있음을 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다.

5. 결론

그렇다면, 이 사건 처분 중 별지 제1목록 제1 내지 4, 제6 기재 각 토지에 대한 취득세 합계 금 226,168,800원(50,623,300+10,124,660+32,344,000+6,468,800+24,415,300+4,883,060+15,542,800+3,108,560+65,548,600+13,109,720), 농어촌특별세 합계 금 20,732,140원(5,062,330+506,233+3,234,400+323,440+2,441,530+244,153+1,554,280+155,428+6,554,860+655,486)을 초과하는 부분은 위법하여 이를 취소하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위 인용부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 이 사건 처분을 취소하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.