1. 처분 경위
가. 원고는 2006. 12. 14. 화성시
마도면 쌍송리 662 상 15,949.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 유통공구상가용 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라고 하고, 이 사건 건축물에 입주할 공구상가를 ‘
마도공구상가’라고 한다)을 신축한 다음, 건축공사대금 등 14,660,031,005원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.
나. 피고는 원고에 대한 세무조사 결과 원고의 장부에 기장된 대리사무비용, 신탁보수료, PF자금에 대한 지급이자, 취급수수료 및 기타 용역비(뒤에서 보는 바와 같이 기타 용역비 중 이미 취득가액으로 신고한 20,979,021원을 제외한 279,020,979원) 합계 1,309,831,345원이 이 사건 건축물의 취득가격에서 누락되었다고 보고, 2007. 6. 9. 원고에게 취득세 32,457,600원, 농어촌특별세 2,881,620원, 등록세 13,071,060원, 지방교육세 2,404,630원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라고 한다).
【인정근거 : 다툼 없는 사실, 을 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지】
2. 관계법령
별지 기재와 같다.
3. 처분의 적법 여부
가. 원고가 한 주장
1) 원고는 금융기관으로부터 130억 원을 대출받아 이 사건 토지의 매입비 및 그에 따른 부대비용, 대출 취급수수료 등으로 사용하였을 뿐이고, 이 사건 건축물의 건축공사비로 사용하지 아니하였으므로, PF자금에 대한 지급이자, 취급수수료를 이 사건 건축물의 취득가격에 포함시킬 수 없다.
2) 대리사무보수료와 신탁보수료 및 기타 용역비는 이 사건 건축물의 분양 및 분양대금의 관리 등에 대한 대가로 지급된 비용으로, 이 사건 건축물의 건축을 위하여 지급한 비용이 아니므로, 이 사건 건축물의 취득가격에 포함시킬 수 없다.
나. 인정사실
1) 원고는 2005. 10. 18.
주식회사 종합건축사무소 아이디그룹 21(이하 ‘이 사건 건축사무소’라고 한다)에 이 사건 건축물과 관련한 건축 인ㆍ허가 업무, 건축설계업무 등 용역 업무를 의뢰하고 그 대금 506,416,500원을 용역주기로 하는 계약을 체결하였고, 2005. 11. 16. 건축주를 원고, 설계자를 이 사건 건축사무소로 한 건축허가신청서를 접수하여 그 무렵 피고로부터 건축허가를 받았다. 원고는 이 사건 건축물 취득세 신고 당시 건축사무소에 지급한 506,416,500원의 설계비를 건축공사대금 14,660,031,005원에 포함하여 신고하였다.
2) 원고는 2005. 12. 10. 주식회사
더코드(이하 ‘
더코드’라고 한다)에
마도공구상가 와 관련한 용역 업무를 의뢰하고 그 대금 3억 원을 지급하기로 하는 컨설팅용역계약(이하 ‘이 사건 컨설팅계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 그 계약서(을 제3호증)에서는 계약의 목적을
마도공구상가 사업관련 컨설팅으로(제1조), 용역의 내용을 ①
마도공구상가 인허가 및 금융자문, ②
마도공구상가의 엠디 및 분양성 검토 용역으로 정하고 있다.
3) 원고는 같은 달 27.
삼능건설 주식회사(이하 ‘
삼능건설’이라고 한다)와 사이에 이 사건 건축물을 공사대금 13,334,000,000원(부가가치세 별도)에 건축하기로 하는 내용의 공사도급계약을 체결하였다가, 2006. 6. 30. 그 공사대금을 13,747,500,000원으로 증액하였다.
4) 원고는 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 이 사건 건축물의 건축 및 분양사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)에 관한 관련자 간의 업무범위와 책임을 명확히 하고, 신탁재산 및 분양수입금을 효율적으로 관리하기 위하여 2006. 1. 26. 시공자인
삼능건설, 대리사무수탁사인
케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘
케이비부동산신탁’이라고 한다), 대출금융기관인 주식회사
조흥은행(이하 ‘
조흥은행’이라고 한다) 및
신한캐피탈 주식회사(이하 ‘
신한캐피탈’이라고 한다)와 사업약정 및 대리사무계약(이하 ‘이 사건 대리사무계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.
가) 원고는 ① 이 사건 토지에 대한 소유권 확보 및 제한물권의 말소, ② 건축허가 및 변경 등 각종 인ㆍ허가 업무, ③ 분양계약의 체결, 분양광고 및 홍보, ④ 이사건 사업에 필요한 자금조달 등의 업무를 수행한다.
나)
케이비부동산신탁은 ① 이 사건 토지 및 준공된 건물에 대한 분양관리신탁계약의 체결, ② 분양수입금 관리계좌 개설 및 분양대금의 수납, 관리, ③ 이 사건 사업과 관련한 분양수입금, 대출금 등 사업자금의 관리 및 집행, ④ 건축공사의 공정에 따른 공사비 등 제반 비용의 지급, ⑤ 원고의 분양계약에 따른 분양계약서의 보관 및 분양현황에 대한 전산관리, ⑥ 원고에 대한 분양현황 통지, ⑦ 피분양자에 대한 공사 진척사항 게시 등의 업무를 수행한다.
다)
조흥은행과
신한캐피탈은 원고에게 사업부지 매입비(제한물권 해제비) 및 초기사업비 등으로 130억 원(
조흥은행 100억 원,
신한캐피탈 30억 원)을 대출하되, 대출금리는 CD91일물 3일 평균 + 3.5%로, 수수료는 기본수수료 2%, 주간사 수수료 0.5%로 한다.
라) 원고와
케이비부동산신탁은 별도로 분양관리신탁계약을 체결한다.
마) 원고는
케이비부동산신탁에 대리사무보수로 4억 2,000만 원(8,400만 원 × 5회)을 지급한다.
5) 원고는 이 사건 대리사무계약 및 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 이 사건 사업을 할 때
케이비부동산신탁이 이 사건 토지와 건축물의 소유권을 보전ㆍ관리하여 피분양자를 보호하고, 원고가 채무를 불이행할 경우 토지와 건물을 환가ㆍ처분하여 그 채무를 정산하기 위하여 2006. 1.경
케이비부동산신탁과 분양관리신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.
가) 원고는
케이비부동산신탁에 이 사건 토지와 건축물에 관한 소유권이전등기 및 신탁등기를 마쳐 준다.
나)
케이비부동산신탁은 분양수입금 관리계좌의 분양수입금을 이 사건 대리사무계약에 따라 이 사건 건축물의 분양사업에 사용하고, 신탁재산에 속하는 금전을 관계법령이 정하는 방법으로 운용한다.
다) 신탁재산의 1순위 우선수익자는
조흥은행과
신한캐피탈로, 2순위 우선수익자는
삼능건설로, 일반 수익자는 원고로 각 지정한다.
라) 원고는
케이비부동산신탁에 일정한 금액의 관리보수, 담보보수 및 환가처분보수를 지급한다.
마)
케이비부동산신탁은 원고의 부도, 파산 등으로 사업의 추진이 불가능할 경우 등에는 이 사건 토지 및 건축물을 처분하여 원고의 채무를 정산한다.
6) 원고는 이 사건 대리사무계약에 따라
조흥은행으로부터 100억 원,
신한캐피탈로부터 30억 원을 각 대출받았고, 위 각 금융기관에 2006. 1. 26.부터 같은 해 12. 29.까지 대출금에 대한 이자로 합계 250,361,336원을, 대출금에 대한 취급수수료로 합계 3억 2,500만 원을 지급하였다.
7) 원고는 이 사건 대리사무계약 및 신탁계약에 따라
케이비부동산신탁에 2006. 1. 26. 이 사건 토지를, 2007. 2. 14. 이 사건 건축물을 각 신탁하였고, 2006. 1. 26.부터 같은 해 12. 27.까지 대리사무보수료와 신탁보수료로 합계 5억 4,600만 원을 지급하였다.
8)
더코드는 2006. 1월경 원고에게 이 사건 컨설팅계약 용역 결과물로 ‘화성 마도 공구 상가 마케팅 계획 보고’라는 제목의 보고서(갑 제5호증)를 제출하였는데, 그 보고서는 분양활성화 방안을 제시하는 것을 제안 목적으로 하여 분양 사무실 구성, 인원운영계획, 분양활성화방안, 목표분양률, 점포당 예상가격표 등을 주요한 내용으로 담고 있고,
더코드가 그 외에 이 사건 컨설팅계약과 관련하여 원고에게 제출한 용역 결과물은 없다. 원고는 2006. 1. 26.
더코드에 컨설팅용역비 3억 원을 지급하였다.
9) 한편, 원고는
조흥은행과
신한캐피탈에 이자 67,095,560원 및
더코드에 지급한 컨설팅 용역비 중 20,979,021원을 이 사건 건축물의 취득가격에 포함시켜 건축물에 대한 취득세 등의 신고를 하였다.
【인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 5호증, 을 제2호증의 1, 2, 을 제3호증, 을 제5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지】
다. 판단
1) PF자금에 대한 지급이자, 취급수수료에 관한 판단
위 인정사실, 특히 이 사건 대리사무계약의 내용에 비추어 보면, 원고는
조흥은행과
신한캐피탈로부터 대출받은 대출금 130억 원을 이 사건 토지를 매입하고, 그에 설정된 제한물권을 해제하는 비용 및 초기사업비 등으로 사용한 것으로 보이고, 달리 대출금을 이 사건 건축물의 건축공사대금으로 사용하였음을 인정할 자료가 없다.
따라서 대출금에 대한 이자 및 취급수수료는 이 사건 건축물의 취득가격에 포함될 수 없다.
2) 대리사무보수료와 신탁보수료에 관한 판단
이 사건 대리사무계약 및 신탁계약은 건축물의 분양에 관한 법률에 따라
케이비부동산신탁이 이 사건 토지와 건축물의 소유권을 보전ㆍ관리하여 피분양자를 보호하고, 원고가 채무를 불이행할 경우 토지와 건물을 환가ㆍ처분하여 그 채무를 정산하기 위하여 체결된 것이고, 각 계약에 따른 대리사무보수료와 신탁보수료는 이 사건 토지 및 건축물을 신탁받아 보전ㆍ관리하고, 분양수입금 등 사업자금을 관리 및 집행하며, 분양현황을 관리하는 등의 업무에 대한 대가이므로, 이 사건 건축물의 건축에 관한 비용이라기보다는 이 사건 건축물을 분양하는 데 필요한 비용이라고 보는 것이 옳다.
따라서 각 보수료는 이 사건 건축물의 취득가격에 포함될 수 없다.
3) 기타 용역비에 관한 판단
이 사건 컨설팅계약서에서는 용역 계약의 내용으로
마도공구상가의 인허가 및 금융자문,
마도공구상가의 엠디 및 분양성 검토 업무를 정하고 있었으나, 실제
더코드는 원고에게 목표분양률, 점포당 예상가격표 결정 등을 통하여 분양활성화 방안을 제시하는 용역을 제공하였을 뿐, 그 외에 건축 인ㆍ허가, 금융자문 등 용역을 제공하지 않았다(원고는 이 사건 컨설팅계약을 체결한 2005. 12. 10. 이전에 이미 건축허가 신청을 하였고, 이 사건 건축사무소와 중복하여 건축 인ㆍ허가 업무를
더코드에 맡겼다고 보기 어렵다).
따라서 원고가
더코드에 지급한 용역비는 건축물의 성공적인 분양을 위한 판매비용에 불과할 뿐 이 사건 건축물의 취득비용이라고 볼 수 없다.
4) 소결
이 사건 건축물의 취득가격에 포함된다고 볼 수 없는 PF자금에 대한 지급이자, 취급수수료, 대리사무보수료와 신탁보수료 및 기타 용역비를 건축물의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 부과한 이 사건 부과처분은 위법하다.
4. 결론
제1심 판결은 정당하다. 피고가 한 항소를 모두 기각한다.
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