토지의 취득 당시부터 토지에 대한 형질변경이 불허될 가능성이 상당히 높은 점을 충분히 예견하고 있었던 것으로 보이며, 유예기간 4년이 경과하기 직전에서야 단독주택 1세대 건축에 관한 토지형질변경을 신청하였다가 그 신청이 불허되자 더 이상 아무런 노력을 하지 않은 채 토지를 그대로 방치하고 있는 점 등에 비추어 토지를 유예기간 내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다. 따라서 토지가 비업무용토지에 해당한다고 하여 취득세를 중과한 처분은 타당하다.

1. 처분의 경위

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑1 내지 12, 18 내지 34호증, 갑17호증의 1 내지 7, 을1 내지 4, 13, 17호증의 각 1, 2, 을5, 7 내지 12, 14, 15, 16호증의 각 기재 및 영상, 원심증인 도상도, 당심증인 신명승의 각 일부 증언에 변론의 전취지를 종합하여 인정할 수 있다.

가. 주택건설업을 영위하는 원고는 1993. 12. 30. 주택건설부지로 사용할 목적으로 부산 사상구 학장동 산 125-3 임야 15,191㎡(1995. 3. 1. 행정관할구역의 변경으로 북구에서 사상구로 변경되었다, 이하 "이 사건 토지"라고 한다)를 취득하였고, 피고는 1998. 6. 13. 아래 카.항 판시와 같이, 이 사건 토지가 법인의 비업무용토지에 해당한다고 하여 취득세를 중과하는 이 사건 처분을 하였다.

나. 이 사건 토지에는 다년생 수목은 거의 없고, 약간의 잡목 등이 있을 뿐이며, 진입도로와 20 내지 30m 가량의 표고 차이로 인하여, 장마시에는 토사가 흘러내릴 위험이 있고, 그 일부(전체면적의 7% 가량)는 준공업지역에, 나머지 대부분은 자연녹지지역에 위치하고 있으며, 그 아래쪽에는 동양아파트(1984. 11. 1. 준공) 등 주택가와 공장 건물이 들어서 있으나, 이 사건 토지와 비슷한 높이 또는 그 위쪽으로는 개발이 되지 않은 임야 상태로 남아 있다.

다. 원고가 이 사건 토지를 취득하기에 앞서, 1993. 10. 15. 관할 북구청장에게 이용계획을 '단독주택 18세대 건축'으로 하여 토지거래허가를 신청하자, 북구청장은 그러한 단독주택을 건축하기 위해서는 토지형질변경허가가 선행되어야 하지만, 세부적인 건축계획이 없는 현재로서는 토지형질변경허가 여부에 대한 구체적인 검토가 불가능하고, 원고의 거래예정신고금액이 적정하며 달리 토지거래를 불허할 사유가 없다고 하여, 같은 해 11. 8. 그 거래를 허가하였다.

라. 그 후 원고는 단독주택으로는 사업성이 희박하다고 보고 공동주택의 건축·분양을 추진키로 하여, 1995. 1. 25. 북구청장에게 연립주택 70세대 건축에 관한 사업계획사전결정신청[원고는

구 주택건설촉진법(1977. 12. 13. 법률 제5453호로 개정되기 전의 것) 제32조의4 규정 등에 의한 사업계획사전결정신청을 하였으나, 100세대 이상이 아니라서 위 규정에 의한 사전결정신청의 대상이 아니었다]을 하였다가, 같은 해 2. 20. 그 신청을 취하하였다.

마. 원고는 1995. 10. 11. 피고에게 다시 같은 내용의 사전결정을 신청하였으나, 피고는 같은 달 12., 원고가 제출한 설계도면에 의하면 그가 건축하고자 하는 공동주택은 아파트에 해당하고, 자연녹지지역에는 아파트의 건축이 불가능하다는 이유로, 그 신청서를 반려하였다.

바. 원고는 1995. 11. 22. 자연녹지지역에서도 연립주택의 건축은 가능하다는 부산광역시장의 질의회신을 받은 다음, 1996. 10. 30. 피고에게, 이 사건 토지에 단독주택 17세대를 신축하는데 필요한 토지형질변경이 가능한지 여부를 질의하였으나, 피고는 같은 해 11. 15. 원고에게, 주변의 경관·풍치·미관 등이 손상될 우려가 있는 데다가 재해발생의 위험이 있어 토지형질변경이 불가능하다고 회신하였다.

사. 원고는 1996. 11. 15.경 피고에게 위 다.항 판시 토지거래허가신청시의 이용계획을 '연립주택 70세대의 건축'으로 변경해달라고 신청하였다가, 같은 달 19. 그 신청을 취하한 뒤, 1997. 3. 19. 건설교통부장관으로부터 70세대이더라도 4층 이하인 경우에는 연립주택에 해당한다는 질의회신을 받았다.

아. 1997. 6. 10. 부산광역시 사상구의 건축조례가 개정됨으로써, 자연녹지지역인 이 사건 토지에서는 공동주택인 연립주택의 건축이 불가능하게 되었음에도, 원고는 같은 해 9. 23. 피고에게 지하 1층, 지상 4층의 연립주택 70세대 건축에 관한 사업계획사전결정신청을 하였으나, 피고는 같은 달 24. 원고에게, 건축조례의 개정으로 연립주택의 건축이 불가능하다는 이유로 그 신청서를 반려하였다.

자. 원고는 다시, 1997. 11. 20. 이 사건 토지 15,191㎡ 중 420㎡ 부분에 단독주택을 신축하겠다고 하여 그 일부인 166㎡에 대한 토지형질변경허가를 신청하였으나, 피고는 같은 해 12. 4. 위 바.항 판시와 같은 이유로 그 신청서를 반려하였다.

차. 원고는 피고의 위 마., 바., 아., 자.항 판시 각 처분에 대하여 아무런 불복신청을 하지 않은 채, 현재까지 이 사건 토지를 그대로 방치하고 있다.

카. 피고는 1998. 6. 13. 원고에 대하여, 원고가 '농업·축산업 또는 산림업을 주업으로 하지 아니하는 법인'으로서, 이 사건 토지의 취득일로부터 4년 이내에 그 지목을 변경하여 원고의 고유업무에 직접 사용하지 아니함으로써, 이 사건 토지가 별지 관계법령 1.항 판시

구 지방세법(이하 그냥 "법"이라 한다) 제112조 제2항, 같은 관계법령 2.항 판시

법 시행령(이하 그냥 "시행령"이라 한다) 제84조의4 제1항 제1호,

제3항 제4호 및

제4항 제10호에 기하여 법인의 비업무용 토지에 해당하게 되었다는 이유로,

법 제112조 제2항의 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 원고가 이미 납부한 세액을 뺀 취득세 금46,800,000원(가산세 포함)을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는, 아래와 같은 여러 사정을 감안하면, 그가 이 사건 토지를 4년 이내에 고유업무에 직접 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다 할 것이므로, 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

(1) 위 1.다.항 판시 토지거래허가신청에 대하여 북구청장은 원고의 이용계획이 관계법령에 저촉되지 않는다고 인정하여 그 신청을 허가하였고, 따라서 원고로서는 이 사건 토지에 대한 형질변경이 가능하다고 믿을 수 밖에 없었다.

(2) 원고는 단독주택보다는 연립주택을 건설하는 쪽이 사업성이 높다고 판단하여 위 1.라.항 판시 연립주택 70세대의 건축에 관한 사업계획사전결정신청을 하였으나, 행정관할구역의 변경이 임박해짐에 따라 담당공무원의 권유에 의하여 부득이 그 신청을 취하하였다.

(3) 원고가 다시 피고에게 위 1.마.항 판시 사전결정신청을 하였으나, 피고 담당공무원이 연립주택을 아파트로 오인하는 바람에 그 신청서를 반려하였고, 그 후에는 위 1.아.항 판시 건축조례의 개정으로 인하여 연립주택의 건축이 불가능하게 되었다.

(4) 그 후 원고가 연립주택 70세대 또는 단독주택을 건설하기 위한 사업계획사전결정신청 또는 토지형질변경허가를 신청한 데 대하여, 피고는 위 1.바.항 판시와 같은 사유로 토지형질변경이 불가능하다고 하여 각 그 신청을 반려하였으나, 이 사건 토지에는 수목이 없고 잡풀만 무성하며, 그 주변에는 이미 오래 전에 공장건물과 대단위 아파트 단지가 들어서 있어, 이 사건 토지에 연립주택이나 단독주택을 건축하더라도 주변의 경관·풍치·미관 등을 손상할 우려나 재해발생의 위험은 전혀 없다 할 것임에도, 피고는 합리적인 근거도 없이 토지형질변경이 불가능하다고 하였다.

(5) 따라서, 원고로서는 이 사건 토지를 주택건설부지로 사용하기 위하여 줄곧 진지한 노력을 다하였음에도, 피고가 사실을 오인하거나 법령을 자의적으로 해석하여 원고의 사전결정신청서를 반려하고, 토지형질변경을 불허함으로 말미암아, 원고가 이 사건 토지를 고유업무에 직접 사용하지 못하게 된 것이다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 정당한 사유의 판단 기준

관계법령에서 법인의 비업무용 토지의 취득에 대하여 중과세를 규정한 취지는, 법인이 고유 목적 이외의 토지를 취득·보유함으로 인한 비정상적인 투기의 조장을 방지하고 국토의 효율적인 이용을 도모하려는 데 있고, 한편

시행령 제84조의4 소정의 "정당한 사유"라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하며, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 중과세의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다(

대법원 1999. 2. 24. 선고 97누3132 판결,

1998. 11. 27. 선고 97누5121 판결 등 참조).

(2) 판단

위 1.항 판시 사실에 나타난 다음과 같은 사정 즉, 원고가 이 사건 토지를 고유업무에 직접 사용하지 못하게 된 것은, 결국 이 사건 토지에 대한 형질변경이 불허되었기 때문인데, 이 사건 토지의 지목·용도지역·위치·형질변경의 기준 및 주위의 여건 등에 비추어 볼 때, 주택건설업을 목적사업으로 하는 원고로서는 이 사건 토지의 취득 당시부터 그러한 사정으로 인하여 이 사건 토지에 대한 형질변경이 불허될 가능성이 상당히 높다는 것을 충분히 예견하고 있었던 것으로 보이는 점, 토지거래허가의 기준에 관한 국토이용관리법의 규정에 비추어 볼 때, 단독주택 18세대의 건축을 이용계획으로 한 토지거래를 허가받았다 하여, 위와 같은 성상의 이 사건 토지에 대하여 그 형질변경 역시 당연히 허가받을 수 있을 것이라고 기대하기는 어려운 점, 이와 같이 원고는 이 사건 토지를 주택건설부지로 사용하는 데 대한 법령상·사실상의 장애가 있다는 사정을 예견하였으면서도, 이 사건 토지에 대한 형질변경의 가능 여부에 대한 면밀한 검토 없이 이 사건 토지를 취득한 다음, 오히려 당초의 이용계획보다 더 광범위한 형질변경을 수반하는 연립주택 70세대의 건축으로 사업계획을 무리하게 변경한 뒤, 그 사업계획에만 집착하여 수년간을 허비한 점, 원고가 유예기간 4년이 경과하기 직전에서야 단독주택 1세대 건축에 관한 토지형질변경을 신청하였다가 그 신청이 불허된 뒤, 더 이상 아무런 노력을 하지 않은 채 현재에 이르기까지 이 사건 토지를 그대로 방치하고 있는 점 등을 종합하고, 위 (1)항 판시 법리와 사회통념에 비추어 판단해 보면, 원고가 이 사건 토지를 취득일로부터 4년 이내에 그 지목을 변경하여 고유업무에 직접 사용하지 못한 데에는 정당한 사유가 있다고 할 수 없다.

따라서, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.