상고이유에 대하여 판단한다.

1. 구 지방세법(2007. 12. 31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제111조 제5항 제5호는 사실상의 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하는 경우의 하나로서 ‘ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득’을 규정하고 있고, 구 「지방세법」제130조 제3항은 등록세의 과세표준에 관하여 같은 취지로 규정하고 있다.

그리고 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 부동산거래신고법’이라 한다) 제27조 제1항은 토지 또는 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 당사자로 하여금 실제 거래가격 등을 토지 또는 건축물 소재지의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 신고(이하 ‘부동산거래신고’라 한다)하도록 규정하고, 제28조는 제1항에서 건설교통부장관으로 하여금 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하도록 규정하면서 제2항에서 시장·군수 또는 구청장은 부동산거래신고를 받은 때에는 위 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다고 규정하고 있다.

구 부동산거래신고법 제28조의 문언 내용과 그 입법 취지에 비추어 볼 때 여기서의 검증이라 함은 부동산거래가격 검증체계에 의하여 일정한 기준에 따라 토지 또는 건축물의 매매당사자가 실제 거래가격으로 신고한 가액이 적정한지 여부만을 판정하는 절차일 뿐 그 신고가액이 실제 거래가격인지 여부를 확인하거나 신고가액과 다른 실제 거래가격을 밝혀내는 절차는 아니라 할 것이므로 구 「지방세법」제111조 제5항 제5호의 규정은 토지 또는 건축물의 매매당사자가 실제 거래가격으로 신고한 가액이 부동산거래가격 검증체계에 의하여 적정하다고 판정된 경우 그 신고가액이 실제 거래가격과 다르다고 볼 특별한 사정이 없는 한 그 신고가액을 사실상의 취득가격으로 보아 이를 취득세의 과세표준으로 한다는 뜻으로 해석함이 상당하고, 부동산거래신고를 받은 시장·군수 또는 구청장이 위 검증절차와는 무관하게 실지조사 등을 통하여 신고가액과 다른 실제 거래가격을 밝혀냈다고 해서 그 가격을 취득세의 과세표준으로 할 수 있다는 뜻으로까지 확대해석할 것은 아니다 .

2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고들이 2005. 5. 3. 소외인으로부터 ○○○ (이하 지번 1 생략) 임야 37,686㎡와 같은 리 (이하 지번 2 생략) 임야 162㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 대금 730,000,000원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결한 사실, 원고들과 소외인이 2006. 5. 4. 매매대금을 630,000,000원으로 변경하기로 합의한 다음 2006. 5. 10. 새로 매매계약서를 작성하면서 매매대금을 30,000,000원으로 기재한 사실, 같은 날 원고들은 피고에게 이 사건 토지 매매에 관하여 실제 거래가격을 30,000,000원으로 한 부동산거래신고를 한 후 이를 과세표준으로 하여 취득세 및 등록세 등을 신고·납부하였고 이 사건 토지에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료한 사실, 그 후 마산세무서장이 피고에게 이 사건 토지 매매의 실제 거래가격이 630,000,000원임을 통보하자 피고는 2007. 4. 11. 원고들의 이 사건 토지의 취득 및 등기가 구 「지방세법」제111조 제5항 제5호에 해당한다고 보아 사실상의 취득가격 630,000,000원을 과세표준으로 한 취득세 및 등록세 등의 부과처분(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다)을 한 사실 등을 인정한 다음, 원고들이 구 부동산거래신고법 제27조의 규정에 의하여 이 사건 토지 매매에 관한 부동산거래신고를 하였고 피고가 이 사건 토지 매매의 실제 거래가격 630,000,000원에 관하여 구 부동산거래신고법 제28조의 규정에 의한 검증을 하였으므로 구 「지방세법」제111조 제5항 제5호를 근거로 사실상의 취득가격 630,000,000원을 과세표준으로 한 이 사건 부과처분은 적법하다고 판단하였다.

그러나 원심이 인정한 사실관계에 의하면, 이 사건 토지 매매의 실제 거래가격 630,000,000원에 대해서는 원고들이 부동산거래신고를 하거나 피고가 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증한 바 없고, 그 실제 거래가격은 위 적정성 검증과는 무관하게 피고가 실지조사에 의하여 밝혀낸 것에 불과하다고 할 것인바, 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 구 「지방세법」제111조 제5항 제5호를 근거로 위 실제 거래가격을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 삼을 수는 없다고 할 것이다.

그럼에도 원심은 구 「지방세법」제111조 제5항 제5호를 근거로 위 실제 거래가격을 취득세 및 등록세의 과세표준으로 한 이 사건 부과처분이 적법하다고 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 구 「지방세법」제111조 제5항 제5호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-부산고등법원 2008. 9. 12. 선고 2008누1474 판결】

【주 문】 처분청승소

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

3. 소송총비용은 원고들이 부담한다.

【이 유】

1. 이 사건 처분의 경위

가. 원고들은 2006. 5. 10. 정불회으로부터 ○○○ 산 195 임야 37,686㎡, 같은 리 1031 임야 162㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 대금 3,000만 원에 매수하는 내용의 매매계약서를 작성하고, 원고들 명의로 각 1/2지분에 관한 소유권이전등기를 경료하였다.

나. 아울러 원고들은 같은 날 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률(2006. 12. 28. 법률 제8120호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산거래신고법’이라 한다) 제27조에 따라 위 매매계약서와 같은 내용의 부동산거래계약신고서를 작성하여 피고에게 제출하고, 매매대금 3,000만 원을 기초로 하여 산정한 취득세, 농어촌특별세, 등록세, 지방교육세를 신고, 납부하였다.

다. 그 후, 피고로부터 원고들의 부동산거래계약신고 내용을 통보받은 마산세무서장은 거래가액의 진실성을 조사한 결과 이 사건 토지의 실제 거래가액이 3,000만 원이 아니라 6억 3,000만 원이라는 사실을 밝혀내고, 그 사실을 피고에게 통보하였다.

라. 그러자 피고는 2007. 4. 11. 원고들의 이 사건 부동산 취득 및 등기가 「지방세법」제111조 제5항 제5호 및 같은 법 제130조 제3항에 해당한다고 보고, 원고들이 신고한 이 사건 토지의 매매대금 3,000만 원이 사실상 취득가액인 6억 3,000만 원에 미달한다는 이유로 그 차액인 6억 원에 대하여 취득세 7,750,800원, 농어촌특별세 660,000원, 등록세 7,750,800원, 지방교육세 1,430,160원을 추가로 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제10호증, 을 제2호증의 1, 2, 을 제3호증의 1 내지 4

2. 이 사건 처분의 적법여부

가. 원고들의 주장

(1) 「지방세법」제111조 제5항 제5호의 규정에 의하면, 부동산거래신고법 제27조의 규정에 따른 부동산거래계약 신고서가 제출되고 그에 대한 검증이 이루어진 경우에 한하여 취득세와 등록세 등이 신고가액이 아닌 사실상 거래가액을 기초로 하여 부과될 수 있는데, 부동산거래신고법 제27조의 규정은 위 규정이 시행되는 2006. 1. 1. 이후 최초로 거래계약서를 작성하는 분부터 적용되는데 반하여, 원고들과 정불회 사이의 이 사건 토지에 관한 최초의 매매계약서는 2005. 5. 3. 작성되었으므로, 원고들이 2006. 5. 10. 피고에게 제출한 부동산거래계약 신고서는 위 규정에 따른 것이라고 할 수 없다. 따라서 「지방세법」제111조 제5항 제5호에 따른 신고서가 제출되지 않은 이 사건 토지의 취득과 등록에 관하여 사실상의 취득가액을 기초로 취득세와 등록세 등을 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 설령, 원고들의 부동산거래계약 신고서가 부동산거래신고법 제27조의 규정에 따른 것이라고 하더라도, 그에 대하여 피고는 당초 아무런 검증을 하지 아니하고 그 신고가액이 적정하다고 판단해 놓고는 뒤늦게 마산세무서장으로부터 조사결과를 통보받고 그와 배치되는 이 사건 처분을 하였으니, 이는 신의성실의 원칙에 위배된다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 먼저, 원고들의 부동산거래계약 신고가 부동산거래신고법 제27조의 규정에 의한 것으로 볼 수 있는지에 관하여 살펴본다.

㈎ 을 제1호증의 1 내지 10, 을 제2호증의 1, 2, 을 제3호증의 1 내지 4, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제6호증의 1, 2, 갑 제7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고들은 당초 2005. 5. 3. 정불회 사이에 이 사건 토지에 관한 매매계약서를 작성하면서, 매수인을 원고 김명구로, 매매대금을 7억 3,000만 원으로, 잔금지급시기를 2005. 9. 30.로 각 기재한 사실, ② 그러나 원고들이 잔금지급을 늦추고 있던 중 2006. 5. 4. 그 지상의 무허가 사찰건물을 철거하면서 매매대금을 7억 3,000만 원에서 6억 3,000만 원으로 변경하기로 합의하고, 그에 따라 2006. 5. 10. 다시 매매계약서를 작성하면서, 당초 2005. 5. 3.자 매매계약서와는 달리 매수인은 원고들로, 매매대금은 3,000만 원으로, 계약일은 2006. 5. 10.로, 매매대금 지급일은 계약당일로 각 기재한 사실, ③ 원고들은 새로 작성한 위 매매계약서에 따라 부동산거래계약신고서를 작성하여 피고에게 제출하고, 아울러 이 사건 부동산에 관하여 2006. 5. 10. 매매를 원인으로 하여 원고들 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 각 인정할 수 있다.

㈏ 위와 같이, 원고들과 정불회이 2006. 5. 10. 매매계약서를 작성하면서 당초 2005. 5. 3. 작성된 매매계약서상의 매수인, 매매대금, 대금지급일, 계약일자 등 매매계약의 주된 부분을 모두 변경하였고, 이를 원인으로 하여 소유권이전등기가 경료된 점에 비추어 2006. 5. 10.자 매매계약서를 작성한 것은 2005. 5. 3.자 매매계약서의 부수적인 사항을 변경한 것에 그친 것이 아니라 새로운 매매계약서를 작성한 것으로 볼 수 있고, 이로써 2005. 5. 3.자 매매계약서는 당사자의 합의에 의하여 실효되었다고 보아야 한다. 더구나 원고들 스스로 부동산거래법 제27조의 규정에 따라 부동산거래계약신고서를 작성하여 피고에게 제출한 점에 비추어 2006. 5. 10.자 매매계약서가 2006. 1. 1. 이후 새로이 작성된 계약서로서 부동산거래신고법 제27조가 적용된다는 점을 자인한 것으로 볼 수 있다. 따라서 원고들의 피고에 대한 부동산거래계약신고는 2006. 1. 1. 이후 작성된 매매계약서에 관한 것으로서 부동산거래신고법 제27조의 규정에 의한 것이라 할 것이다. 따라서 이를 다투는 원고들의 주장은 받아들일 수 없다.

(2) 다음으로, 피고가 원고들의 부동산거래계약신고서에 관하여 검증을 하였는지 여부와 이 사건 처분이 신의성실의 원칙에 위반되는지 여부를 살펴본다.

㈎ 부동산거래신고법 제28조는 부동산거래계약신고서상의 거래가액 검증체계를 구축하고 그 체계에 의하여 검증을 하여야 한다고 규정하고 있을 뿐, 구체적인 검증방법에 관하여는 규정하고 있지 않으므로, 피고로서는 원고들이 제출한 거래계약신고서에 관하여 검증결과의 객관성과 진실성을 담보할 수 있는 적정한 방법을 선택하여 검증절차를 진행하면 될 것인데, 앞서 본 바와 같이 피고가 마산세무서의 조사결과를 토대로 검증한 결과 이 사건 토지의 실제거래가액이 6억 3,000만 원임이 객관적으로 명백하게 드러났고, 원고들도 그 가액의 진실성을 다투지 않으므로, 위 가액에 대하여 부동산거래신고법 제28조에 의한 적법한 검증이 이루어졌다고 볼 수 있다.

㈏ 그리고 피고가 원고들의 부동산거래계약신고서에 관하여 마산세무서로부터 조사결과를 통보받기 전에 즉각 검증을 실시하지 않아 과소신고분에 대하여 미리 과세예고처분을 하지 아니하였다 하더라도, 그것만으로 피고가 원고들에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하였다고 보기 어렵고, 더구나 그것은 원고들이 거래가액을 허위로 신고함으로써 피고를 기망한 데 따른 결과이므로 원고들에게 귀책사유가 없다고 볼 수 없다. 따라서 원고들에 대한 이 사건 처분이 신의성실의 원칙에 위반된다고도 볼 수 없다.

(3) 결국, 원고들의 이 사건 토지의 취득은 부동산거래신고법 제27조의 규정에 따른 신고서에 대하여 같은 법 제28조 규정에 의한 적법한 검증이 이루어진 취득에 해당하므로, 사실상의 취득가액에 기초하여 취득세와 등록세 등을 부과한 이 사건 처분에는 잘못이 없다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분은 적법하므로 그 취소를 구하는 원고들의 청구는 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 이를 취소하고 원고들의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

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【하급심-창원지방법원 2008. 4. 3. 선고 2007구합1369 판결】

【주 문】 처분청패소

1. 피고가 2007. 4. 11. 원고들에 대하여 한 취득세 7,750,800원, 농어촌특별세 660,000 원, 등록세 7,750,800원, 지방교육세 1,430,160원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

【이 유】

1. 이 사건 처분의 경위다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.가. 원고들은 2006. 5. 10. ○○○ 산 195임야 37,686㎡, 같은 리 1031 임야 162㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 원고와 정불회 간의 2006. 5. 10.자 매매계약서(갑10호증)에 기하여 같은 날 매매를 원인으로 하여 각 2분의1 지분 소유권이전등기를 함에 있어서 위 매매계약서상의 매매대금 3,000만 원을 과세표준으로 세액을 산정하여 취득세 및 등록세 등을 신고, 납부하였다. 나. 그런데 이 사건 토지의 실제 매매대금은 6억 3,000만 원이다.다. 이에 피고는 2007. 4. 11. 원고들에 대하여, 위 가.항의 매매대금이 이 사건 토지의 사실상 취득가액인 위 나.항의 실제 매매대금에 미달한다는 이유로 사실상 취득가액을 과세표준으로 세액을 산정하여 그 차액인 6억 원에 대한 취득세 7,750,800원, 농어촌특별세 660,000원, 등록세 7,750,800원, 지방교육세 1,430,160원을 추가로 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.2. 이 사건 처분의 적법 여부가. 원고의 주장피고가 이 사건 처분은 구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정된 것) 제111조 제5항 제5호에 의하여 원고의 이 사건 토지 취득에 대한 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한 것으로서 적법하다고 주장함에 대하여, 원고는 아래와 같은 사유를 들어 이 사건 처분은 그 과세표준이 위법하다고 주장하면서 그 취소를 구하고 있다. (1) 원고들의 이 사건 토지 실제 매수일자는 위 1.가.항의 매매계약서에 기재된 2006. 5. 10.이 아니라 2005. 5. 3.이어서 그 매매 당시 시행중이던 구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정되기 전의 것)이 적용되어야 하고, 따라서 위 법 제111조 제2항, 제130조 제3항에 의하여 사실상의 취득가격이 아니라 시가표준액 또는 신고가액을 과세표준으로 삼아야 한다. (2) 가사 원고의 이 사건 토지 취득에 대한 취득세 등의 부과에 있어서 구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정된 것)이 적용되어야 한다고 하더라도, 위 법 제111조 제5항 제5호, 제130조 제3항등에 의하여 그 규정에서 정한 신고서가 제출되어 이에 관한 검증이 이루어진 취득에 대하여만 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 있을 뿐, 이 사건 토지취득과 같이 매매대금 6억 5,000만 원인 매매계약에 대하여 이에 관한 신고서 제출 및 검증이 이루어지지 못한 경우에는 위 법 제111조 제2항, 제130조 제3항에 의하여 사실상의 취득가격이 아니라 시가표준액 또는 신고가액을 과세표준으로 삼아야 한다. 나. 관계 법령별지 기재와 같다.다. 판단(1) 먼저, 구 지방세법(2005. 12. 31. 법률 제7843호로 개정된 것)의 적용 여부[위 가.(1)항 주장 부분]에 관하여 본다.(가) 위 법 부칙 제3조 제1항 본문은 ‘취득세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 취득하는 과세물건부터 적용한다’고 규정하고, 제3조 제2항 본문은 ‘등록세에 관한 개정규정은 이 법 시행 후 등기 또는 등록하는 재산권 그 밖의 권리부터 적용한다’고 규정하고 있으며, 위 법 시행령(2006. 12. 30. 대통령령 제19817호로 개정되기 전의 것) 제73조는 ‘유상승계취득의 경우에는 다음 각호에 정하는 날에 취득한 것으로 보며’(제1항), ‘ 법 제111조 제5항각호의 1에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일’(제1호), ‘제1항, 제2항 및 제5항의 규정에 의한 취득일전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다’(제3항 본문)라고 규정하고 있다. (나) 그런데 갑5호증의1, 2, 갑12호증의 6, 7의 각 기재에 의하면, 원고들은 이 사건 토지 매수 후 2006. 5. 10. 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기를 마친 다음 매매잔대금으로 2006. 5. 11. 7,000만 원, 2006. 5. 26. 1억원을 지급함으로써 그 매매대금을 모두 지급한 사실이 인정된다.(다) 위 (가)항의 규정과 위 (나)항의 인정사실을 종합하면, 설령 이 사건 토지매매계약이 실제로 2005. 5. 3. 이루어지고, 이에 기하여 소유권이전등기가 되었다 하더라도, 원고들의 이 사건 토지의 취득시기는 그 소유권이전등기일인 2006. 5. 10.이므로, 원고들의 이 사건 토지 취득에 대한 취득세 등의 부과에 있어서는 위 법이 적용되어야 한다.(2) 다음으로, 이 사건 처분에서의 과세표준의 적법 여부[위 가.(2)항 주장 부분]에 관하여 본다.(가) 위 법 제111조 제1항, 제2항, 제5항, 제130조의 내용 및 취지에 의하면, 납세의무자가 사실상 취득가액으로 신고한 금액을 원칙적으로 과세표준으로 하고, 신고를 하지 아니한 경우 또는 신고를 하더라도 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 하되, 위 법 제111조 제5항 제1 내지 5호의 각 사유는 제한적, 한정적 요건으로서 그 요건을 갖춘 경우에만 납세의무자의 신고 유무 및 금액 등에 관계없이 입증된 사실상의 취득가격으로 과세표준을 정한다는 것일뿐, 그 요건을 갖추지 못한 경우에는 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 없다고 해석함이 상당하고, 그와 같은 해석적용이 실질과세의 원칙에 반한다고 할 수도 없다. (나) 그런데, 이 사건 처분에서 과세표준으로 삼은 위 1.나.항의 실제 매매대금, 즉 사실상의 취득가격은 원고의 이 사건 토지 취득이 위 법 제111조 제5항 제5호에서 말하는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득에 해당한다고 할만한 사정이나 증거자료가 없고, 달리 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼을 수 있는 법적 근거를 찾을 수 없다. (다) 위 (가)항의 법리와 위 (나)항의 사정을 종합하면, 원고의 이 사건 토지의 취득등기에 있어서의 취득세, 등록세 등의 과세표준은, 비록 이 사건 토지의 실제 매매대금이 나중에 밝혀졌고, 그것이 신고가액 또는 시가표준액을 훨씬 초과하더라도, 사실상의 취득가격이 아니라 신고가액 또는 시가표준액에 의하여야 할 것인데, 위 1.가.항의 원고의 신고가액 3,000만 원이 갑6호증의 1, 2에 의하여 인정되는 이 사건 토지의 시가표준액 합계 22,806,528원( 위 무릉리 산 195 임야 20,651,928원 + 같은 리 1031 임야 2,154,600원)을 초과하므로, 이 사건 취득세 등의 과세표준은 신고가액 3,000만 원이 되어야 한다.(3) 따라서, 이 사건 처분은 위 신고가액이 아니라 사실상의 취득가격을 과세표준으로 삼은 위법이 있으므로 취소되어야 한다.3. 결론그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.