1. 처분의 경위 (다툼없는 사실)

가.원고는 주택건설사업 둥을 목적으로 설립된 회사로서， 공동주택 건설 및 분양을 목적으로 1994. 5. 4. 부산 남구 용호동 산 93-5 임야 16,469㎡ ( 이하 '이 사건 토지' 라 한다)를 취득하였다.

나.피고는 원고가 1995. 3. 13. 착공신고서만 제출하고 공사에 착수하지 아니한 채 그 취득일로부터 4년 이내에 정당한 사유 없이 이 사건 토지를 그 고유업무에 직접 사용하지 아니하여 지방세법 시행령 제84조의 4 제1항 제1호에 규정된 '법인의 비업무용 토지' 에 해당한다는 이유로，1999. 4. 20. 이 사건 토지의 취득가액 (7，233，864，000원)에 지방세법 제112조 제2항에 규정된 중과세율을 적용한 취득세를 산출한 후 이미 원고가 납부한 세액을 공제하고 가산세를 포함하여 취득세 1，128，482，780원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

2. 처분의 적법 여부

가.원고의 주장

이 사건 처분에는 아래와 같은 위법사유가 있어 취소되어야 한다.

(1) 원고는 이 사건 공동주택 신축공사를 한진건설 주식회사에게 도급주어 위 회사가 1995. 3. 13. 착공계를 제출하였으나 민원발생 등으로 공사를 진행하지 못하여 결국 위 회사의 계약불이행을 이유로 건축공사도급계약을 해제하였는데 위 회사가 공사현장을 점거하고 있어 소송을 통해 1997. 3. 27. 공사현장을 인수할 수 있었는바위 공사중지기간인 1995. 3. 13.부터 1997. 3. 27까지 2년 14일간은 이 사건 토지를 고유목적에 사용할 수 없는 사실상ㆍ법률상의 장애사유가 있었던 경우에 해당하여 비업무용

지로 보지 않는 4년의 유예기간의 진행이 중단되므로 실제 이 사건 토지의 유예기간은 위 기간만큼 연장되어야 한다.

(2) 원고는 이 사건 토지를 취득한 후 공동주택을 신축하기 위한 설계도를 작성하고，1994. 7. 29. 주택건설사업계획승인을 받은 후 같은 해 9.6. 시공회사를 선정하여 건축공사도급계약을 체결하는 둥으로 주택건설에 착수하여 1998. 7. 6. 위 주택건설사업계획승인이 취소될 때까지 이 사건 토지를 고유업무에 직접 사용하였고 사업계획승인이 취소된 이후에는 외부적 사정으로 공사를 추진할 수 없게 된 것이므로 이 사건 토지는 비업무용토지에 해당하지 아니한다.

(3) 원고는 1995. 3. 13. 착공계를 내고 공사현장사무소 둥의 용도로 경비실，사무실 창고 둥의 가건물을 건축하는 둥 실제로 공사를 추진하였는바 이는 4년의 유예기간 내에 주택건축공사에 착공한 경우에 해당하고 이후 시공회사의 계약불이행으로 위 공사가 중단되었으나 원고는 시공회사가 민원을 해결하여 공사를 재개할 수 있도록 정상적이고 진지한 노력을 다하였고 시공회사와의 계약을 해제한 이후에는 새로운 시공회사를 선정하여 중단된 주택건설공사를 재개하기 위한 노력을 다하였음에도 인근주민의 집단적인 공사저지행위 건설경기의 전반적인 침체와 IMF 사태발생 둥으로 인하여 공사를 재개하지 못하다가 결국 피고가 주택건설사업계획승인을 취소하는 법령상의 장애사유의 발생으로 이 사건 토지를 고유업무에 사용하지 못한 것이므로 정당한 사유가 있다.

나.관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 위 가.(1)항 주장 부분

별지 기재의 지방세법(이하'법' 이라 한다)시행령 제84조의4 제4항이 유예기간을，토지를 취득한 날로부터 4년’으로규정하고 있고 정당사유의 유무에 따라 그 기간의 진행이 중단된다는 등의 예외규정을 두고 있지 아니하므로, 이 사건 토지의 유예기간은 그 취득일인 1994. 5. 9.부터 기산하여 중단됨이 없이 그로부터 4년이 경과함으로써 종료되고 원고가 내세우는 사유만으로 위 기간이 연장된다고 할 수 없다.

따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

(2)위 가.(2)항 주장 부분

(가)아래에서 살펴보는 바와 같이원고는 이 사건 토지를 취득한 후 유예기간 내에 설계도를 작성하고 사업계획승인과 지장목 벌채허가를 받은 후 시공회사를 한진건설 주식회사로 선정하여 건축공사도급계약을 체결하고 택지조성작업 현장관리사무소 등의 건축l 공사장울타리둥설치 등을 한 후 1995. 3. 13. 착공신고를 함과 동시에 피고로부터 분양승인을 받아 분양계약을 체결하기 시작했는데 더 이상 공사를 진척시키지 못하고 이에 그친 사실을 인정할 수 있는바，위 일련의 진행과정은 원고 회사의 고유업무인 주택 건설사업에 직접 사용하기 위한 준비단계에 불과하고 이것만으로 이 사건 토지를 현실적으로 고유업무에 직접 사용하였다고 볼 수 없다.

이와 관련하여 원고는 이 사건 토지를 고유업무에 사용하다가 시공회사의 공사중단 및 주태건설사업계획승인취소로 인하여 고유업무에 사용하지 못하게 되었는바, 그렇다면 법 시행령 제84조의4 제1항 제3호 및 제4항 제10호 규정에 의하여 이 사건 토지의 취득일인 1994. 5. 4.부터 4년간의 유예기간내인 1998. 5. 4.까지는 비업무용 토지에 해당하지 않고 위 4년이 경과한 후에는 이 사건 토지를 고유업무에 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것이며 가사 정당한 사유로 인정되지 않는다고 하더라도 5년이 경과하기 전에 고유업무에 직접 사용하지 아니한 기간이 이 사건 처분부과시인 1999. 4. 20.까지 1년을 초과하였다고 할 수 없어 결국 이 사건 토지는 비업무용 토지로 볼 수 없다고 주장하고 있으나 앞서 살펴 본 바와 같이 이 사건 토지에 대한 공사진행 정도만으로는 원고가 이 사건 토지를 고유업무에 사용하였다고 보기 어려워 법 시행령 제84조의4 제1항 제3호 규정을 적용할 여지가 없으므로 나아가 살펴 볼필요없이 원고의 위 주장은 이유 없다(위3호 규정이 적용된다고 하더라도 고유업무에 사용하지 아니한 기간을 원고 주장과 같이 유예기간 4년이 경과한 후부터 산정하는 것이라고 볼 수도 없다).

(나)또한 이 사건 주택건설사업계획승인이 취소된 이후에 공사를 진행하지 못한 것은 외부적 사정에 기인한 것이어서 정당한 사유가 있는지에 대하여 보건대, 아래에서 보는 바와 같이 위 사업계획승인이 취소된 것은 원고가 이 사건 공사를 제대로 이행하지 못한 것에 연유한 것이어서 이를 두고 원고에게 책임을 물을 수 없는 객관적인 사정이 었다고 보기도 어려워 정당한 사유에 해당한다고 할 수 없다.

(다)결국 원고의 위 주장 역시 이유 없다.

(3) 위 가.(3) 항 주장 부분

(가)사실인정

원고는 이 사건 토지상에 지상 15 내지 25층의 4동 472세대 공동주택을 신축하기 위하여 그 설계도를 작성한 후 1994. 7. 29. 이에 관한 주돼건설사업계획승인을 받고(위 사업계획은 1995. 1. 6. 세대수를 492로 증가하고 충수를 최고 25층에서 23층으로 감소하는 동의 내용으로 변경되었다)，같은 해 8. 12. 지장목벌채허가를 받은 다음 위 신축공사를 위하여 같은 해 9. 6. 한진건설 주식회사(이하 '한진건설'이라 한다)와 공사도급계약을 체결하였다.

② 한진건설은 1994. 10. 위 공사에 착수하여 돼지조성을 위한 수목제거작업，공사현장사무실건축， 공사장울타리ㆍ출입문ㆍ공사차량세차시설 둥의 설치공사 둥을 한 후 부지조성굴착토목공사를 위하여 포크레인을 투입하면서 1995. 3. 13. 착공계를 제출하였고 또한 같은 달 17. 아파트 입주자 모집공고를 내고 모델하우스를 건축하여 같은 달 24.부터 입주자 분양을 시작하였다. 그러나， 이 사건 토지의 인근 주민들이 공사장 진입로 변경，불량하수관로 개량 및 상수도 가압펌프장치설치， 차량통행과 폭파로 인한 진동으로 붕괴가 예상되는 노후가옥에 대한 개별합의， 소음ㆍ분진ㆍ진동 동에 따른 정신적 고통의 피해보상 둥을 요구하면서 집단민원을 제기하고 공사차량의 진입을 실력으로 저지하며 심지어 위 사업계획승인 자체의 취소를 요구하는 등으로 공사를 방해하였다. 한진건설은 원고에게 위 민원과 관련된 진입로 및 불량하수개량공사에 따른 공사비의 추가와 함께 옹벽공사비 증액 토목감리비 부담，1995년도 표준건축비 인상에 따른 공사금 증액 둥을 요구하고 나왔고 이에 원고가 위 사항들은 위 공사도급계약상 공사비의 증액 둥을 요구할 수 없거나 시공회사가 책임지기로 한 사항들임을 들어 거부하자 한진건설은 같은 해 4.말경부터 그 공사를 중단하였다.

③ 이에 원고는 한진건설에 대하여 공사대금을 4억 원 정도 증액하는 둥의 요구사항 중 일부를 수용할 뜻을 밝히면서 공사재개를 수차 독촉하였으나 한진건설이 자신의 요구사항의 전면적인 수용을 주장하면서 공사를 재개하지 아니하자 같은 해 8.31. 서면으로 위 공사도급계약을 해제한다는 의사를 표시하였다.

④ 그러나, 한진건설이 위 계약해제의 효력 둥을 문제삼으며 이 사건 토지상에 건축한 현장사무소 경비실 창고 둥을 철거해 주지 않고 공사현장을 계속 점거하고 있어 원고는 1995. 9. 16 한진건설을 상대로 위 가건물철거와 토지인도청구소송 및 고사중단으로 인한 손해배상청구소송을 제기하여 위 토지인도소송에 대하여는 1996. 12.26. 당사자간에 화해가 성립되어 1997. 3. 27. 공사현장을 인수받았다.

⑤ 원고는 그 후 다른 시공회사와 공사도급계약을 체결하여 공사를 재개하려고 하였으나 당시 건설업계의 전반적인 경기침체와 아파트 수요의 격감 이 사건 토지구입비 둥에 대한 금리가중으로 인한 원고의 자금사정의 악화，IMF 사태 발생 둥으로 공사재개가 불가능해짐에 따라 이 사건 토지를 그대로 방치해 두었다. 이에 피고는 원고에게 수차례 공사착공의 이행과 사업승인 조건 및 산림법의 규정에 의하여 부과된 대체조림비 및 산림전용부담금 640，433，740원의 납부를 독촉하였다. 그럼에도 원고가 공사착공 둥을 하지 아니하고 이 사건 토지를 계속 방치하고 있자 피고는 1996. 3. 14.이래 주태건설사업계획숭인취소에 따른 3차례의 청문회를 열어 위와 같은 사향을 지킬 것을 다시한번 요구하였다. 이에 원고는 1998. 3. 14. 같은 해 5. 30. 까지 공사에 착수하지 않으면 어떠한 조치도 감수하겠다고 하였는데 그럼에도 여전히 공사에 착공하지 아니하여 피고는 1998. 7. 6. 사업승인기간이 경과되었음을 이유로 이 사건 주택건설사업계획승인을 취소하기에 이르렀다. 이후 원고는 새로이 사업승인을 받으려 해도 이에 소요되는 추가자금이 없어 사업을 재추진할 수가 없었고, 그 결과 이 사건 토지는 그대로 방치되어 었다가 원고가 동방상호신용금고로부터 대출받은 돈을 갚지 못하여 이 법원 2000타경 3513호로 임의경매가 진행되어 2000. 11. 24. 낙찰되었다.

[인정근거] 갑5，갑7，갑10의 1，갑12의 1내지 8，갑14，갑15，갑16，갑17，갑19의 1，2，갑20의 1，2，갑21，갑23의 1내 지71，갑25，갑26의 1，2，갑27의 1，2，갑28，갑29，갑30，갑31의 1 내지 5，갑33의 1내지 10，갑34，갑35，갑36，을3，을11 내지 18의 각 기재 및 영상, 증인 진배욱의 증언, 변론의 전취지

(나)판단

①별지 기재 법 시행령 제84조의4 제1항 제1호에 의하면， 법인이 토지를 취득한 날부터 1년내에 정당한 사유 없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 토지는 비업무용 토지에 해당하지만, 이 경우 건축공사중에는 고유업무에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는 것으로 보고 있는바 l 정당한 사유가 있는 것으로 인정되는 '건축공사’라 함은 법인의 비업무용 토지에 대하여 중과하고 비업무용 토지로 보지 않는 일정한 유예기간을 둔 관계법령의 취지 둥을 고려하여 볼 때，적어도 터파기공사 둥을 포함한 본격적인 건축공사에 착수한 경우를 말한다고 할 것이다.

그런데, 위 인정사실에 의하면 이 사건 토지상에 진행된 건축공사는 수목을 벌채한 후 공사현장사무실 둥을 건축하고 공사장주변에 울타리 둥을 설치한 정도임을 알 수 있어 이는 착공에 필요한 준비행위에 불과하여 본격적인 건설공사에 착수하였다고 보기 어렵다.

②또한, 별지 기재 법 시행령 제84조의 4 제1항，제4항 제10호의 각 규정에 의하면 주태의 건설 공급 또는 임대를 목적으로 하는 법인이 주택건설을 목적으로 취득한 토지를 그 취득일로부터 4년이 경과되도록 주택건설에 사용하지 않은 경우 당해 토지는 법인의 비업무용 토지에 해당하여 취득세 중과대상이 되지만, 그 유예기간 내에 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있으면 비업무용 토지의 범위에서 제외되는바， 여기에서 말하는 '정당한 사유’라 함은 천재지변， 법령 또는 행정관청에 의한 사용불능ㆍ금지ㆍ제한 둥 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유로 인한 것이거나, 내부적으로 토지를 고유업무에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나, 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 고유업무에 사용할 수 없는 경우를 말하는 것이고，토지의 취득자가 그 자체의 자금사정이나 수익상의 문제 둥으로 고유업무에 직접 사용하기를 포기한 경우는 포함되지 아니한다(대법원 1997. 6.27. 선고 96누16810 판결 둥 참조).

그런데, 위 인정사실에 의하면，원고의 이 사건 공동주택 건축공사는 민원발생 시공회사의 약정에 반한 공사비증액요구 둥으로 중단되고 결국은 그 공사도급계약이 해제되었음에도 원고가 공사현장을 즉시 인수받지 못해 소송과정을 거쳐서야 이를 인수받은 사정이 있기는 하나 l 이 사건 공사로 인하여 발생한 민원에 대하여 원고와 시공회사 중 누가 궁극적으로 책임져야 되는지는 논란의 여지가 있을 수 있으나 위 민원이 통상의 공사현장에서 볼 수 있는 민원에 비하여 그 정도가 과한 점을 고려하여 원고로서도 일단 시공회사와 함께 주민들을 설득하기 위한 최선의 노력을 다하여 금전적인 보상을 통해 이를 해결하고 유예기간내에 공사가 진척될 수 있도록 할 책임이 있었던 점，원고가 한진건설과의 공사계약을 해제하고 1997. 3. 26. 공사현장을 인수받고서도 대체조림비와 산림전용부담금 조차 납부하지 못할 정도로 자금사정이 악화되어 1998. 7. 6.까지 공사에 제대로 착공조차 하지 못한 상태로 있다가 결국 피고로부터 주택건설사업계획승인을 취소당하게 된 점 등에 비추어 볼 때l 먼저 위 주태건설계획승인의 취소는 원고가 공사이행을 하지 못하였기 때문에 취하여진 조치로서 이를 원고에게 귀책사유가 없는 법률상의 장애사유로 보기 어렵고 그외에 원고가 주장하는 외환위기로 인한 전반적인 경기악화 둥의 사정만으로도 외부적인 사유로 신축공사가 진행되지 못하였다고 보기는 어려우며 나아가 내부적으로 위 공사를 추진하기 위하여 정상적인 노력을 다하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 고유업무에 사용할 수 없는 경우에 해당한다고 보기도 어렵다.

③따라서， 원고가 이 사건 토지를 취득한 때로부터 4년의 유예기간을 초과한 것에 정당한 사유가 존재한다고는 할 수 없으므로 원고의 위 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면， 이 사건 처분은 적법하므로 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다.