건물의 건축주 명의를 변경할 당시 건축주의 명의로 사용승인 신청을 하였다 하더라도 준공검사를 받지 못하여 소유권보존등기를 마치지 못한 이상 건물의 건축주의 명의변경이 되었다거나 건물 중 1/2지분을 승계취득 하였다고 보기도 어려우므로 취득세 등을 부과한 처분은 부당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1999. 1. 15.

소외 일선건설 주식회사(이하 ‘

일선건설’이라고만 한다) 명의로 신축 중이던

창원시 서상동 213-2,

233-1 양지상 지하 1층, 지상 11층의 근린생활시설 및 공동주택(원래

소외 일심건설 주식회사가 1996. 3. 13. 피고로부터 건축허가를 받아 시공하던 건물로 1997. 10. 7.경

일선건설이 이를 양도받았다. 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 대하여 건축주 명의를 원고 및

전경숙의 공동명의로 변경하고 이 사건 건물에 대한 마무리 공사를 완료한 후, 2000. 3. 23.경 피고에게 건축물 사용승인 신청을 하였다.

나. 이에 피고는 2003. 11. 4. 위 사용승인신청일을 전후하여 원고가 이 사건 건물 중 1/2지분을 취득한 것으로 보고, 지방세법 소정의 과세표준과 세율을 적용하여 원고에게 이 사건 건물의 취득자로서 법정 기간 내에 신고납부하지 아니한 취득세 12,529,060원 및 농어촌특별세 1,022,850원(이하 ‘취득세 등’이라 한다)을 부과함과 아울러, 같은 날 재산세과세대장에 원고를 이 사건 건물 중 1/2지분의 소유자로 직권등재한 다음 위 지분 보유에 따른 재산세 7,177,510원, 도시계획세 4,756,520원, 공동시설세 6,128,540원, 지방교육세 1,435,120원(재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세는 모두 2000년 귀속분부터 2003년 귀속분까지 4년간의 합계금임. 이하 ‘재산세 등’이라 한다)을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑제1, 12호증, 을제2호증의 1 내지 3, 을제5호증, 을제6 내지 9호증의 각 1, 2의 각 기재, 변론의 전취지

2. 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

피고는 이 사건 처분은 관계 법령에 의한 것으로 적법하다고 주장하고, 이에 대하여 원고는 다음과 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

(1) 원고는 이 사건 건물 부지 중 일부 지분의 매도인으로서 지급받지 못한 매매대금에 대한 담보조로 형식상 이 사건 건물에 대한 건축주 명의를 원고 및

전경숙으로 변경하여 사용승인 신청을 한 것일뿐, 이 사건 건물의 실제 건축주는

일선건설이고, 따라서 위 건물의 원시취득자 또한

일선건설이므로, 원고가 이 사건 건물 중 1/2지분을 원시취득 하였음을 전제로 하여 과세한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 이 사건 건물에 대한 건축주 명의가 원고 앞으로 변경되기 이전인 1998. 2월경부터 수분양자들이 입주하여 사용하고 있었으므로, 이 사건 건물의 취득일은

지방세법 시행령 제73조 제4항의 규정에 따라 이 사건 건물의 사실상 사용일인 1998. 2.경으로 보아야 할 것이고, 따라서 이 사건 건물에 대한 취득세 및 재산세 등은 그 당시의 건축주 명의자인

일선건설에게 부과되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

(1)

소외 일심건설 주식회사(이하 ‘

일심건설’이라고만 한다)는 1995. 12. 27. 원고 및

소외으로부터 그들이 각각 1378분의 460, 1378분의 918의 각 지분비율로 공유하던 창원시 서상동 213-2 답 1,142㎡를 대금 13억 8천만 원으로 정하여 매수하되, 그 대금은 계약당일 계약금으로 금 1억 원을, 1996. 3. 30. 중도금으로 금 2억 원을, 1996. 6. 30. 잔금으로 금 10억 8천만 원을 각 지급하기로 약정하는 한편, 소외 김정석 및 손한철로부터 그들이 공유하던 창원시 서상동 233-1 토지를 매수하여 1996. 3. 13.

일심건설 명의로 건축허가를 받아 그 무렵부터 위 각 토지상에 이 사건 건물의 신축공사(이하 ‘이 사건 공사’라고만 한다)를 착공하였다.

(2) 그런데

일심건설은 원고와 위 정영현에게 매매계약금으로 계약 당일 금 5천만 원만 지급한 채 나머지 매매대금 지급채무를 전혀 이행하지 아니하다가 1996. 11. 19. 원고 등 위 지주들(이하 ‘원고 등’이라고만 한다)에게 미지급 매매대금에 대한 담보조로 이 사건 건물 중 102호, 105호, 109호, 207호, 206호, 209호, 311호를 제공하기로 약정한 다음,

일선건설에게 이 사건 건물의 시공 및 분양에 관한 사업시행권 일체를 양도함과 아울러 1997. 10. 7. 건축주를

일심건설에서

일선건설로 변경하는 건축주명의변경신고를 마쳤고, 그 후

일선건설이 이 사건 공사를 진행하던 중 공정 98%의 상태에서

일선건설의 대표이사 강해룡이 이 사건 건물의 이중분양 등으로 구속되는 등의 사유로 이 사건 공사가 중단되었다.

(3) 원고 등은 이 사건 공사의 중단으로 위 매매대금 채권을 확보하지 못할 위험이 커지자 그 담보조로

일선건설에게 이 사건 공사의 건축주명의를 원고 앞으로 변경하여 줄 것을 요청하였고, 그에 따라 1998. 10. 1.

일선건설과 사이에

일선건설은 이 사건 공사의 건축주명의를 원고 및

일선건설 측에서 선임한 위 강해룡의 삼촌인 소외 김호용의 공동명의로 변경하여 주기로 하되, 원고와 위 김호용은 위 토지 매매대금 잔액과 이 사건 공사에 참여한 하도급업체들에 대한 공사대금을 지급하고, 진정한 수분양자가

일선건설에 납입한 계약금 및 중도금을 인정하고 차질없이 입주시켜 처리하기로 약정하면서 이 사건 사업시행권을 양수하였는데, 위 약정에 따라

일선건설이 피고에게 원고 및 위 김호용의 공동명의로 이 사건 건물의 건축주를 변경하는 내용의 건축주명의변경신고를 하였으나, 같은 달 13. 위 신고서류 중 건축주명의변경동의에 관한 내용이 없고 대금지급의무에 관한 내용만이 있다는 회신과 함께 반려되었을 뿐만 아니라

일선건설의 하도급업체들을 중심으로 구성된 비상대책위원회의 항의로 위 김호용은 같은 달 16. 위 약정 중 사업시행권의 양도에 관한 부분이 무효임을 선언하면서 같은 달 30. 이 사건 사업시행권의 인수를 포기하였다.

(4) 이에 위 강해룡은 1998. 12. 11. 그의 처인 위

전경숙에게 이 사건 공사와 관련한

일선건설의 모든 권리의무를 위임하여 원고와 사이에 1999. 1. 7. 건축주를 원고와

전경숙 공동명의로 변경하는 건축주명의변경계약을 체결하게 하는 한편, 원고와

전경숙이 공동으로 준공검사 및 보존등기를 마침과 동시에 하도급업체들에게

일선건설의 공사대금채무의 대물변제조로 이 사건 건물의 일부 상가 내지 아파트를 제공하되, 준공전에 법무사를 지정하여 소유권이전등기절차의 이행에 필요한 서류일체를 공동으로 작성, 준비하여 해당 상가 및 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주기로 합의하게 함으로써 비상대책위원회의 반발을 무마하고 대책위원회를 해산하도록 한 다음, 피고에게 건축주를

일선건설에서 원고 및

전경숙의 공동명의로 변경하는 건축주명의변경신고를 하게 하였고, 그 신고는 1999. 1. 15. 피고에 의하여 수리되었다.

(5) 한편, 위 비상대책위원회는 위

전경숙과 강해룡 및 원고의 승인아래 원고 소유인 이 사건 건물의 부지를 담보로 금 2억 원을 대출받아 이를 재원으로 이 사건 건물의 마무리 공사를 마쳤다. 원고는 1999. 8. 13. 피고에게 이 사건 건물에 대한 임시사용승인 신청을 하였으나 같은 달 18. 이 사건 건물의 공사가 사실상 완료되어 있으므로

건축법 제18조의 규정에 의한 사용승인 신청 대상이라는 등의 이유로 위 신청이 반려되자, 2000. 3. 27. 다시 피고에게 위 반려취지에 따라 이 사건 건물의 사용승인 신청을 하였으나

전경숙의 비협조로 같은 해 4. 19. 결국 위 사용승인 신청마저 반려되었다. 이 사건 건물은 현재까지 준공검사를 받지 못하여 소유권보존등기를 마치지 못하였다.

【인정근거】갑제2 내지 19호증, 갑제27 내지 42호증, 갑제44 내지 46호증, 갑제49, 50, 58호증, 을제1호증의 1, 2의 각 기재, 변론의 전취지

라. 판단

(1) 취득세 등에 관한 판단

㈎ 취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 취득자가 재화를 사용수익처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니어서 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 하는 것이기는 하나, 한편, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 타인의 명의로 된 여부에 관계없이 그 소유권을 원시취득한다 할 것이고, 건축업자가 타인의 대지를 매수하여 그 대금을 지급하지 아니한 채 그 위에 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축하면서 건축허가 명의를 대지소유자로 한 경우에는,

부동산등기법 제131조의 규정에 의하여 특별한 사정이 없는 한 건축허가명의인 앞으로 소유권보존등기를 할 수밖에 없는 점에 비추어 볼 때, 그 목적이 대지대금 채무를 담보하기 위한 경우가 일반적이라 할 것이고, 이 경우 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 건축업자가 원시적으로 취득한 후 대지소유자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보 목적의 범위 내에서 대지소유자에게 그 소유권이 이전된다고 보아야 하며, 건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 그 건물이 공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득하고, 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것이라고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98두14228 판결, 대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다16350 판결 등 참조)

㈏ 이 사건으로 돌아와 앞서 본 법리에 위 인정사실을 대조하여 보면, 원고 및

전경숙 앞으로 이 사건 건물의 건축주 명의를 변경할 당시 이 사건 공사의 공정률이 이미 98% 정도에 이르는 이상, 그 후 마무리 공사를 마치고 변경된 건축주인 원고 및

전경숙 명의로 이 사건 건물의 사용승인 신청을 하였다 하더라도 이 사건 건물의 신축으로 인한 원시취득자는 원고 및

전경숙이 아니라

일선건설이라 할 것이고, 아직까지 준공검사를 받지 못하여 원고 명의로 소유권보존등기를 마치지 못한 이상 위와 같이 원고 앞으로 이 사건 건물의 건축주 명의변경이 되었다거나 원고 명의로 이 사건 건물의 사용승인 신청을 하였다는 사정만으로는 원고가 이 사건 건물 중 1/2지분을 승계취득하였다고 보기도 어려우며 달리 원고가 이 사건 건물의 지분을 사실상 취득하였다고 인정할 만한 증거가 없다.

㈐ 그렇다면, 이 사건 처분 중 원고가 2000. 3. 23.경 이 사건 건물 중 1/2지분을 취득한 것을 전제로 그에 따른 취득세 등을 부과한 부분은 위법하다 할 것이다.

(2) 재산세 등에 관한 판단

㈎

지방세법 제182조에 의하면 재산세과세기준일 현재 재산세과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있고, 다만, 권리의 양도도시계획사업의 시행 또는 기타 사유로 인하여 재산세과세대장에 등재된 자의 권리에 변동이 생겼거나 재산세과세대장에 등재가 되지 아니하였을 때에는 사실상 소유자가 재산세를 납세할 의무를 지며, 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 소유자를 알 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무를 진다고 규정하고 있으며,

같은 법 제235의2,

제260의2에서는 도시계획세 및 지방교육세의 각 납세의무자의 하나로 “재산세의 납세의무자”를 규정하고 있고,

같은 법 제239조 제1항은 “공공시설로 인하여 이익을 받는 자”를 공동시설세의 납세의무자로 규정하고 있으므로, 도시계획세, 지방교육세 및 공동시설세의 각 납세의무자도 위 재산세의 경우와 같이 해석하여야 할 것이다.

㈏ 이 사건에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면 이 사건 재산세의 각 과세기준일(2000년 및 2001년은 매년 5월 1일, 2002년 및 2003년은 매년 6월 1일) 현재 재산세과세대장에 원고가 이 사건 건물 중 1/2지분의 소유자로 등재되어 있지 않았음을 알 수 있고, 또한 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 건물의 신축 도중(사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖춘 이후)에 지급받지 못한 토지매매대금 채권의 담보 목적으로 이 사건 건물의 건축주 명의자가 되었을 뿐이므로 이 사건 건물의 원시취득자는

일선건설이라 할 것이고, 아직 준공검사를 받지 못하여 원고 명의로 담보복적의 소유권보존등기조차 경료되지 않은 이상 원고 앞으로 이 사건 건물의 건축주 명의변경이 되었다거나 또는 원고 명의로 이 사건 건물의 사용승인 신청을 하였다는 사정만으로는 원고가 위 각 과세기준일 현재 이 사건 건물의 사실상의 소유자라 할 수는 없고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

㈐ 그렇다면, 위 각 과세기준일 현재 이 사건 건물의 사실상의 소유자는 여전히 이 사건 건물의 원시취득자인

일선건설이라 할 것이므로, 이 사건 처분 중 원고가 이 사건 건물의 1/2지분의 사실상 소유자임을 전제로 재산세 등을 부과한 부분도 위법하다 할 것이다.

3. 결론

따라서, 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하고, 원고의 항소는 이유 있으므로 주문과 같이 판결한다.