토지에 대하여 무상양여계약서를 작성하고 소유권이전청구권가등기를 경료한 것은 매도인의 건축물 철거의무 이행을 담보하기 위한 것일 뿐, 토지 매수인이 실제로 사용·수익·처분권의 총체로서의 소유권을 무상취득하는 증여계약을 체결한 것은 아니므로 사실상의 소유자라고 할 수 없기에 매수인에 대한 재산세 등의 부과처분은 위법하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1998. 6. 13. 부산조선공사 주식회사(이하 ‘부산조선공사’라 한다)로부터 부산 영도구 청학동 330-9 공장용지 27,514㎡, 같은 동 330-59 공장용지 4,893㎡, 같은 동 330-64 공장용지 9,901㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 221억 원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 1998. 6. 26. 위 매매를 원인으로 하여 이 사건 토지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 1999. 1. 25. 이 사건 토지상의 별지 제2목록 기재 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라 한다)에 관하여 1999. 1. 25. 매매예약을 원인으로 하여 1999. 3. 25. 소유권이전청구권가등기를 마쳤다.

다. 피고는 납세기준일인 2003. 6. 1.현재 이 사건 건축물의 사실상 소유자를 원고로 보고, 2003. 7. 10. 원고에 대하여 2003년 재산세 2,047,130원, 도시계획세 1,364,740원, 공동시설세 2,136,350원, 지방교육세 409,420원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분‘이라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증의 1 내지 3, 갑 제3호증의 1 내지 14, 갑 제4 내지 6호증, 을 제1호증의 1 내지 4의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장

① 원고는 부산조선공사의 금융기관부채 상환을 위하여 이 사건 토지를 매수함에 있어서 이 사건 건축물의 철거를 조건으로 하였고, 이 사건 건축물 철거의무의 이행을 담보하기 위하여 1999. 1. 25. 이 사건 건축물에 대하여 소유권이전청구권가등기를 경료한 것에 불과하며, ② 따라서, 원고는 이 사건 건축물에 대한 소유권을 무상으로 취득하지 아니하여 사실상의 소유자가 아님에도 불구하고, 단지 무상양여계약서가 작성되고 위 가등기가 경료된 것만으로 원고를 이 사건 건축물에 관한 사실상의 소유자로 보고 내려진 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

(2) 피고의 주장

① 원고가 단지 이 사건 건축물에 대한 부산조선공사의 철거의무 이행을 담보하고자 이 사건 건축물에 대한 무상양여계약서를 작성하고, 소유권이전청구권가등기를 마친 것이 아니라, 등기된 이 사건 건축물은 무상양여의 대상으로, 등기되지 아니한 건축물은 철거대상으로 구분하여 부산조선공사와 계약을 체결하였으며, ② 비록 현실적으로 사용, 수익권이 제한된 건물이라 하더라도 여전히 재산세 과세대상이 된다 할 것이어서, 가사 원고의 주장이 사실이라 하더라도, 원고와 부산조선공사 사이의 철거의무 이행담보라는 내부적 계약목적을 불문하고 원고는 이전등기만을 경료하지 아니한 사실상의 소유자에 해당한다 할 것이므로, 이 사건 처분은 적법하다.

나. 관계법령

별지 1 기재와 같다.

다. 판단

(1) 우선, 원고와 부산조선공사가 이 사건 건축물에 대한 부산조선공사의 철거의무 이행을 담보하기 위한 목적으로 무상양여계약서를 작성하고 소유권이전청구권가등기를 마쳤는지, 아니면 이 사건 건축물은 철거대상인 미등기 건축물과 구분되어 무상양여대상이었는지 여부에 대하여 본다.

이 사건 건축물이 미등기 건축물과 구분되어 무상양여대상이었다는 점에 관하여, 갑 제4, 6호증의 각 일부 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

오히려 갑 제4 내지 6호증, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증, 갑 제13호증의 1 내지 2, 갑 제14호증, 갑 제17호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 재정경제부장관과 건설교통부장관은 1998. 4. 14. 개최된 제4차 경제대책조정회의에서 결정된 금융·기업 구조개혁촉진방안 중 기업보유부동산의 매각을 통한 금융기관의 부채상환을 위하여 원고로 하여금 기업보유부동산을 매입하도록 지시하였고, 원고는 위와 같은 지시 및 방침에 따라 1998. 6. 13. 부산조선공사로부터 이 사건 토지를 매수하였는데(갑 제4호증), 위 매매계약서 제10조 제2항에는 “정착물의 철거 및 거주자의 퇴거, 기타 목적 토지에 존재하는 폭발물, 가스 등 위험물과 도괴할 우려가 있는 구축물의 철거 등을 1998. 8. 12.까지 이행하고 원고에게 하자 없이 목적 토지를 인도하여야 한다”고 규정되어 있고, 별지 2에는 철거 및 이전대상물건목록으로 매매목적 토지 위의 일체의 지상 및 지하 지장물을 열거하고 있으며, 특약사항 4.항에서는 이 사건 토지상의 모든 지장물을 철거대상으로 하였으며, ② 원고는 1999. 1. 25. 부산조선공사와 사이에 이 사건 건축물에 대한 무상양여계약서를 작성하였는데(갑 제6호증), 별지에서는 “기타 본건 토지 표면의 세멘표장물 등 지상 및 지하 지장물 일체”를 무상양여의 목적으로 하고 있고(즉, 무상양여대상과 철거대상이 구분되어 있지 아니하다), ③ 원고는 1999. 3. 15. 부산조선공사와 이 사건 토지를 임대차보증금 280,400,000원, 월 임료 56,080,000원, 임대차기간 1998. 6. 30.부터 1999. 6. 29.까지로 정하여 임대하기로 하는 계약을 체결함에 있어서(갑 제5호증, 이 사건 건축물에 대해서는 임대차계약이 체결되지 아니하였다), 위 임대차계약서 제5조 제3항에는 “목적 토지의 원상회복 및 특약사항의 철거를 담보하기 위하여 철거이행보증금으로 1,000,000,000원을 원고에게 지급한다”고 규정하여, 철거대상물의 철거비용 및 철거책임을 부산조선공사로 하여금 부담하도록 하고 있고, ④ 이후 부산조선공사가 이 사건 건축물을 계속 사용·수익하다가, 위 임대차계약에서 정한 의무를 불이행함에 따라, 원고는 부산조선공사를 상대로 이 사건 토지의 인도 및 이 사건 토지상에 건축된 일체의 건축물(이하 ‘철거소송대상 건축물’이라 한다)의 철거를 구하는 소를

부산지방법원 2001가합8991호로 제기하여 승소판결을 받았고, 부산조선공사가 위 판결에 불복하여

부산고등법원 2002나14112호로 항소를 제기하였는데, 항소심에서는 제1심 판결과 같은 내용대로 임의조정이 성립되었고(철거소송대상 건축물이 1심 판결문상으로는 미등기건물에 한정되는 듯하나, 이 사건 토지상에 철거소송대상물 이외에 별도로 등기된 건물인 이 사건 건축물이 존재하지 않는 점에 비추어 보면, 애당초 등기된 건물인 이 사건 건축물이 증·개축되어 철거소송대상 건축물의 형태로 현존하게 된 것으로 보이므로, 철거소송대상 건축물은 결국 등기된 건물인 이 사건 건축물을 포함하는 것이다. 따라서, 미등기 건축물은 철거대상으로, 등기된 이 사건 건축물은 철거대상이 아닌 무상야여대상으로 구분하는 것이 불가능하다), 이후 원고는 위

부산고등법원 2002나14112호의 확정된 조정조서에 기하여 철거소송대상 건축물의 철거를 실시하고자 하였으나, 부산조선공사가 이미 철거소송대상 건축물을 주식회사 남일물류 등 5인에게 전대한 사실을 알게 되어 전차인들을 상대로

부산지방법원 2003가합18503호로 건물퇴거 등 소송을 제기하여 전차인들의 철거소송대상 건축물에서의 퇴거의무를 명하는 강제조정이 있었고, 위 강제조정은 확정된 사실을 인정할 수 있다.

위 인정사실에 의하면, 원고가 부산조선공사와 이 사건 토지를 매수하여 임대하면서, 이 사건 건축물을 포함한 이 사건 토지상의 건축물 일체를 임대차 종료시에 철거하기로 약정하고, 부산조선공사의 철거의무 이행을 담보하기 위하여 특히 등기건물인 이 사건 건축물에 대하여 무상양여계약서를 작성하고, 소유권이전청구권가등기를 마친 것이라 할 것이다. 따라서, 이 부분 피고의 주장은 이유 없다.

(2) 다음으로, 원고는 이 사건 건축물에 대한 무상양여계약서를 작성하고 소유권이전청구권가등기를 마친 것만으로도 이 사건 건축물에 대한 사실상의 소유자로서 재산세 등의 납세의무를 부담하는가에 대하여 살펴본다.

사실상의 취득이라 함은 일반적으로 등기와 같은 소유권취득의 형식적 요건을 갗추지 못하였으나 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우(무상계약에 있어서는 무상으로 소유권을 이전하는 의사표시의 합치를 내용으로 하는 법률행위, 즉 증여계약의 존재가 그 실질적 요건이 될 것이다)를 말하는 것이므로, 단지 채권 담보를 목적으로 부동산에 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기를 경료한 점만으로 사실상의 취득이 있다고 할 수 없는바(

대법원 2001. 6. 12. 선고 2000두499 판결 참조), 원고가 이 사건 토지에 대하여 무상양여계약서를 작성하고 소유권이전청구권가등기를 경료한 것은 부산조선공사의 철거의무를 확보하기 위한 것일 뿐, 실제로 원고가 사용·수익·처분권의 총체로서의 소유권을 무상으로 취득하는 의미에서의 증여계약을 체결한 것은 아니므로, 소유권취득의 실질적 요건을 갖추지 못한 것으로 되어 원고를 사실상의 소유자라고 할 수 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장 또한 이유 없다(피고는, 재산세에 있어서 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니어서, 원고가 이 사건 건축물에 대하여 현실적으로 사용·수익하지 아니하였더라도 재산세를 납부할 의무가 있다는 취지의 주장을 하나, 이는 원고가 사실상 소유권을 취득함을 전제로 하는 것인데, 사실상 소유권 취득이 인정되지 않는 이 사건에 있어서, 피고의 위 주장은 주장 자체로서 이유 없다).

3. 결론

그렇다면, 피고의 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 할 것인바, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 이를 취소하기로 하여 주문과 같이 판결한다.