상고이유를 판단한다.

구 지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것) 제111조 제5항 제3호는 취득세의 과세표준에 관하여, ‘법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의한다’고 규정하고, 같은 조 제7항은 ‘제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가격에 관하여는 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있으며, 구 지방세법 시행령(2010. 1. 1. 대통령령 제21975호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항은 ‘취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다’고 규정하고 있다.

위 각 규정에서 말하는 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 등 참조).

원심은 제1심판결을 인용하여, 원고가 00시 00이면 00리 662 공장용지 15,949.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 매수하여 그 지상에 유통공구상가용 건축물(00공구상가, 이하 ‘이 사건 건축물’이라고 한다)을 신축하기로 하면서 2005. 12. 10. 주식회사 더00(이하 ‘더00’라고 한다)와 이 사건 건축물의 인·허가 및 금융자문, 이 사건 건축물의 엠디 및 분양성 검토 용역을 대금 3억 원에 도급하기로 하는 컨설팅용역계약(이하 ‘이 사건 컨설팅계약’이라고 한다)을 체결하고, 2005. 12. 27. 00건설 주식회사(이하 ‘00건설’이라고 한다)와 이 사건 건축물의 건축에 관한 공사도급계약을 체결한 사실, 이어서 원고는 2006. 1. 26. 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 이 사건 건축물의 건축 및 분양사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)에 관한 관련자 간의 업무범위와 책임을 명확히 하고 신탁재산 및 분양수입금을 효율적으로 관리하기 위하여 시공자인 00건설, 대리사무수탁사인 00부동산신탁 주식회사(이하 ‘00부동산신탁’이라고 한다), 대출금융기관인 주식회사 조0은행 및 신0캐피탈 주식회사와 사업약정 및 대리사무계약(이하 ‘이 사건 대리사무계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 또한 원고는 2006. 1.경 00부동산신탁이 이 사건 토지와 건축물의 소유권을 보전·관리하여 피분양자를 보호하고, 원고가 채무를 불이행할 경우 이 사건 토지와 건축물을 환가·처분하여 그 채무를 정산하기 위하여 00부동산신탁과 분양관리신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결한 사실, 그 후 원고는 이 사건 대리사무계약 및 신탁계약에 따라 00부동산신탁에게 대리사무보수와 신탁보수로 합계 5억 4,600만 원을 지급하였고, 이 사건 컨설팅계약에 따라 더00에게 컨설팅 용역비 3억 원을 지급한 사실, 한편 원고는 2006. 12. 14. 이 사건 건축물을 신축한 후 더00에게 지급한 컨설팅 용역비 3억 원 중 20,979,021원을 이 사건 건축물의 취득가격에 포함시켜 이 사건 건축물에 대한 취득세 등을 신고한 사실, 이에 피고는 대리사무보수, 신탁보수 및 위 20,979,021원을 제외한 나머지 컨설팅 용역비 등이 이 사건 건축물의 취득가격에서 누락되었다고 보고, 원고에 대하여 취득세·등록세 등을 부과하는 이 사건 처분을 한 사실 등을 인정한 다음, ① 이 사건 대리사무계약 및 신탁계약에 따른 대리사무보수와 신탁보수는 이 사건 토지 및 건축물을 신탁받아 보전·관리하고, 분양수입금 등 사업자금을 관리·집행하며, 분양현황을 관리하는 등의 업무에 대한 대가이므로, 이 사건 건축물의 건축에 관한 비용이라기보다는 그 분양에 관한 비용이라고 봄이 상당하고, ② 이 사건 컨설팅계약에 의하여 더00이 도급받은 업무는 이 사건 건축물의 건축 자체에 관련된 용역이라기보다는 이 사건 사업 자체의 타당성 여부에 관한 컨설팅 용역이라고 보아야 하므로, 컨설팅 용역비가 이 사건 건축물의 건축을 위한 직·간접비용 또는 그 취득을 위한 비용에 포함된다고 보기는 어렵다는 이유로, 피고가 대리사무보수, 신탁보수 및 컨설팅 용역비를 이 사건 건축물의 취득가격에 포함시켜 취득세 등을 부과한 이 사건 처분은 위법하다고 판단하였다.

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴 보면, 원심판단 중 대리사무보수 및 신탁보수에 대한 부분은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 피고가 상고이유로 주장하는 바와 같은 취득세의 과세표준인 취득가격에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

그러나 원심판단 중 컨설팅 용역비에 대한 부분은 다음과 같은 이유로 수긍할 수 없다.

원심이 인정한 사실관계에 의하더라도 이 사건 컨설팅 용역비는 더00이 원고에게 이 사건 건축물의 인·허가 및 금융자문, 엠디 및 분양성 검토의 컨설팅 용역을 제공하는 대가로 지급받기로 하였다는 것인바, 앞서 본 각 규정 및 법리에 비추어 볼 때, 더00이 원고에게 제공한 용역이 이 사건 건축물의 신축에 필요한 인·허가나 이 사건 건축물의 신축을 위한 자금의 대출에 관한 자문이거나, 또는 단순히 분양과 관련된 것이 아니라 이 사건 건축물의 신축 여부를 결정하기 위한 전제로서의 사업성 검토 등을 포함하고 있다면, 이러한 컨설팅 용역비는 이 사건 건축물의 신축에 필요불가결한 준비행위로서 건축물의 취득 전에 이루어진 직·간접적인 부대비용에 해당한다고 볼 여지가 있다고 할 것이다.

그럼에도 원심은 더00이 원고에게 제공한 컨설팅 용역의 구체적인 내용에 관하여 나아가 심리하지 아니한 채 단지 이 사건 컨설팅계약에 의하여 더00이 도급받은 업무가 이 사건 사업 자체의 타당성 여부에 관한 컨설팅 용역이라는 이유만으로 컨설팅 용역비 전부가 이 사건 건축물의 취득가격에 포함될 수 없다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판단에는 취득세의 과세표준인 취득가격에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-서울고등법원 2009. 10. 6. 선고 2009누6171 판결】

【주문】 처분청패소

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【이유】

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 중 제2쪽 제2행의 "쌍송리 662 장"을 "쌍송리 662 상"으로, 제2쪽 제16행의 "1,300억 원"을 "130억 원"으로, 제4쪽 제19행의 "1,300억 원"을 "130억 원"으로 각 고치는 외에는 제1심 판결문의 이유 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조에 의하여 이를 그대로 인용한다.

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-수원지방법원 2009. 1. 21. 선고 2007구합9328 판결】

【주문】 처분청패소

1. 피고가 2007. 6. 9. 원고에 대하여 한 취득세 32,457,600원, 농어촌특별세 2,881,620원, 등록세 13,071,060원, 지방교육세 2,404,630원의 부과처분을 모두 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

【이유】

1. 처분의 경위

가. 원고는 2006. 12. 14. 화성시 ○○○ 662 장 15,949.8㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)에 유통공구상가용 건축물(이하 ‘이 사건 건축물’이라고 한다)을 신축한 다음, 건축공사대금 등 14,660,031,005원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고ㆍ납부하였다.

나. 피고는 원고에 대한 세무조사 결과 원고의 장부에 기장된 대리사무비용, 신탁보수료, PF자금에 대한 지급이자, 취급수수료 및 기타용역비 합계 1,309,831,345원이 이 사건 건축물의 취득가격에서 누락되었다고 보고, 2007. 6. 9. 원고에 대하여 취득세 32,457,600원, 농어촌특별세 2,881,620원, 등록세 13,071,060원, 지방교육세 2,404,630원을 부과하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라고 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계법령 : 별지 기재와 같다.

3. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

⑴ 원고는 금융기관으로부터 1,300억 원을 대출받아 이 사건 토지의 매입비 및 그에 따른 부대비용, 대출 취급수수료 등으로 사용하였을 뿐이고, 이 사건 건축물의 건축공사비로 사용하지 아니하였으므로, PF자금에 대한 지급이자, 취급수수료를 이 사건 건축물의 취득가격에 포함시킬 수 없다.

⑵ 대리사무보수료와 신탁보수료 및 기타용역비는 이 사건 건축물의 분양 및 분양대금의 관리, 금융자문 등에 대한 대가로 지급된 비용으로, 이 사건 건축물의 건축을 위하여 지급한 비용이 아니므로, 위 각 비용을 이 사건 건축물의 취득가격에 포함시킬 수 없다.

나. 피고의 주장

⑴ PF자금에 대한 지급이자, 취급수수료는 이 사건 건축물의 건설자금에 충당한 대출금의 이자에 해당하고, 특히 원고는 금융기관에 지급한 이자 67,095,560원을 이 사건 건축물의 취득가격에 포함하여 취득세 등의 신고를 한 바도 있으므로, 위 각 비용은 이 사건 건축물의 취득가격에 포함되어야 한다.

⑵ 대리사무보수료와 신탁보수료 및 기타용역비는 원고를 대신하여 자금의 조달에서부터 분양판매에 이르기까지 이 사건 건축물을 건축하기 위한 전체 업무를 처리한 데 대한 대가로서 이 사건 건축물을 취득하는데 소요된 일체의 직ㆍ간접적인 비용에 해당하고, 특히 원고는 기타용역비로 지급한 3억 원 중 20,979,021원을 이 사건 건축물의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 신고한 바도 있으므로, 위 각 비용은 이 사건 건축물의 취득가격에 포함되어야 한다.

다. 인정사실

⑴ 원고는 2005. 12. 10. 주식회사 더코드(이하 ‘더코드’라고 한다)와 사이에 ① 마도공구상가 인허가 및 금융자문, ② 마도공구상가의 엠디 및 분양성 검토 용역을 대금 3억 원에 도급하기로 하는 내용의 컨설팅용역계약(이하 ‘이 사건 컨설팅계약’이라고 한다)을 체결하였다.

⑵ 원고는 같은 달 27. 삼능건설 주식회사(이하 ‘삼능건설’이라고 한다)와 사이에 이 사건 건축물을 공사대금 13,334,000,000원(부가가치세 별도)에 건축하기로 하는 내용의 공사도급계약을 체결하였다가, 2006. 6. 30. 그 공사대금을 13,747,500,000원으로 증액하였다.

⑶ 원고는 건축물의 분양에 관한 법률에 의거 이 사건 건축물의 건축 및 분양사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)에 관한 관련자 간의 업무범위와 책임을 명확히 하고, 신탁재산 및 분양수입금을 효율적으로 관리하기 위하여 2006. 1. 26. 시공자인 삼능건설, 대리사무수탁사인 케이비부동산신탁 주식회사(이하 ‘케이비부동산신탁’이라고 한다), 대출금융기관인 주식회사 조흥은행(이하 ‘조흥은행’이라고 한다) 및 신한캐피탈 주식회사(이하 ‘신한캐피탈’이라고 한다)와 사이에 사업약정 및 대리사무계약(이하 ‘이 사건 대리사무계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.

㈎ 원고는 ① 이 사건 토지에 대한 소유권 확보 및 제한물권의 말소, ② 건축허가 및 변경 등 각종 인ㆍ허가 업무, ③ 분양계약의 체결, 분양광고 및 홍보, ④ 이사건 사업에 필요한 자금조달 등의 업무를 수행한다.

㈏ 케이비부동산신탁은 ① 이 사건 토지 및 준공된 건물에 대한 분양관리신탁계약의 체결, ② 분양수입금 관리계좌 개설 및 분양대금의 수납, 관리, ③ 이 사건 사업과 관련한 분양수입금, 대출금 등 사업자금의 관리 및 집행, ④ 건축공사의 공정에 따른 공사비 등 제반 비용의 지급, ⑤ 원고의 분양계약에 따른 분양계약서의 보관 및 분양현황에 대한 전산관리, ⑥ 원고에 대한 분양현황 통지, ⑦ 피분양자에 대한 공사 진척사항 게시 등의 업무를 수행한다.

㈐ 조흥은행과 신한캐피탈은 원고에게 사업부지 매입비(제한물권 해제비) 및 초기사업비 등으로 1,300억 원( 조흥은행 100억 원, 신한캐피탈 30억 원)을 대출하되, 대출금리는 CD91일물 3일 평균 + 3.5%로, 수수료는 기본수수료 2%, 주간사 수수료 0.5%로 한다.

㈑ 원고와 케이비부동산신탁은 별도로 분양관리신탁계약을 체결한다.

㈒ 원고는 케이비부동산신탁에게 대리사무보수로 4억 2,000만 원(8,400만 원 × 5회)을 지급한다.

⑷ 원고는 이 사건 대리사무계약 및 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 이 사건 사업을 함에 있어서 케이비부동산신탁이 이 사건 토지와 건축물의 소유권을 보전ㆍ관리하여 피분양자를 보호하고, 원고가 채무를 불이행할 경우 위 토지와 건물을 환가ㆍ처분하여 그 채무를 정산하기 위하여 2006. 1.경 케이비부동산신탁과 분양관리신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다.

㈎ 원고는 케이비부동산신탁에게 이 사건 토지와 건축물에 관한 소유권이전등기 및 신탁등기를 마쳐 준다.

㈏ 케이비부동산신탁은 분양수입금 관리계좌의 분양수입금을 이 사건 대리사무계약에 따라 이 사건 건축물의 분양사업에 사용하고, 신탁재산에 속하는 금전을 관계법령이 정하는 방법으로 운용한다.

㈐ 위 신탁재산의 1순위 우선수익자는 조흥은행과 신한캐피탈로, 2순위 우선수익자는 삼능건설로, 일반 수익자는 원고로 각 지정한다.

㈑ 원고는 케이비부동산신탁에게 일정한 금액의 관리보수, 담보보수 및 환가처분보수를 지급한다.

㈒ 케이비부동산신탁은 원고의 부도, 파산 등으로 사업의 추진이 불가능할 경우 등에는 이 사건 토지 및 건축물을 처분하여 원고의 채무를 정산한다.

⑸ 원고는 이 사건 대리사무계약에 따라 조흥은행으로부터 100억 원, 신한캐피탈로부터 30억 원을 각 대출받았고, 위 각 금융기관에게 2006. 1. 26.부터 같은 해 12. 29.까지 사이에 위 대출금에 대한 이자로 합계 250,361,336원을, 위 대출금에 대한 취급수수료로 합계 3억 2,500만 원을 각 지급하였다.

⑹ 원고는 이 사건 대리사무계약 및 신탁계약에 따라 케이비부동산신탁에게 2006. 1. 26. 이 사건 토지를, 2007. 2. 14. 이 사건 건축물을 각 신탁하였고, 2006. 1. 26.부터 같은 해 12. 27.까지 사이에 대리사무보수료와 신탁보수료로 합계 5억 4,600만 원을 지급하였다.

⑺ 원고는 이 사건 컨설팅계약에 따라 2006. 1. 26. 더코드에게 컨설팅용역비 3억 원을 지급하였다.

⑻ 한편, 원고는 조흥은행과 신한캐피탈에게 위 이자와는 별도로 지급한 이자 67,095,560원 및 더코드에게 지급한 컨설팅 용역비 중 20,979,021원을 이 사건 건축물의 취득가격에 포함시켜 위 건축물에 대한 취득세 등의 신고를 한 바 있다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제2호증의 1, 2, 을 제3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

라. 판단

「지방세법 시행령」제82조의3 제1항은 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용(소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용을 포함)을 말한다고 규정하고 있는바, 여기서 말하는 '취득가격'에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것이다( 대법원 1996. 1. 26. 선고 95누4155 판결 참조).

⑴ PF자금에 대한 지급이자, 취급수수료에 관하여

살피건대, 위 인정사실, 특히 이 사건 대리사무계약의 내용에 비추어 보면, 원고는 조흥은행과 신한캐피탈로부터 대출받은 대출금 130억 원을 이 사건 토지를 매입하고, 그에 설정된 제한물권을 해제하는 비용 및 초기사업비 등으로 사용한 것으로 보이고, 달리 위 대출금을 이 사건 건축물의 건축공사대금으로 사용하였음을 인정할 자료가 없으므로, 위 대출금에 대한 이자 및 취급수수료는 이 사건 토지의 취득가격에 포함될 수 있음은 별론으로 하고, 이 사건 건축물의 취득가격에 포함될 수는 없다고 할 것이고, 원고가 위 금융기관에게 지급한 이자의 일부를 이 사건 건축물의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 신고한 바 있다고 하여 달리 볼 것도 아니다.

⑵ 대리사무보수료와 신탁보수료에 관하여

이 사건 대리사무계약 및 신탁계약은 건축물의 분양에 관한 법률에 따라 케이비부동산신탁이 이 사건 토지와 건축물의 소유권을 보전ㆍ관리하여 피분양자를 보호하고, 원고가 채무를 불이행할 경우 위 토지와 건물을 환가ㆍ처분하여 그 채무를 정산하기 위하여 체결된 것이고, 위 각 계약에 따른 대리사무보수료와 신탁보수료는 이 사건 토지 및 건축물을 신탁받아 보전ㆍ관리하고, 분양수입금 등 사업자금을 관리 및 집행하며, 분양현황을 관리하는 등의 업무에 대한 대가이므로, 이 사건 건축물의 건축에 관한 비용이라기보다는 이 사건 건축물의 분양에 관한 비용이라고 봄이 상당하고, 따라서 위 각 보수료가 이 사건 건축물의 취득가격에 포함될 수는 없다고 할 것이다.

⑶ 기타용역비에 관하여

이 사건 컨설팅계약에 의하여 더코드가 도급받은 업무는 마도공구상가의 인허가 및 금융자문, 마도공구상가의 엠디 및 분양성 검토 업무로서 이는 이 사건 건축물의 건축 자체에 관련된 용역이라기보다는 이 사건 사업 자체의 타당성 여부에 관한 컨설팅 용역이라고 보아야 할 것이고, 따라서 위와 같은 용역비가 이 사건 건축물의 건축을 위한 직ㆍ간접비용 또는 그 취득을 위한 비용에 포함된다고 보기는 어려우므로, 위 용역비도 이 사건 건축물의 취득비용에 포함될 수는 없다고 할 것이고, 원고가 위 용역비의 일부를 이 사건 건축물의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 신고한 바 있다고 하여 달리 볼 것도 아니다.

⑷ 소결

따라서, 이 사건 건축물의 취득가격에 포함된다고 볼 수 없는 위와 같은 PF자금에 대한 지급이자, 취급수수료, 대리사무보수료와 신탁보수료 및 기타용역비를 위 건축물의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 부과한 이 사건 부과처분은 위법하다고 볼 수밖에 없다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.