인근주택에 과세된 직전연도 재산세액과 주택에 대해 직전연도 재산세액을 비교해 보아도 차이가 있지 않으므로 인근주택과 주택에 대한 직전연도의 재산세액 상당액이 직전연도에 과세된 재산세액과 차이가 있다고 볼 수 없다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007. 12. 20. 신축된 대구 북구

태전2동 420-5 화성파크 드림 103동 209호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자이다.

나. 이 사건 주택은 연면적 137.1169㎡, 전용면적 84.9272㎡, 공유면적 27.4212㎡, 지하차고 면적 24.7685㎡, 토지지분 43.38㎡이고, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 2008년에 공시된 주택가격(이하 ‘주택공시가격’이라 한다)은 140,000,000원이다.

다. 피고는 2008. 7. 10.(2008년 1기분)자 및 같은 해 9. 10.(2008년 2기분)자로 2008년도 재산세의 과세기준일(6. 1.) 당시 이 사건 주택의 소유자인 원고에게, 이 사건 주택의 주택공시가격인 140,000,000원의 55%인 77,000,000원을 과세표준으로 하여

지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제188조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 산출한 세액의 1/2인 재산세 79,080원, 도시계획세 55,290원, 공동시설세 11,850원, 지방교육세 15,810원의 합계 162,030원을 각 부과하였다(이하 2008년 1, 2기분 각 부과처분을 통틀어 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 을 제1호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지]

2. 당사자들의 주장

가. 원고의 주장

지방세법 시행령(2009. 5. 21. 대통령령 제21498호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제142조 제2호 나목및

라목에 의하면, 주택의 신축 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 주택에 대한 직전연도의 과세표준액이 없는 경우 주택공시가격이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 직전연도에 과세된 재산세액과 비교하여 현저한 차이가 있을 때에는 인근 주택의 소유자에 대하여 직전연도에 과세된 재산세액을 감안하여 해당 과세대상 주택의 재산세를 과세하도록 규정하고 있다. 그런데 피고는 이 사건 주택과 인접하여 있고 2008년도 주택공시가격이 141,000,000원으로서 이 사건 주택의 주택공시가격과 유사한 대구

북구 동천동 913소재

영남네오빌아트 아파트(연면적 132.1㎡, 전용면적 84.85㎡, 공유면적 27.04㎡, 토지지분 47.3㎡, 이하 ‘

영남네오빌’이라고 한다)에 대하여 직전연도(2007년도)에 과세된 재산세액이 66,960원임을 감안하지 아니하고, 이 사건 주택의 직전연도 재산세 상당액을 150,630원으로 산출해 이를 기초로 2008년도 재산세액을 산정하여 이 사건 처분을 한 만큼, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 피고의 주장

지방세법이 2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되면서 재산세의 과세방식이 종래 면적, 건축년도 등에 따라 과세표준을 산정하는 ‘원가방식’에서 주택공시가격에 따라 과세표준을 산정하는 ‘시가방식’으로 변경되었다. 그런데

영남네오빌에 대한 2005년도 재산세액은 종래 과세방식의 영향과

지방세법 제195조의2의 세부담의 상한 규정으로 인하여 주택공시가격이 유사한 다른 주택의 재산세액에 훨씬 미치지 못하고 있어 이 사건 주택의 재산세액을 산출함에 있어서

영남네오빌만을 비교대상으로 삼을 수 없고, 오히려 이 사건 주택과 주택공시가격, 거리, 신축시기 및 규모 등이 유사한 인근 주택인 대구 북구 학정동 소재 학정동1, 2차

한라하우젠트 아파트(이하

한라하우젠트 1차, 2차 아파트를 통틀어 ‘

한라하우젠트’라 한다)에 대하여 2007년도에 부과된 재산세액과 이 사건 주택에 대하여

지방세법 시행령 제142조 제2호 본문에 따라 산출된 2007년도 재산세 상당액이 현저한 차이가 없는 만큼, 이 사건 처분은 적법하다.

3. 판단

가. 관련 법령과 법리

1)

지방세법 제195조의2는 “당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만,

제111조 제2항 제1호의 규정에 의한 당해 연도의 주택공시가격이 6억 원 이하인 주택의 경우에는 다음 각 호에 의한 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 한다.”고 규정하면서, 그 제1호에서 “주택공시가격이 3억 원 이하인 주택의 경우 당해 주택에 대한 재산세의 산출세액이 직전연도의 당해 주택에 대한 재산세액 상당액의 100분의 105를 초과하는 경우에는 100분의 105에 해당하는 금액”이라고 규정하고 있다.

그리고

지방세법 시행령 제142조는 “

법 제195조의2에서 ‘대통령령이 정하는 방법에 따라 계산한 직전연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액’이란 다음 각 호에서 정하는 세액 또는 재산세액 상당액을 말한다.”고 규정하면서, 그 제2호 가.목에서 “해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전연도의 과세표준액이 있는 경우 직전연도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 재산세액. 다만, 직전연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 실제 과세된 재산세가 있는 경우에는 그 세액”이라고 규정하고, 그 나.목에서 “주택 및 건축물의 신축·증축 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전연도 과세표준액이 없는 경우 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전연도의 법령과 과세표준액(직전연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 재산세액”이라고 규정하는 한편, 그 라.목에서 “주택의 경우에는 가.목 본문이나 나.목에도 불구하고 가.목 본문 및 나.목에 따라 산출한 재산세액 상당액이 해당 주택과 주택가격(부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 주택가격을 말한다)이 유사한 인근 주택의 소유자에 대하여 가.목 단서에 따라 직전연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 그 재산세액을 고려하여 산출한 재산세액 상당액으로 한다.”(이하

지방세법 시행령 제142조 제2호 라.목을 ‘이 사건 조항’이라 한다)고 규정하고 있다.

2) 위와 같이

지방세법 제195조의2에서 재산세의 상한제를 규정하고 있는 것은 재산세의 과세표준을 산정하는 방식이 2005년부터 원가 위주의 방식에서 시가 방식으로 변경됨에 따라 세부담이 급격하게 증가하는 것을 방지하기 위한 것이고, 이 사건 조항은 위와 같은 재산세 상한제를 적용함에 있어 종래 원가 위주의 방식이 적용되어 오던 기존주택과 시가 방식만이 적용되는 신축·증축주택 사이의 과세 형평을 유지하기 위하여 신설된 것인바, 종래 원가 위주의 방식에서는 과세표준에 시가가 제대로 반영되지 아니한데다가 건물의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수 등도 과세표준에 영향을 미쳤던 점을 고려하면, 이 사건 조항이 ‘유사한 인근 주택’의 판단 척도로 들고 있는 주택공시가격은 예시적인 것에 불과하고, ‘유사한 인근 주택’에 해당하는지 여부는 주택공시가격뿐만 아니라 주택의 면적, 규모, 형태, 구조, 위치, 경과연수, 단위 면적당 시가 등의 유사성을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(

대법원 2011. 5. 26. 선고 2009두8434 판결 참조).

나. 인정사실

1) 피고는 이 사건 주택에 대하여 2008년도 재산세를 부과하기 위하여 직전연도인 2007년도 재산세 상당액을 2008년 대구 북구의 주택가격 평균 감소율 0.3%를 감안하여 아래와 같이 150,630원으로 결정하였다.

2) 피고는 위와 같이 산출한 직전연도 재산세 상당액 150,630원을 기초로 하여 이 사건 주택의 2008년도 재산세액을 아래와 같이 158,160원으로 결정·과세하였다.

3) 한편, 이 사건 주택이 속한

화성파크드림 아파트는 총 392세대에 달하고, 위 아파트와 같은 대구 북구에 위치하면서 이 사건 주택 이전에 신축되어 이 사건 주택과 2008년도 주택공시가격이 유사한 아파트의 신축시기, 전체 세대수, 전용면적, 2006년·2007년도 주택공시가격, 재산세 산출세액, 과세액은 아래 표와 같다.

4)

영남네오빌의 경우 2005년도 주택공시가격이 80,500,000원으로 재산세 과세액은 60,705원이었는데, 2006년도 주택공시가격이 131,000,000원으로 상승함에 따라 재산세 산출세액이 136,500원이었으나

지방세법 제195조의2 재산세 상한규정이 적용되어 과세액이 63,770원이 되었고, 2007년도와 2008년도에도 위 재산세 상한규정의 적용으로 재산세 과세액이 각 66,960원과 70,310원이 되었다.

[인정근거 : 다툼 없는 사실, 앞서 든 각 증거, 변론 전체의 취지]

다. ‘유사한 인근 주택’을 어느 아파트로 삼을 것인가에 관한 쟁점 판단

1) 을 제2호증의 1(지적도)의 도면을 보면, 원고가 이 사건 주택과 비교대상이 되는 ‘유사한 인근 주택’으로 삼아야 한다고 주장하고 있는

영남네오빌이, 피고들이 주장하는 아파트인

한라하우젠트보다 이 사건 주택과 지리적으로 더 가까운 사실이 인정되기는 한다.

2) 그러나 앞서 본 인정사실에서 의하면,

영남네오빌과한라하우젠트 모두 주택공시가격이나 전용면적 및 단위면적당 시가의 면에서는 이 사건 주택과 유사하지만,

영남네오빌은 급격한 가치 상승에도 불구하고 재산세 상한제의 적용으로 인하여 2007년도 재산세 산출액 대비 과세액의 비율이 매우 낮아 그 과세액 66,960원이 이 사건 주택에 관하여 2007년도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 재산세액 상당액인 150,630원과 현저한 차이가 있는 반면,

한라하우젠트는 재산세 상한제의 적용에도 불구하고 2007년도 재산세 산출세액 대비 과세액의 비율이 상대적으로 높아 이 사건 주택과 별 차이가 없고, 또한 건물 신축시기, 전체 세대수 등에서도

영남네오빌보다

한라하우젠트가 이 사건 주택과 더 유사한 점을 알 수 있다.

이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면,

영남네오빌은 이 사건 주택과의 관계에서 이 사건 조항이 정하는 ‘유사한 인근 주택’에 해당한다고 보기 어렵고, 오히려

한라하우젠트가 거기에 해당하는 것으로 보일 뿐만 아니라, 나아가

한라하우젠트에 과세된 직전연도 재산세액과 이 사건 주택에 대해 인정된 직전연도 재산세 상당액을 비교하여 보면 둘 사이에 현저한 차이가 있다고 인정되지도 않는다.

3) 따라서

영남네오빌이 이 사건 주택과의 관계에서 이 사건 조항 소정의 ‘유사한 인근 주택’에 해당한다고 보아 이 사건 주택에 대한 직전연도의 재산세액 상당액이

영남네오빌에 대하여 직전연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있다는 것을 이유로 한 원고의 이 사건 청구는 받아들일 수 없고, 달리 이 사건 처분에 있어 위법사유를 찾아 볼 수 없는 만큼, 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

4. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.