주택건설용으로 취득한 토지를 법인의 고유목적에 사용하려는 진지한 노력을 다 하였음에도 경영합리화를 위한 자금조달을 위하여 부득이 매각하게 되었으므로 토지를 유예기간 내에 주택건설에 사용하지 않은 채 매각함에는 정당한 사유가 있다고 할 것이다. 따라서 토지는 비업무용토지에 해당하지 않는다고 할 것이므로 취득세를 중과세한 처분은 부당하다..

1.이 사건 처분의 경위

갑 제2호증， 을 제1호증의 1 내지 4，을 제2호증의 1 내지 3의

각 기재에 의하면， 다음 사설을 인정할 수 있다.

가.원고 회사는 주택건설업， 부동산매매업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1993.

2. 8. 및 그 무렵 아파트신축을 목적으로 포항시 남구

대도동 14의 7 대 3026.9m'( 이하

이 사건 토지라 한다)를 매수하였다가1995. 12. 15.주식회사

금성주택에게 이를 매각하였다.

나.피고는， 원고 회사가 이 사건 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유없이

이를 매각하여 이 사건 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당한다는 이유로， 1997. 3. 5.

이 사건 토지의 취득가액 1，627，140，000 원에 지방세법(1997. 8. 30. 법률 제5406 호로 개정

되기 전의 것，이하 법이라 한다)

제 112조 제2항 소정의 중과세율을 적용하여 취득세를

산출한 후 이미 납부한 취득세를 차감한 나머지 211，528 ，200 원에 가산세 42，305 ，640 원을

더한 합계 253，833，840 원을 원고 회사에게 부과 .고지하는 내용의 이 사건 처분을 하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가.원고의 주장

원고는 1이 사건 토지상에 15층 규모의 아파트신축이 가능하다고 판단하여 이

사건 토지를 취득한 후，처음에는 피고에게 13층 110세대 규모의 주택건설사업계획승인

신청을 하였으나 피고시 시정조정위원회으로부터 집단민원이 우려되는 지역이어서 주민

들의 동의를 받아 재검토하여야 한다는 법령에 근거 없는 사유를 들어 부결되므로， 다

시 인근 지반에 충격을 주지 않도록 하기 위하여 파일을 박는 방식이 아니라 지반에 구

멍을 뚫어 파일을 심는 방식의 소위 오가식 공법을 채택하고 그 규모를 12층 96세대로

축소하여 다시 사업계획승인선청을 하였으나 또 다시 피고로부터 인근 조망권이 침해받

는다는 법령에 큰거 없는 이유로 승인불가처분을 받았고，이에 건축규모를 6층 60세대

로 축소하는 한편 파일을 박지 않고 기초보강공사를 하는 소위 그라우딩공법을 채택하

여 사업계획승인신청을 하기에 이르자， 피고는 원고의 건축허가업무를 대행한 .건축사

박문용에게 이 사건 토지의 지질구조계산서를 요구하였고，

박문용은 원고와 아무런 상

의 없이 파일 210 개를 박는 내용으로 설계를 변경하여 피고로부터 6층 60세대의 주택건

설사업계획승인을 받았는바， 피고는 부근의 다른 곳에는 15층 고층아파트의 건축계획을

승인하였으면서도 원고에 대해서만 볍령에 있지도 아니한 여러 조건을 내세워 악의적으

로 건축계획승인을 거절하고， 결국에는 2107B의 파일을 박는 것을 조건으로 하면서도

규모를 6층 60세대로 대폭 축소하여 건축계획을 승인함에 따라 원고로서는 도저히 채산

성을 맞출 수 없게 되었을 뿐만 아니라， 원고가 다른 곳에서 진행하던 주택건설사업 및

토지구획정리사업의 부진으로 말미암은 심각한 자금난을 타개하기 위하여 부득이 이 사

건 토지를 매각하기에 이른 것이므로， 원고가 이 사건 토지를 매각한 데에 정당한 사유

가 있다 할 것이고 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매

각한 토지는 비업무용 토지에 해당한다 할 것이나 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한

날을 합한 기간이 2년을 초과하면 이에 해당하지 않게 되는바， 원고는 이 사건 토지를

취득한 직후 설계를 마치고 1993. 4. 3.부터 피고에게 수차례 주택건설사업계획승인신청

을 하는 등 사업계획승인을 위하여 부단한 노력을 다하였고， 원고가 피고에게 이 사건

토지상에 대한 주택건설사업계획승인신청을 하는 행위는 질질적으로 이 사건 토지를 고

유업무에 직접 사용하는 것이라 할 것이고 그 기간이 2년을 초과하므로 이 사건 .토지는

비업무용 토지에서 제외되어야 할 것이며 원고는 주택선축을 목적으로 이 사건 토

지를 취득하고 주택신축을 위하여 진지한 노력을 다하였음에도 불구하고 피고의 직권남

용파 원고회사의 자금사정으로 이를 포기하여 이 사건 토지를 매매용으로 전환하여 매

각하였고， 원고의 법인목적은 주택건설사업 외에 부동산매매업을 포함하고 있으므로， 법

인의 고유한 업무에 직접 사용한 경우에 해당한다 할 것이므로， 이 사건 토지가 비업무

용 토지에 해당한다고 중과세한 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다.

나.관계 법령

법 제112조는 취득세의 세율을 1，000분의 20으로 하되(제1항)，대통령령으로 정하는

법인의 비업무용 토지를 취득한 경우 제 1항의 세율의 100분의 750으로 하도록 규정하고

있고(제2항)，이에 따라 법인의 비업무용 토지의 범위를 정하고 있는 법 시행령 (1995.

12. 30. 대통령령 제 14878호로 개정되기 전의 것， 이하 같다)

제84조의 4 제 1항은 법인

의 비업무용 토지로 법인이 토지를 취득한 날부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해

법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지(제1호 마목)와，법인이 토지를 .취득한

날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지. 다만， 당해 법인의 고유업무에 직접

사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 경우는 그러하지 아니하다(제 2호) 등을 들고

있고，그 제4항은 제1항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니하는 경

우로 제 10호에서 “주택의 건설 ..공급 또는 임대 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을

목적으로 취득한 토지로서 취득한 날부터 4년이 경과되지 아니한 토지”를 들고 있다.

다.인정 사설

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나， 갑 제4호증의 1 내지 3，갑 제5호증의 1

내지 6，갑 제6호증의 1 내지 5，갑 제7호증의 1 내지 13，갑 제8호증의 1 내지 10，갑

제9호증의 1 내지 21，갑 제 10호증， 갑 제 14호증의 52，54，55，갑 제 16호증의 2，3，6，갑

제21，22호증， 갑 제23호증의 1 내지 70，갑 제24호증， 을 제 8호증의 1 내지 6，을 제9

호증의 1 내지 7，을 제 10호증의 1 내지 6의 각 기재와 원심증인

박문용의 증언에 변론

의 전취지를 종합하면， 이를 인정할 수 있다.

(1) 원고 회사는 주택건설업， 부동산매매업 등을 목적사업으로 설립된 법인으로서 아

파트를 신축할 목적으로 1992. 11.25. 한국자원연구소로부터 포항시

대도동 14의 7，74

대지 2펼지 합계 764 .4평을1，380，000，000 원에， 1992. 12. 20.

전용태로부터 그와 인접 한

같은 동 14의 76，8 대지 등 2필지 합계 91평을 135，000 ，000 원에， 1992. 12. 21.

김영대로

부터 그와 인접한 같은 동 14의 6 대 80.1 평을 112，140，000 원에 각 매수하였고， 1993. 2.

8. 같은 동 14의 7 대 1687.3m' 에 관하여 원고 회사 앞으로의 소유권이전등기를 마치고，

1993. 4. 14. 갈은 동 14의 74 대 839.7m' ，같은 동 14의 6 대 264 .8m'，같은 동 14의 76

대 235.1m' 를 위 같은 동 14의 7에 합병 하여 이 사건 토지 (같은 동 14의 7 대 3026.9m')

를 소유하고 있었다.

(2) 원고 회사는

송정건설 주식회사가 1992년경 포항시 남구

죽도동 20의 119 지상에

15층 아파트를 선축하여 성공적으로 분양한 사설을 알고， 주거래 건축사인

박문용으로

부터 이 사건 토지는 일반주거지역에 위치하고 있어서 13층 110세대의 건축이 가능하다

는 의견을 듣고 충분한 투자가치가 있다고 판단하여 1，627 ，140，000 원의 거액을 들여 이

사건 토지를 취득하였다.

(3) 원고 회사는 1993. 4. 3. 피고에게 이 사건 토지상에 13층 110세대 규모의 주택건

설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청을 하였으나 주관부서로부터

이 사건 토지가 기존주택가와 인접한 택지로서 지하굴착으로 인한 출수 및 파일항타에

따른 인접 단독주택의 피해가 우려되고 민원발생이 예상된다는 의견이 제출되어， 피고

는 관계부서의 의견을 종합하여 1993. 4. 20. 원고 회사에게 이 사건 토지는 단독주택

밀집지역으로서 고층아파트 건립시 집단민원의 발생이 예상되므로 인큰 주민의 -동의를

얻어 재검토할 사안이어서 부결되었다는 취지로 시정조정위원회 개최결과를 통보하였

다.

(4) 이에 원고 회사는 1993. 8. 16. 피고에게 터파기공사에 따른 출수 및 인근지반의

부동침하를 방지하기 위하여 터파기 갚이 4m 보다 더 갚은 7m 깊이로 철근콘크리트

벽체의 연속차수벽을 설치하고 파일항타에 의한 소음 ..진동을 방지하기 위하여 파일을

박을 자리에 오일펌프기계를 이용하여 나사형태로 구멍을 뚫은 다음 파일을 섬는 소위

오가식 공법을 채택하며 건축규모를 12층 96세대로 축소하여 주택건설사업계획 입지설

정에 따른 시정조정위원회 사전섬의신청을 하였으나， 피고는 1993. 10. 27. 민원조정위원

회를 거쳐 1993. 11.1.원고 회사에게 주택건설사업계획승인 불가통보를 하면서， CD 원

고 회사의 주택건설사업계획승인신청에 관련 법규정에 저촉되는 사항은 없으나 인근 주

민의 주거생활 안정과 주거수준의 향상이라는 측면에서 고려할 때 12층 고층아파트가

건축될 경우 인근 주택의 가시권， 조망권， 지하수 출수 등의 문제가 있고，특히 이 사건

토지의 지반은 대부분 모래와 빨층으로 형성되어 있어서 매우 연약하므로 터파기 및 지

하층공사시 부동침하 등으로 인접건물의 피해가 우려되며 기초파일공사시 소음，진동

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등으로 인접건물 벽체균열 등 집단민원이 예상되므로 고층아파트 건립입지로는 현실적

으로 부적합하고，(2)원고 회사의 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회

사전심의선청에 대한 1993. 4. 20.자 결과통보에서 인근 주민의 동의서를 받도록 시정조

치하였으나 민원예방대책에 대한 보완사항이 제출되지 않았다는 점을 불가사유로 내세

우는 한편， 출수에 의한 인근 주택 부동침하 방지와 층수 조정 및 기초 파일공사에 의

한 건물균열， 인접 건물 피해우려에 대한 주민동의 등을 대안으로 제시하였다.

(5) 이에 원고 회사는 1994. 12. 30. 건축규모를 지하 1층 지상 6 층 60 세대로 축소하

고 파일의 시공 없이 기초지반 아래 모래층에 시멘트 반죽을 쏟아 부어 암반을 형성하

는 소위 그라우딩공법의 주택건설사업계획승인신청을 하였으나 원고 회사의 건축허가

업무를 대행하던 건축사

박문용은 포항시 담당공무원으로부터 그라우딩공법으로 시공할

경우 기초지반의 구조계산서를 작성할 것을 요구받고 구조계산서를 작성하는 기술사를

알아보는 과정에서 그라우딩공법으로는 공사가 불가능하다는 사실을 알게 되었고， 이

사건 토지에 파일 2107를 심으면 건축설계상 아무런 문제가 없다는 울산대학교..건축학

과 교수의 자문을 받아， 1994. 12. 30.자 주택건설사업계획승인신청을 취하하는 한편， 파

일 210 개를 섬는 방식으로 설계를 변경하고 건축규모는 종전과 같이 지하 1층，지상 6

층 60 세대로 하여 다시 원고 회사 명의로 피고에게 주택건설사업계획승인선청을 하여

1995. 4. 13. 피고로부터 주택건설사업계획승인을 받았다.

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(6) 원고 회사는 당초 지표에서 지하 암반까지의 뻗층 심도가 30m 정도인 것으로 알

고 이 사건 토지를 취득하였는데， 지질조사 결과 뻗층 섬도가 48m 에 이르므로 210 개의

파일을 심는 방식으로 저층아파트를 건축하여서는 채산성을 맞출 수 없는 것으로 판단

하고 건축행위에 나아가지 않고 있다가， 자금사정이 악화되어 더 이상 이 사건 토지를

보유하기 어려운 처지가 되자 1995. 12. 15. 이 사건 토지를 주식회사

금성주택에게

1，070 ，000，000 원에 매각하기에 이르렀고， 이에 피고는 원고 회사가 이 사건 토지를 매각

함에 따라 더 이상 주택신축 목적을 달성할 수 없다는 이유로 1996. 12. 3. 위 주택건설

사업계획승인을 취소하였다.

(7)주식회사

금성주택은 이 사건 토지를 취득한 후 이를 분할하여 피고로부터 그라

우딩공법이나 원고의 주택건설사업승인시와 같은 파일을 박는 공법을 채택하지 아니한

채 1996. 1.12. 분할된 포항시

대도동 14의 80 대지에 주식회사

금성주택건설 명의로

지하 1층，지상 5층의 공동주택 19세대의， 1996. 6. 5. 분할된 같은 동 14의 7 대지에 주

식회사

금성주택 명의로 지하 1층，지상 6층의 공동주택 19세대의， 1996. 5. 21.분할된

위 양 토지의 가운데 위치하고 있는 같은 동 14의 81 대지에 위 회사 대표이사의 처남

인

박철순 명의의 다가구 단독주택 5세대의 각 건축허가를 받아 공사를 마친 후 분양하

였다.

(8) 원고회사의 자본금 총액은 16억원인데 경주시 소재 폐철도부지를 구입하는데 33

- 9 -

억원을 투자하고 이 사건 토지의 구입비용과 건축허가를 받기 위한 절차 비용 등으로

18억원을 투자하였으나 모두 건축허가를 받지 못하여 자금회전이 되지 않고 있는데다가

1994. 5.경 준공된 경주시 황성동 소재

선흥로얄맨션 2차아파트와 경주시 성건동 소재

신흥빌라아파트의 분양률이 80% 에 불과하여 섬한 자금압박을 받아 왔고， 이 사건 매매

대금 대부분은 원고회사의 부채를 상환하는데 사용되었고， 현재에도 금융기관에 12여억

원의 부채를 지고 있다.

라.판 단

(1)

법 제 112조 제2항，

법 시행령 제84조의 4 제 1항，

제4항 제 10호의 각 규정에 의하

면，주택의 건설 ..공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취

득한 토지는 그 보유를 전제로 하여 취득일로부터 4년간은 주택건설에 직접 사용하였는

지의 여부를 묻지 아니하고 이를 비업무용 토지에서 제외한다는 취지일 뿐，그 취득일

로부터 4년이 경과되도록 주택건설에 사용하지 아니하거나 4년 이내에 주택건설에 사용

하지 아니한 채 타에 매각하는 경우에도 그 정당한 사유의 존부를 묻지 아니하겠다는

취지라고는 할 수 없으므로， 만약 주택건설에 사용하지 아니한 채 그 취득일로부터 유

예기간인 4년이 경과하거나 이를 4년 이내에 주택건설에 사용하지 아니한 채 타에 매각

한 경우에는 비업무용 토지 해당 여부의 판정에 관한 일반원칙에 따라 그에 대한 정당

한 사유가 없는 한 비업무용 토지에 해당한다고 할 것이다(

대법원 1998. 2. 13. 선고 97 누 17827 판결

- 10 -

참조).

그리고， 여기서의 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지 ..제한 등 그 법인이 마음대

로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론， 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하

였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고， 나아가 그

정당사유의 유무를 판단하는 데에는 중과세의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인

이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부， 토지의 취득 목적에 비추어 고유목적에

사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단， 고유목적에 사용할 수 없는 법령상 ..사설상의 장

애사유 및 장애정도， 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위하여 진지한 노력을

다하였는지 여부， 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구

대법원 1999. 2. 24. 선고 97누3132 판결

참조).

(2) 이 사건에 관하여 살피건대， CD 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 원고 회사가

앞서 본 바와 같이 이 사건 토지를 취득한 후 수 차례에 걸쳐 당초 목적한 고층아파트

건축에 필요한 주택건설사업계획승인을 받기 위하여 진지한 노력을 하였으나 뜻을 이루

지 못하고， 행정기관의 보완지시에 따라 마지 못해 이 사건 토지에 막대한 비용이 드는

파일 2107R 를 박는 조건으로 저층 규모의 소규모 주택건설사업계획승인을 받았으나 소

규모의 주택건축으로는 채산성이 없어 공사에 착공할 수 없었으므로， 위와 같은 일련의

- 11 -

과정을 미루어 보면 원고 회사가 투기의 목적으로 이 사건 토지를 매입하였다고 볼 수

없는 점，(2)원고회사는 이 사건 토지를 구입하였다가 원고회사의 자금사정이 매우 어

려워 부득이 557，140，000원의 큰 손해를 입고서도 주식회사

금성주택에 매각할 수 밖에

없었고， 이 사건 토지에 건축허가를 얻기 위한 설계비 등 절차비용 등을 합하면 상당한

금액의 손해를 입었으며 위 매각대금 대부분은 원고회사의 부채를 상환하는데 사용된

점，(3) 원고의 주태건설사업계획승인을 불허할 특별한 관계법령상의 장애사유가 있다고

할 수 없어 원고회사가 이 사건 토지를 고유목적에 사용할 수 없었던 것은 원고 회사의

업무추진능력이 모자라거나 사업예측능력이 부족한 것으로 볼 수 없다 할 것이고， 피고

는 주식회사

금성주택에 대하여는 원고 회사와 같이 파열을 박는 공법 등을 요구하지도

아니하고 편법으로 이 사건 토지를 분할하여 수개의 건축법상의 건축허가를 받게 해 줌

으로써 원고회사가 최종적으로 받은 주택건설사업승인을 얻은 것과 같은 층수의 다세대

주택을 건설할 수 있었던 점에 비추어 행정관청의 귀책사유가 없었다고 보기도 어려운

점 등 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 종합하면， 원고 회사가 이 사건 토지를 3년

남짓한 기간 동안 보유하면서 법인의 고유목적에 사용하려고 진지한 노력을 하였으나

엄청난 손해를 무릅쓰고 자금사정의 악화를 해결하고 경영합리화를 위한 자금조달을 위

하여 부득이 매각하게 된 것으로 원고 회사가 이 사건 토지를 매각함에 정당한 사유가

있다고 봄이 상당하다 할 것이다 .

따라서 원고의 나머지 주장에 관하여 나아가 판단할 필요 없이 이 사건 토지를 법인

의 비업무용 토지로 보고 취득세를 중과세한 피고의 이 사건 처분은 위법하다 할 것이

다.

3. 결 론

그렇다면 이 사건 부과처분이 위법하다 하여 그 취소를 구하는 원고의 이 사건 청구

는 이유 있어 이를 인용할 것인바， 원섬판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 원섬

판결을 취소하고， 이 사건 처분을 취소하기로 하되， 소송비용의 부담에 관하여는

행정소송법 제8조 제2항

，

민사소송법 제96조，

제89조를 적용하여 주문과 같이 판결한다.