임차보증금 반환 채권의 채권자가 그 부동산 경매절차에 참가하여 손실을 만회하는 방편으로 양도차익을 남길 목적으로 경락 받은 경우는 설령 차익을 실현한다고 하더라도 그 채권이 보전되는 것은 아니라 할 것(채권은 그대로 남아 있고 별도의 이익이 발생 함)이므로 등록세 중과세의 예외사유에 해당하지 않는다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1991. 12. 17.

부산 동구 수정동 1-10에서 장의사업, 예식업, 관혼상제알선업 등을 목적으로 설립된 주식회사로, 그 본점소재지를 2004. 7. 6. 서울 마포구 서교동 447-4 유아이빌딩으로, 2005. 11. 19.

서울 강남구 역삼동 642-19역삼하이츠빌딩 3층으로 순차 이전하여 그에 관한 등기를 마쳤다.

나. 원고는 2003. 3. 5.

의정부인제병원(변경 전 명칭 : 의정부고려병원)으로부터 기간을 2003. 4. 4.부터 2009. 4. 3.까지, 보증금을 1,500,000,000원, 월차임을 15,000,000원으로 각 정하여

의정부시 신곡동 23-2 대 4,165㎡, 23-6 대 365㎡ 지상 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 의료시설 지하 1층 2941.62㎡, 1층 908.64㎡, 2층 901.89㎡, 3층901.89㎡, 4층 901.89㎡, 옥탑 1층 74.97㎡, 옥탑 2층 61.20㎡(이하, ‘이 사건 건물’이라 한다.) 중 지하 1층 부분을 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 2003. 3. 17. 보증금을 1,000,000,000원 더 지급하는 대신 위 계약상의 월차임을 지급하지 않는 것으로 그 계약내용을 수정하였다(이하, 수정된 계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다.).

다. 이 사건 임대차계약에 관한 계약서(갑 제12호증)에는

의정부인제병원과 함께 이 사건 건물의 소유자인

(주)서웅물산도 임대인으로 기재되어 있으나, 위 임대차계약서 중 (주)서웅물산 명의 부분은

의정부인제병원의 실질적 운영자인

최창식이 위조한 것이고, 최창식은 위와 같은 위조행위 및 이를 이용하여 원고로부터 이 사건 건물의 임대보증금 등을 편취한 범죄사실 등으로 징역형을 선고받아 그 판결이 확정되었다.

라. 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 의정부인제병원에게 보증금으로 2005. 3. 5. 300,000,000원, 2003. 3. 14. 1,000,000,000원, 2003. 3. 17. 700,000,000원, 2003. 3. 20. 500,000,000원 등 합계 2,500,000,000원을 지급하였고, 이와 별도로 2005. 3. 20. 500,000,000원을 대여해 주었다.

마. 그 후 원고는, 이 사건 건물 중 원고가 임차한 부분에 대한 명도가 이루어지지 않아 이 사건 임대차계약을 해지하였으나, 이미 지급한 위 보증금 및 대여금을 반환받지 못하고 있던 중, 이 사건 건물에 관하여 근저당권자들의 경매신청에 따라 개시된 의정부지방법원 2003타경54639, 56024(중복) 임의경매절차(이하, ‘이 사건 경매절차’라 한다.)에 참가하여 2005. 6. 9. 매각대금 8,110,000,000원에 매각허가결정을 받아 2005. 6. 29. 그 매각대금을 완납하고 2005. 6. 30. 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다(이하, 위 소유권이전등기를 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다.).

바. 원고는 2005. 6. 30. 피고에게 이 사건 건물에 관한 등록세 162,200,000원, 교육세 32,440,000원을 자진신고납부하였다.

사. 그런데, 피고는 2006. 6. 12. 원고에 대하여, 이 사건 소유권이전등기가

지방세법 제138조 제1항 제3호,

지방세법 시행령 제102조 제2항 소정의 ‘대도시 내 전입 후 5년 이내 취득하는 부동산등기’에 해당하는 것으로 보아 중과세율 ‘300/100’을 적용하여 기납부세액을 제외하고 등록세 등 501,172,040원(등록세 423,050,040원 및 등록세액의 20/100을 납부하도록 되어 있는 교육세 78,122,000원의 합계액으로서 가산세 포함액)을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

아. 원고는 이에 불복하여 2006. 7. 21. 행정자치부장관에게 심사청구를 하였으나, 같은 해 8. 28. 그 청구가 기각되었다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 12 내지 14, 19호증, 을 제1 내지 9호증의 각 기재(가지번호 붙은 증거 포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

⑴ 원고는 이 사건 임대차계약상의 보증금 및 대여금 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물을 경락받아 원고 명의로 소유권이전등기를 마친 것이므로, 이 사건 소유권이전등기는

지방세법 제102조 제2항에서 등록세 중과세 대상에서 제외하도록 규정하고 있는 ‘채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기’에 해당하므로, 이와 달리 보고 이 사건 소유권이전등기에 관하여 등록세를 중과세한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

⑵ 원고가 2005. 6. 30. 이 사건 소유권이전등기에 대하여 일반세율에 의하여 등록세 신고를 하자, 피고의 직원은 이를 받아들여 등록세 납부고지서를 원고에게 발행하였는바, 이는 이 사건 소유권이전등기가 등록세 중과의 대상에서 제외된다는 점에 관한 공적인 견해를 표명한 것으로서 원고는 이를 신뢰하였음에도 불구하고, 그 뒤 피고는 이 사건 소유권이전등기에 대하여 등록세를 중과하는 이 사건 처분을 하였는바, 이는 신뢰보호의 원칙에 위배되는 부적법한 것이다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

⑴ 이 사건 건물은 2002. 10. 28. (주)서웅물산 명의로 소유권보존등기가 경료되었다.

⑵ 원고는 임대인인

의정부인제병원으로부터 이 사건 임대차계약의 목적물인 이 사건 건물의 지하 부분을 명도받지 못하였고, 이를 이유로 위 임대차계약을 해지하였음에도 불구하고 이미 지급한 임차보증금과 대여금 합계 3,000,000,000원을 반환받지도 못하고 있다가, 2003. 4. 10. 이 사건 건물에 관하여 채무자를

(주)서웅물산, 청구금액을 2,500,000,000원으로 하는 가압류를 하였다.

⑶ 이 사건 건물에 관하여, 2003. 12. 9. 근저당권자인 주식회사 한서상호저축은행 등의 신청에 의하여 이 사건 경매절차가 개시되었고, 원고는 2004. 3월경 경매법원에 권리신고 및 배당요구 신청을 하였다.

⑷ 이 사건 건물은 이 사건 경매절차에서 일괄하여 감정가액이 11,000,578,000원으로 평가되어, 제1회 매각기일의 최저매각가격은 11,000,578,000원, 제2회 매각기일의 최저매각가격은 8,800,462,000원, 제3회 매각기일의 최저매각가격은 7,040,370,000원으로 정해졌고, 한편, 위 경매절차에서 원고보다 배당 선순위인 당해세 조세채권은 172,366,240원, 근저당채권액은 합계 약 10,763,000,000원에 달하였다.

⑸ 원고는 제2회 매각기일까지 입찰자가 없어 매각이 이루어지지 않아 이 사건 건물의 최저매각가격이 저감되자, 이 사건 건물을 직접 경락받은 뒤 이를 전매하여 양도차익을 남겨서 이 사건 임대차보증금반환채권 및 대여금채권을 회수하지 못함으로써 입은 손실을 만회할 목적을 가지고, 입찰가액을 8,110,000,000원으로 하여 제3회 매각기일의 입찰에 참가하여, 2005. 6. 9. 이 사건 건물의 매각을 허가하는 매각허가결정을 받았다.

⑹ 이 사건 경매절차에서 이루어진 배당 결과, 배당할 금액이 원고보다 선순위의 조세채권액 및 근저당채권액에도 못 미쳐 원고는 전혀 배당을 받지 못하였다.

【인정근거】 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 6, 10 내지 15, 18 내지 20, 22 내지 23, 26, 28 내지 31호증, 을 제1, 6, 8, 9호증의 각 기재(각 가지번호 붙은 증거 포함), 변론 전체의 취지

라. 판단

⑴ 이 사건 소유권이전등기가 등록세 중과의 예외 사유에 해당한다는 주장에 대하여

㈎

지방세법 제138조는 ‘대도시 지역 내 법인등기 등의 중과’라는 표제 하에

제1항에서 통상의 등록세의 300/100을 중과하는 사유를 거시하고 있는데, 그 중 제3호는 ‘대도시 내로의 법인의 본점주사무소 지점 또는 분사무소의 전입 이후의 부동산등기’를 그 사유의 하나로 규정하고 있고, 한편,

지방세법 시행령 제102조 제2항은 ‘

법 제138조 제1항 제3호에서 대도시 내로의 법인의 본점 등 전입 이후의 부동산등기라 함은 법인 등이 전입 이후 5년 이내에 취득하는 업무용비업무용 또는 사업용비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다.’고 하면서, 다만, ‘채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기’는 그 범위에서 제외하고 있다.

이 사건에서 원고는 의정부인제병원으로부터 임차보증금반환채권 및 대여금채권을 회수하지 못하게 되자, 감정평가액보다 현저하게 낮은 가격에 이 사건 건물을 낙찰받은 뒤 이를 전매하여 양도차익을 남김으로써 위 채권을 회수하지 못한 손실을 만회할 목적으로 이 사건 경매절차에 참가하였는바, 위와 같은 과정에서 경료된 이 사건 소유권이전등기가

지방세법 시행령 제102조 제2항이 정하고 있는 위 등록세 중과의 예외 사유에 해당하는지에 대하여 살펴본다.

㈏ 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(

대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 참조).

위 법리에 비추어보면, 대도시에 설립된 법인 등에 대한 등록세 중과 대상에서 제외되는, ‘법인이 채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기’라 함은, 채권자가 그 채권의 담보를 취득하기 위하여 하는 등기(예컨대, 채권에 대한 양도담보로 제공된 부동산에 대한 소유권이전등기), 그 채권을 변제받는 일환으로 하는 등기(예컨대, 채권에 대한 대물변제로 취득한 부동산에 대한 소유권이전등기), 그 채권의 담보권을 실행하는 과정에서 하는 등기(예컨대, 근저당권부채권의 담보물인 부동산에 대한 경매절차에서 채권자가 위 부동산을 직접 경락받아, 매각대금은 자신이 그 경매절차에서 배당받을 금액으로 상계하고서 위 부동산에 대하여 하는 소유권이전등기) 등과 같이, 채권자가 가지고 있는 해당 채권이 직접적으로 보전되거나 행사된 것으로 볼 수 있는 경우에 한정된다 할 것이다.

이와는 달리, 법인이 채권을 회수하지 못하여 손실을 입게 되자 그 손실을 만회하는 방편으로서 부동산의 양도차익을 남길 목적으로 부동산을 경락받아서 한 소유권이전등기는, 설사 그 법인이 그 부동산을 전매하여 경제적으로는 채권 미회수의 손실을 보전할 정도의 양도차익을 얻었다 하더라도, 법률적으로는 그 해당 채권이 보전되거나 행사되었다고 할 수 없으므로(즉, 법인이 부동산의 전매에 따른 양도차익을 얻었는지에 상관 없이 그 해당 채권은 아무런 변동 없이 그대로 존재한다.), 이를 위 등록세 중과의 예외 사유에 포함된다고 할 수 없고(만일, 이러한 경우도 채권을 보전하거나 행사한 경우에 포함된다고 하면, 불량채권을 가진 채권자가 그 손실을 만회하기 위하여 양도차익을 얻을 목적으로 경료하는 모든 소유권이전등기를 등록세 중과의 예외 사유로 보게 될 여지도 있다.), 이러한 결론은, 이 사건의 경우와 같이, 임차보증금반환채권의 채권자가 그 임대차의 목적물이 포함된 부동산에 대한 경매절차에 참가하여 부동산을 경락받았다고 하더라도 달라지지 않는다.

㈐ 나아가,

지방세법 제138조가 대도시에 설립된 법인 등에 대하여 법인등기를 하는 경우 및 그 법인이 부동산을 취득하는 경우에 고율의 등록세를 중과하고 있는 것은 법인들의 대도시 집중을 막고 지방에서의 기업활동을 촉진하려는 데 그 취지가 있다 할 것이고, 반면, 대도시에 설립된 법인 등이 채권을 보전하거나 행사하는 것은 법인에게 반드시 필요하고 요구되는 행위라고 할 것이어서, 그 과정에서 하게 된 부동산등기까지 등록세를 중과하는 것은 타당하지 않다는 고려에서

지방세법 시행령 제102조 제2항이 그 예외를 규정하고 있다고 할 것인데, 이 사건의 경우와 같이 기존 채권의 보전 또는 행사를 목적으로 하는 것이 아니라, 기존 채권을 회수하지 못한 데 따른 손실을 만회하기 위한 별도의 방법으로 양도차익을 실현하려는 행위는

지방세법 시행령 제102조 제2항이 등록세 중과의 예외를 둔 취지에도 부합하지 않는다.

㈑ 그렇다면, 원고가 이 사건 건물을 경락받아 경료한 이 사건 소유권이전등기는 등록세의 중과 규정이 예외적으로 배제되는 ‘채권의 보전 또는 행사를 목적으로 하는 부동산등기’에 해당하지 아니하므로, 이와 같은 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 정당하다.

{원고는, 이 사건 건물의 소유자인

(주)서웅물산도 이 사건 임대차의 공동임대인으로서 원고의 임차보증금반환채권 및 대여금 채권의 채무자라는 취지로 주장하고 있으나, 이 사건 소유권이전등기를 채권을 보전 또는 행사할 목적으로 하는 부동산등기라고 보지 않는 이상,

(주)서웅물산이 이 사건 임대차의 임대인인지 여부는 이 사건 소유권이전등기가 등록세 중과의 예외 사유에 해당하는지와 아무런 상관이 없다.}

⑵ 신뢰보호의 원칙 위배 주장에 대하여

등록세는 이른바 신고납세방식을 채택하고 있어서 원칙적으로 납세의무자가 스스로 과세요건의 충족 여부를 조사확인하고 이에 관계되는 세법을 적용하여 과세표준과 세액을 신고함으로써 조세채무가 확정되고, 다만 그 신고 내용에 오류, 탈루가 있어 과세관청이 결정 또는 경정결정을 할 경우에는 보충적으로 그 때에 조세채무가 확정되는 것인바, 원고가 이 사건 소유권이전등기에 관하여 일반 세율에 따라 등록세를 신고납부하자 피고의 직원이 이를 접수하여 등록세 납부고지서를 발행하여 주었다고 하여 피고가 이 사건 소유권이전등기에 대하여 등록세가 중과되지 않는다는 점에 관하여 공적인 견해를 표명하였다고 할 수는 없으므로, 이후 피고가 조사를 거쳐 이 사건 소유권이전등기에 등록세 중과 규정이 적용되어야 한다고 판단하여 한 이 사건 처분이 기존의 견해 표명에 반하는 것이라고 할 수도 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로, 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.