주택건설용으로 취득한 토지를 매매용으로 전환하였다고 하더라도 취득일로부터 1년의 유예기간 내에 매각하여야만 법인의 고유업무에 직접 사용하였다고 할 것인데, 토지를 취득하고 1년이 훨씬 경과한 이후에야 토지를 매각하였으므로 토지는 법인의 비업무용토지에 해당한다고 할 것이다. 따라서 중과세율을 적용한 취득세의 부과처분은 적법한 것이다.

1. 이 사건 처분의 경위

갑 제2호증, 을 제1호증의 1 내지 4, 을 제2호증의 1 내지 3의 각 기재에 의하면, 다음 사실을 인정할 수 있다.

가. 원고 회사는 주택건설업, 부동산매매업 등을 목적사업으로 하는 법인으로서 1993. 2. 8. 및 그 무렵 아파트신축을 목적으로 포항시 남구

대도동 14의 7 대 3026.9㎡(이하 이 사건 토지라 한다)를 매수하였다가, 1995. 12. 15. 주식회사

금성주택에게 이를 매각하였다.

나. 피고는, 원고 회사가 이 사건 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유없이 이를 매각하여 이 사건 토지가 법인의 비업무용 토지에 해당한다는 이유로, 1997. 3. 5. 이 사건 토지의 취득가액 금 1,627,140,000원에

지방세법(1997. 8. 30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것, 이하 법이라 한다) 제112조 제2항 소정의 중과세율을 적용하여 취득세를 산출한 후 이미 납부한 취득세를 차감한 나머지 금 211,528,200원에 가산세 금 42,305,640원을 더한 합계 금 253,833,840원을 원고 회사에게 부과고지하는 내용의 이 사건 처분을 하였다.

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 다음과 같은 사유로 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다.

(1) 원고는, 이 사건 토지를 취득하기 전에 건축사 사무실에 문의한 결과 이 사건 토지상에 15층 규모의 아파트신축이 가능하다고 판단하고 이 사건 토지를 취득한 후, 처음에는 피고에게 13층 110세대 규모의 주택건설사업계획승인신청을 하였는데, 피고시 시정조정위원회는 법령에 근거 없이 집단민원이 우려되는 지역이어서 주민들의 동의를 받아 재검토하여야 한다는 취지로 부결하므로, 원고는 다시 인근 지반에 충격을 주지 않도록 하기 위하여 파일을 박는 방식이 아니라 지반에 구멍을 뚫어 파일을 심는 방식의 소위 오가식 공법을 채택하고, 그 규모를 12층 96세대로 축소하여 다시 사업계획승인신청을 하였으나, 피고는 또 다시 인근 조망권이 침해받는다는 법령에 근거 없는 이유로 승인불가처분을 하였고, 이에 원고가 다시 건축규모를 6층 60세대로 축소하는 한편, 파일을 박지 않고 기초보강공사를 하는 소위 그라우딩공법을 채택하여 사업계획승인신청을 하자, 피고는 원고를 대리한 건축사

박문용에게 지질구조계산서를 요구하였는데,

박문용은 원고와 아무런 상의 없이 파일 210개를 박는 내용으로 설계를 변경하여 피고로부터 6층 60세대의 주택건설사업계획승인을 받았는바, 피고는 다른 곳에 15층 고층아파트의 건축계획을 승인하였으면서도 원고에 대해서만 법령에 있지도 아니한 여러 조건을 내세워 악의적으로 건축계획승인을 거절하고, 결국에는 210개의 파일을 박는 것을 조건으로 하면서도 규모를 6층 60세대로 축소하여 건축계획을 승인함에 따라 원고로서는 도저히 채산성을 맞출 수 없게 되었을 뿐만 아니라, 원고가 다른 곳에서 진행하던 주택건설사업 및 토지구획정리사업의 부진으로 말미암은 심각한 자금난을 견디기 못한 결과 부득이 이 사건 토지를 매각하기에 이른 것이므로, 원고로서는 피고의 불법적이고 악의적인 사업방해로 사업의 진행을 보지 못하다가 자금사정의 악화를 해결하고 경영합리화를 도모하기 위하여 이 사건 토지를 매각한 것이어서 원고가 이 사건 토지를 매각한 데에 정당한 사유가 있다.

(2) 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지는 비업무용 토지에 해당한다 할 것이나, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하면 이에 해당하지 않게 되는바, 원고는 이 사건 토지를 취득한 직후 설계를 마치고 1993. 4. 3. 피고에게 주택건설사업계획승인신청을 하고 부결되자 다시 신청을 하는 등 사업계획승인을 위하여 노력을 다하였는데, 원고가 피고에게 이 사건 토지상에 대한 주택건설사업계획승인신청을 하는 행위는 실질적으로 이 사건 토지를 고유업무에 직접 사용하는 것이라 할 것이고 그 기간이 2년을 초과하고 있으므로, 이 사건 토지는 비업무용 토지에서 제외된다.

(3) 원고의 법인설립목적은 주택건설사업 외에 부동산매매업을 포함하고 있는데, 원고는 주택신축을 목적으로 이 사건 토지를 취득하고 주택신축을 위하여 진지한 노력을 다하였음에도 불구하고, 피고의 직권남용과 자금사정으로 이를 포기하기는 하였으나, 이 사건 토지를 매매용으로 전환하여 매각하였으므로, 법인의 고유한 업무에 직접 사용한 경우에 해당한다 할 것이다.

나. 관계 법령

법 제112조는 취득세의 세율을 1,000분의 20으로 하되(제1항), 대통령령으로 정하는ㆍ법인의 비업무용 토지ㆍ를 취득한 경우 제1항의 세율의 100분의 750으로 하도록 규정하고 있고(제2항), 이에 따라 법인의 비업무용 토지의 범위를 정하고 있는

법 시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14878호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제84조의 4 제1항은 법인의 비업무용 토지로, 법인이 토지를 취득한 날부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지(제1호 마목)와, 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지. 다만, 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하는 경우는 그러하지 아니하다(제2호) 등을 들고 있고, 그

제4항은 제1항의 규정에 불구하고 법인의 비업무용 토지로 보지 아니하는 경우로 제10호에서 “주택의 건설공급 또는 임대 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지로서 취득한 날부터 4년이 경과되지 아니한 토지”를 들고 있다.

다. 인정 사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제4호증의 1 내지 3, 갑 제5호증의 1 내지 6, 갑 제6호증의 1 내지 5, 갑 제7호증의 1 내지 13, 갑 제8호증의 1 내지 10, 갑 제9호증의 1 내지 21, 갑 제10호증, 갑 제14호증의 52, 54, 55, 갑 제16호증의 2, 3, 6의 각 기재와 증인

박문용의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 이를 인정할 수 있다.

(1) 원고 회사는 주택건설업, 부동산매매업 등을 목적사업으로 설립된 법인으로서 아파트를 신축할 목적으로 1992. 11. 25. 한국자원연구소로부터 포항시

대도동 14의 7, 74 대지 2필지 합계764.4평을 금 138,000,000원에, 같은 해 12. 20.

전용태로부터 그와 연접한 같은 동 14의 76, 8 대지 등 2필지 합계 91평을 금 135,000,000원에, 같은 달 21.

김영대로부터 그와 연접한 같은 동 14의 6 대 80.1평을 금 112,140,000원에 각 매수하는 계약을 체결하였는데, 1993. 2. 8. 같은 동 14의 7 대 1687.3㎡에 관하여 원고 회사 앞으로의 소유권이전등기를 마치고, 같은 해 4. 14. 같은 동 14의 74 대 839.7㎡, 같은 동 14의 6 대 264.8㎡, 같은 동 14의 76 대 235.1㎡를 위 같은 동 14의 7에 합병하여 이 사건 토지(같은 동 14의 7 대 3026.9㎡)를 소유하고 있었다.

(2) 원고 회사는

송정건설 주식회사가 1992년경 포항시 남구

죽도동 20의 119 지상에 15층 아파트를 신축하여 성공적으로 분양한 사실을 알고, 건축사

박문용에게 이 사건 토지상에 아파트를 건축할 수 있는지 여부에 관하여 문의한바,

박문용으로부터 이 사건 토지는 일반주거지역에 위치하고 있어서 13층 110세대의 건축이 가능하다는 의견을 듣고 당시는 아파트가격이 폭등하는 시기였으므로, 충분한 투자가치가 있다고 판단하고 금 1,627,140,000원의 거액을 들여 이 사건 토지를 취득하였다.

(3) 원고 회사는 1993. 4. 3. 피고에게 이 사건 토지상에 13층 110세대 규모의 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청을 하였는데, 주관부서가 기존주택가와 인접한 택지로서 지하굴착으로 인한 출수 및 파일항타에 따른 인접 단독주택의 피해가 우려되고 민원발생이 예상된다는 의견을 제출하자, 피고는 그 외 관계부서의 의견을 종합하여 같은 달 20. 원고 회사에게 이 사건 토지는 단독주택 밀집지역으로서 고층아파트 건립시 집단민원의 발생이 예상되므로 인근 주민의 동의를 얻어 재검토할 사안이어서 부결되었다는 취지로 시정조정위원회 개최결과를 통보하였다.

(4) 이에 원고 회사는 터파기공사에 따른 출수 및 인근지반의 부동침하를 방지하기 위하여 터파기 깊이 4m 보다 더 깊은 7m 깊이로 철근콘크리트 벽체의 연속차수벽을 설치하고, 파일항타에 의한 소음진동을 방지하기 위하여 파일을 박을 자리에 오일펌프기계를 이용하여 나사형태로 구멍을 뚫은 다음 파일을 심는 소위 오가식 공법을 채택하고, 건축규모를 12층 96세대로 축소하여, 1993. 8. 16. 피고에게 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청을 하였는데, 피고는 같은 해 10. 27. 민원조정위원회를 거쳐 같은 해 11. 1. 원고 회사에게 주택건설사업계획승인 불가통보를 하면서 ① 원고 회사의 주택건설사업계획승인신청에 관련 법규정에 저촉되는 사항은 없으나 인근 주민의 주거생활 안정과 주거수준의 향상이라는 측면에서 고려할 때 12층 고층아파트가 건축될 경우 인근 주택의 가시권, 조망권, 지하수 출수 등의 문제가 있고, 특히 이 사건 토지의 지반은 대부분 모래와 뻘층으로 형성되어 있어서 매우 연약하므로, 터파기 및 지하층공사시 부동침하 등으로 인접건물의 피해가 우려되며 기초파일공사시 소음, 진동 등으로 인접건물 벽체균열 등 집단민원이 예상되므로 고층아파트 건립입지로는 현실적으로 부적합하고, ② 원고 회사의 주택건설사업계획 입지설정에 따른 시정조정위원회 사전심의신청에 대한 1993. 4. 20.자 결과통보에서 인근 주민의 동의서를 받도록 시정조치하였으나 민원예방대책에 대한 보완사항이 제출되지 않았다는 점을 불가사유로 내세우는 한편, 출수에 의한 인근 주택 부동침하 방지와 층수 조정 및 기초 파일공사에 의한 건물균열, 인접 건물 피해우려에 대한 주민동의 등을 대안으로 제시하였다.

(5) 이에 원고 회사는 1994. 12. 30. 건축규모를 지하 1층 지상 6층 60세대로 축소하고, 파일의 시공 없이 기초지반 아래 모래층에 시멘트 반죽을 쏟아 부어 암반을 형성하는 소위 그라우딩공법의 주택건설사업계획승인신청을 하였는데, 포항시 담당공무원이 원고 회사의 건축행정을 대행하던 위

박문용에게 그라우딩공법으로 시공할 경우 기초지반의 구조계산서를 작성할 것을 요구하므로,

박문용이 구조계산서를 작성하는 기술사를 알아보는 과정에서 그라우딩공법으로는 공사가 불가능하다는 사실을 알게 되었고,

울산대학교 건축학과 교수에게 자문을 의뢰한 결과 파일 210개를 심으면 건축설계상 아무런 문제가 없다는 자문을 받고, 1994. 12. 30.자 주택건설사업계획승인신청을 취하하는 한편,

박문용은 파일 210개를 심는 방식으로 설계를 변경하고 건축규모는 종전과 같이 지하 1층, 지상 6층 60세대로 하여 다시 원고 회사 명의로 피고에게 주택건설사업계획승인신청을 하여 1995. 4. 13. 마침내 피고로부터 주택건설사업계획승인을 받았다.

(6) 원고 회사는 당초 지표에서 지하 암반까지의 뻘층 심도가 30m 정도인 것으로 알고 이 사건 토지를 취득하였는데, 지질조사 결과 뻘층 심도가 48m에 이르므로 210개의 파일을 심는 방식으로 저층아파트를 건축하여서는 채산성을 맞출 수 없는 것으로 판단하고 건축행위에 나아가지 않고 있었는데, 자금사정이 악화되어 더 이상 이 사건 토지를 보유하기 어려운 처지가 되자 1995. 12. 15. 이 사건 토지를

금성주택 주식회사에게 금 1,070,000,000원에 매각하기에 이르렀고, 피고는 원고 회사가 이 사건 토지를 매각함에 따라 더 이상 주택신축 목적을 달성할 수 없다는 이유로 1996. 12. 3. 위 주택건설사업계획승인을 취소하였다.

라. 판 단

(1) 첫 번째 주장에 관한 판단

(가)

법 제112조 제2항,

법 시행령 제84조의 4 제1항,

제4항 제10호의 각 규정에 의하면, 주택의 건설공급 또는 임대를 목적사업으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지는 그 보유를 전제로 하여 취득일로부터 4년간은 주택건설에 직접 사용하였는지의 여부를 묻지 아니하고 이를 비업무용 토지에서 제외한다는 취지일 뿐, 그 취득일로부터 4년이 경과되도록 주택건설에 사용하지 아니하거나 4년 이내에 주택건설에 사용하지 아니한 채 타에 매각하는 경우에도 그 정당한 사유의 존부를 묻지 아니하겠다는 취지라고는 할 수 없으므로, 만약 주택건설에 사용하지 아니한 채 그 취득일로부터 유예기간인 4년이 경과하거나 이를 4년 이내에 주택건설에 사용하지 아니한 채 타에 매각한 경우에는 비업무용 토지 해당 여부의 판정에 관한 일반원칙에 따라 그에 대한 정당한 사유가 없는 한 비업무용 토지에 해당한다고 할 것이다(

대법원 1998. 2. 13. 선고 97누17827 판결 참조).

(나) 그리고, 여기서의 ‘정당한 사유’라 함은 법령에 의한 금지제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론, 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 나아가 그 정당사유의 유무를 판단하는 데에는 중과세의 입법취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 토지의 취득 목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령상사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 토지를 고유업무에 사용하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 한다(

대법원 1999. 2. 24. 선고 97누3132 판결 참조).

(다) 이 사건에 관하여 살피건대, 주택건설업 등을 목적사업으로 하는 원고 회사가 앞서 본 바와 같이 주택건설을 목적으로 이 사건 토지를 취득한 후, 수 차례에 걸쳐서 그 토지의 객관적인 사정에 적합하지 아니한 규모의 고층아파트에 대한 건축을 추진하였으나 뜻을 이루지 못하고 있다가, 행정기관의 보완지시에 따라 주위상황에 적합하다고 보이는 저층 규모의 주택건설사업계획승인을 받았는데, 소규모의 주택건축으로는 채산성이 떨어진다는 이유로 공사에 착공하지도 아니한 채 이 사건 토지를 방치하다가 자금사정 악화를 이유로 이를 매각하기에 이르렀고, 이로 인하여 이미 승인받은 주택건설사업계획마저 그 승인이 취소되었는바, 위와 같은 원고 회사의 주택건설사업계획승인 및 취소의 과정, 원고 회사가 주택건설사업계획승인을 받은 후에도 건축의 착공에 나아가지 아니한 점 등에 비추어 보면 원고 회사가 이 사건 토지를 주택건축의 목적에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였다고 보기 어렵다 할 것이고, 원고 회사가 자금사정에 기인하여 이 사건 토지를 매각하였다 하여 곧 바로 정당한 사유가 있다고 인정할 수도 없으므로(

대법원 1995. 1. 20. 선고 94누10610 판결 참조), 원고의 첫 번째 주장은 이유 없다. {원고는 자금사정의 악화로 인한 경영합리화의 방법으로 법인의 토지를 매각하였으므로 법인토지 매각에 정당한 사유가 있다고 주장하지만,

법 시행령 제84조의 4 제1항 제2호 단서가 정하는 ‘정당한 사유’ 유무를 판단함에 있어서는 비업무용 토지에 대하여 취득세를 중과하는 취지가 법인의 비생산적인 투기의 조장을 방지하고 토지의 효율적인 이용을 꾀하려는 데 있는 것이고, 토지가 이와 같은 중과취지에 어긋나지 않게 일단 고유업무에 직접 사용되었다면,

법 시행령 제84조의 4 제1항 제1호 소정의 ‘고유업무에 사용하지 아니한 데에 정당한 사유’에서의 ‘정당한 사유’ 유무를 판별하는 기준과 같은 엄격한 기준을 그대로 적용할 수는 없다고 할 것이므로, 법인이 토지를 고유업무에 이용하다가 자금사정의 악화 등으로 이를 매각하기에 이르렀다면 매각에 정당한 사유가 있다고 볼 수 있겠으나(

대법원 1998. 9. 4. 선고 98두8414 판결 참조), 이 사건에 있어서와 같이 법인의 토지에 대하여 주택건설사업계획승인을 받았으면서도 채산성을 이유로 공사에 착공하지 않고 그대로 방치하는 등 그 토지가 법인의 고유업무에 직접 사용된 적이 없다면, 법인의 자금사정 악화로 매각에 이르게 되었다 하더라도 토지의 효율적인 이용을 제고하려는 법취지에 비추어 정당한 사유가 있는 것으로 해석할 수는 없다}

(2) 두 번째 주장에 관한 판단

법 시행령 제84조의 4 제1항 제2호의 규정에 의하면, 법인이 토지를 취득한 날부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 매각한 토지는 비업무용 토지에 해당하고, 다만 당해 법인의 고유업무에 직접 사용한 날을 합한 기간이 2년을 초과하면 비업무용 토지에서 제외된다 할 것인바, 법인이 주택건설사업을 목적으로 취득한 토지를 그 법인의 고유업무에 직접 사용한다고 하기 위하여는 현실적으로 토지를 주택건설사업에 직접 이용하여야 하므로 적어도 공사의 착공에 이른 경우 비로소 법인의 고유업무에 직접 사용한다고 할 수 있고, 원고 회사가 이 사건 토지에 대한 주택건설사업계획승인신청을 한 것은 토지를 법인의 고유업무에 직접 사용하기 위한 준비단계에 불과하다고 할 것이어서 이를 고유업무에 직접 사용하였다고 할 수 없으므로, 원고의 두 번째 주장도 이유 없다.

(3) 세 번째 주장에 관한 판단

(가)

법 시행령 제84조의 4 제1항이 법인의 비업무용 토지의 일반적인 범위를 정함에 있어 당해 토지의 당초 취득목적에 대하여는 아무런 제한을 두고 있지 아니하는 점과

같은 조 제3항,

제4항의 각 규정 내용을 종합하여 볼 때, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인의 경우 당초 주택건설용으로 토지를 취득하였다가 그 취득일로부터 1년 이내에 매매용으로 전환하여 이를 매각하였다면 그 토지는

같은 조 제1항 제1호 마목 소정의 유예기간 내에 법인의 고유업무에 직접 사용된 토지로서 법인의 비업무용 토지에 해당하지 않는다 할 것이다(

대법원 1999. 1. 15. 선고 97누15104 판결 참조).

(나) 이 사건에 관하여 살피건대, 부동산매매업을 목적사업의 하나로 정하고 있는 원고 회사가 주택건설용으로 취득한 이 사건 토지를 매매용으로 전환하여 매각하였다 하더라도, 비업무용 토지의 일반적인 범위를 정하고 있는

법 시행령 제84조의 4 제1항 제1호 마목 소정의 유예기간은 1년이므로, 그 기간 내에 매매용으로 전환하여 매각하여야만 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하였다고 할 것인데, 원고 회사는 이 사건 토지를 취득하고 1년이 훨씬 경과한 때에 이를 매각한 사실은 앞서 인정한 바와 같으므로, 원고의 세 번째 주장 또한 이유 없다.

(4) 따라서 이 사건 토지를 법인의 비업무용 토지로 보고 취득세를 중과세한 피고의 이 사건 처분에 어떤 위법이 있다고 할 수 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.