이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 대전 유성구 지족동 977 일원의 노은택지개발사업지구 6블록과 9블럭에서 공동주택(아파트)과 단지 내 상가(이하 이 사건 건축물이라 한다)를 신축한 다음, 2005. 3. 21. 그 건축공사에 들어간 공사대금 등 54,482,824,591원과 46,019,313,017원을 과세표준으로 하여 이 사건 건축물의 취득세 등을 신고납부하였다.

나. 피고는 원고에 대한 세무조사 결과 주택분양보증 수수료가 이 사건 건축물의 취득가액에서 누락된 것으로 보고, 이를 반영하여 2007. 1. 10. 원고에게 취득세 16,272,780원, 농어촌특별세 15,100원, 등록세 6,534,250원, 지방교육세 1,213,720원, 합계 24,035,850원을 부과하였고, 이어 2007. 1. 11. 취득세 12,199,470원, 농어촌특별세 4,620원, 등록세 4,899,680원, 지방교육세 910,120원, 합계 18,013,890원을 부과하였다(이하 이 사건 처분이라 한다, 취득세 외의 세목은 취득세와 관련하여 세액이 결정되므로, 이하 취득세를 중심으로 본다).

다. 원고가 이 사건 건축물의 신축과 관련하여 대한주택보증 주식회사(이하 대한주택보증이라 한다)에게 지급한 주택분양보증 수수료의 내역은 다음과 같다.

* 2002. 10. 4. 위 택지개발사업지구 6블럭의 공동주택의 분양가격 총액 81,996,000,000원에 대하여 연리 0.36%, 보증기간 910일간의 주택분양보증수수료 735,942,180원

* 2002. 10. 8. 위 9블럭의 분양가격 총액 68,227,000,000원에 대하여 연리 0.36%, 보증기간 906일간의 주택분양보증수수료 609,668,990원

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 5호증, 을 1 내지 5호증(각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

주택분양보증 수수료는 이 사건 건축물을 선분양한 후 장차 분양계약의 내용에 따라 이행하지 못하는 사고가 발생할 경우에 수분양자가 입을 손실을 방지하기 위하여 지출하는 것이므로 성질상 건축물의 취득 비용과는 전혀 관계가 없고, 오히려 이 사건 건축물의 판매비용이거나 또는 분양계약상의 이행책임을 정책적으로 담보하기 위한 비용에 해당한다. 따라서 이를 취득건물의 신축 비용으로 본 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 「지방세법 시행령」제82조의3 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용을 포함)을 말한다고 규정하고 있다. 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금 이자, 설계비 등) 또는 그에 준하는 취득절차 비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다( 대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 참조).

(2) 이 사건의 쟁점은 주택분양보증 수수료를 취득에 따른 비용으로 보아 취득가격에 포함시킬 수 있는지 여부이다.

앞서 본 증거 및 사실관계에 의하여 인정되는 바와 같이, ① 공동주택의 선분양 제도는 주택법 제38조가 규정하는 것처럼 공동주택을 건설하는 사업주가 주택법 제38조와 건설교통부령인 주택공급에 관한 규칙 제26조에 의거하여 입주자로부터 사용검사일 이전에 순차적으로 입주금을 선급 받을 수 있는 것을 내용으로 하는 분양제도로서, 주택공급의 원활이라는 공익을 실현하기 위하여 사업주체에게 일방적으로 특혜를 부여하는 제도인 점, ② 주택공급에 관한 규칙에서, 사업주체가 선분양을 하기 위해서는 대지의 소유권을 확보하는 한편 대한주택보증으로부터 의무적으로 분양보증을 받도록 요구하고 있는 점, ③ 주택분양보증 수수료는 공동주택의 사업주체가 이렇게 분양보증을 받는 대가로 부담하는 비용이고, 이런 분양보증은 공동주택을 건설하는 사업주체가 나중에 부도파산 등으로 선분양된 공동주택의 공사를 하지 못하게 된 경우 주택보증회사가 대신 수분양자에게 분양이행 등의 책임을 지는 것이며, 그 중 원칙은 주택보증약관 제8조 제8항에 따라 대한주택보증이 선정하는 사업자가 당해 공사를 승계 시공하여 원래의 계획대로 준공하는 것(분양이행)이고, 예외적으로 수분양자 중 다수가 원하는 경우에는 분양대금을 반환할 수 있도록 하고 있는 점, ④ 공동주택 건축의 경우 분양을 본질적인 요소로 하고 있고 그 중에서도 현실적으로는 거의 예외 없이 선분양 제도를 택하고 있으며, 선분양권 있는 건물을 신축하기 위해서는 반드시 사전에 분양보증을 받을 필요가 있는 점, ⑤ 주택분양보증 수수료 안에 토지에 대한 보증수수료가 일부 포함되어 있다고 하더라도, 그 부분이 토지의 취득비용이 아님은 성질상 명백하고, 이는 혹시 보증사고가 발생한 경우 분양이행조차 불가능하여 부득이 수분양자에게 분양대금을 반환할 경우에 대비한 것이기는 하나, 그렇다고 하더라도 사업자의 입장에서 그 비용은 여전히 ‘선분양권이 있는 공동주택’을 건설하기 위하여 필요한 비용인 점, ⑥ 주택분양보증 수수료는 공동주택의 판매촉진을 위하여 소요되는 판매비가 아니므로 분양비용으로 보기는 어려운 점 등의 모든 사정을 종합적으로 고려할 때, 주택분양보증 수수료는 전통적으로 건물을 신축할 때 들어가는 직접비용이나 절차적인 간접비용과는 성격이 다르지만, 이는 공동주택의 사업자에게 선분양권이라는 특혜를 주되, 원칙적으로 주택 분양 후 예정대로 공동주택을 완공할 수 있도록 뒷받침하기 위하여 분양이행 즉 신축하는 공동주택의 완성을 보증하려는 것이므로, 당초의 계획대로 공동주택의 신축이 완료된 경우 주택분양보증 제도를 둔 법령의 취지 및 공동주택 신축분양의 전 과정에 비추어 보면 이는 규범적으로 ‘선분양할 수 있는 공동주택’을 취득하기 위하여 공동주택의 건설 시 의무적으로 부담해야 하는 보험료 성격의 비용으로서 이 사건 건축물의 취득에 관련된 비용으로 해석하는 것이 논리와 경험칙에 부합한다.

(3) 따라서 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결 론

원고의 청구는 이유 없으므로 기각한다.