인근주택에 대하여 직전 연도에 부과된 재산세액과 주택의 직전 연도 재산세 상당액이 현저한 차이가 나는 경우, 과세관청은 주택의 직전 연도 재산세 상당액을 산출하면서 인근주택의 직전 연도 재산세액을 감안하여야 하는데 그럼에도 인근주택의 직전 연도 재산세액을 전혀 감안하지 않은 것은 부당하다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2007. 12. 20. 신축된 대구 북구

태전2동 420-5화성파크드림 103동 209호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자이다.

나. 이 사건 주택은 연면적 137.1169㎡, 전용면적 84.9272㎡, 공유면적 27.4212㎡, 지하차고 면적 24.7685㎡, 토지지분 43.38㎡이고, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 2008년에 공시된 주택가격(이하 ‘주택공시가격’이라 한다)은 140,000,000원이다.

다. 피고는 2008. 7. 10.(2008년 1기분)자 및 같은 해 9. 10.(2008년 2기분)자로 2008년도 재산세의 과세기준일(6. 1.) 당시 이 사건 주택의 소유자인 원고에게, 이 사건 주택의 주택공시가격인 140,000,000원의 55%인 77,000,000원을 과세표준으로 하여

지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제188조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 산출한 세액의 1/2인 재산세 79,080원, 도시계획세 55,290원, 공동시설세 11,850원, 지방교육세 15,810원의 합계 162,030원을 각 부과하였다(이하 2008년 1, 2기분 각 부과처분을 통틀어 ‘이 사건 처분’이라고 한다)

라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2008. 10. 15. 감사원에 심사청구를 제기하였고, 위 심사청구는 이 사건 변론종결일 현재 계속 중이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제4호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제2호증의 1, 2, 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자의 주장

⑴ 원고의 주장

지방세법 시행령(2009. 5. 21. 대통령령 제21498호로 개정되기 전의 것, 이하 시행령이라고 한다) 제142조 제2호 나목 및

라목에 의하면, 주택의 신축 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 주택에 대한 직전 연도의 과세표준액이 없는 경우 주택공시가격이 유사한 인근주택의 소유자에 대하여 직전 연도에 과세된 재산세액과 비교하여 현저한 차이가 있을 때에는 인근주택의 소유자에 대하여 직전 연도에 과세된 재산세액을 고려하여 해당 과세대상 주택의 재산세를 과세하도록 규정하고 있다. 그런데 피고는, 이 사건 주택과 인접하여 있고 2008년도 주택공시가격이 141,000,000원으로서 이 사건 주택의 주택공시가격과 유사한 대구 북구

동천동 913 소재

영남네오빌아트 아파트(연면적 132.1㎡, 전용면적 84.85㎡, 공유면적 27.04㎡, 지하차고 면적 20.21㎡, 토지지분 47.3㎡, 이하 ‘

영남네오빌’이라고 한다)’에 대하여 직전 연도(2007년도)에 과세된 재산세액이 66,960원임을 감안하지 아니하고, 이 사건 주택의 직전 연도 재산세 상당액을 150,630원으로 산출해 이를 기초로 2008년도 재산세액을 산정하여 이 사건 처분을 하였다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.

⑵ 피고의 주장

지방세법이 2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되면서 재산세의 과세방식이 종래 면적, 건축년도 등에 따라 과세표준을 산정하는 ‘원가방식’에서 주택공시가격에 따라 과세표준을 산정하는 ‘시가방식’으로 변경되었다. 그런데

영남네오빌에 대한 2005년도부터 재산세액은 종래 과세방식의 영향과

지방세법 제195조의2의 세부담의 상한 규정으로 인하여 주택공시가격이 유사한 다른 주택의 재산세액에 훨씬 미치지 못하고 있어 이 사건 주택의 재산세액을 산출함에 있어서

영남네오빌을 비교 대상으로 삼을 수 없다. 더욱이 이 사건 주택과 주택공시가격, 거리, 신축시기 및 규모 등이 유사하여 이 사건 주택의 인근주택이라고 할 수 있는 대구 북구 학정동 소재 학정동1, 2차

한라하우젠트 아파트(이하 위 학정동1,2차

한라하우젠트 아파트들을 통틀어 ‘

한라하우젠트’라고만 한다)에 대하여 2007년도에 부과된 재산세액과 이 사건 주택에 대하여 시행령 제142조 제2호 본문에 따라 산출된 2007년도 재산세 상당액은 현저한 차이가 없다. 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 인정사실

⑴ 피고는 이 사건 주택에 대하여 2008년도 재산세를 부과하기 위하여 직전 연도인 2007년도 재산세 상당액을 2008년 대구 북구의 주택가격 평균 감소율 0.3%를 감안하여 아래와 같이 150,630원으로 결정하였다.

⑵ 피고는 위와 같이 산출한 직전 연도 재산세 상당액 150,630원을 기초로 하여 이 사건 주택의 2008년도 재산세액을 아래와 같이 158,160원으로 결정ㆍ과세하였다.

⑶ 한편, 이 사건 주택이 속한

화성파크드림 아파트는 총 392세대에 달하고, 위 아파트와 같은 대구 북구에 위치하면서 이 사건 주택 이전에 신축되어 이 사건 주택과 2008년도 주택공시가격이 유사한 주택은 아래 표와 같다.

표

※

영남네오빌

① 2004년도 : 과세된 재산세액 77,680원

② 2005년도 : 주택공시가격 80,500,000원, 산출세액 60,750원, 과세된 재산세액 60,705원

※

화성센트럴파크

① 2004년도 : 과세된 재산세액 90,020원

② 2005년도 : 주택공시가격 98,000,000원, 산출세액 87,000원, 과세된 재산세액 87,000원

⑷ 위 ⑶항 기재 아파트들 중

화성센트럴파크가 이 사건 주택과 거리상 가장 가깝고, 다음으로

영남네오빌,

한라하우젠트 순으로 가까우며, 나머지 아파트들은 이 사건 아파트와 거리상 비교적 먼 곳에 위치하고 있고, 아파트의 규모나 면적은 위 ⑶항 기재 아파트들 대부분이 이 사건 주택과 유사한 편이다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 앞서 든 각 증거, 변론 전체의 취지

라. 판단

⑴ 이 사건 주택에 대한

시행령 제142조 제2호 라목의 ‘인근주택’

시행령 제142조 제2호 나목 및

라목은 ‘주택 및 건축물의 신축ㆍ증축 등으로 인하여 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전 연도 과세표준액이 없는 경우에는 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준액(직전 연도의 법령 등을 적용하여 산출한 과세표준액을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 재산세액 상당액을 직전 연도의 당해 재산에 대한 재산세액 상당액으로 하되, 다만 주택의 경우에는 위와 같이 산출한 재산세액 상당액이 해당 주택과 주택가격(부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 주택가격)이 유사한 인근주택의 소유자에 대하여 직전 연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 때에는 그 인근주택에 과세된 재산세액을 고려하여 산출한 재산세액 상당액을 직전 연도의 재산세액 상당액으로 한다’라고 규정하고 있다.

위와 같은 규정의 입법취지가 인근주택과 신축ㆍ증축 등으로 새로이 취득하는 주택 사이의 재산세에 대한 과세불형평의 문제를 보완하기 위함인 점, 인근주택의 선정에 있어서 일정한 제한을 두지 않을 경우 위 입법취지가 몰각될 우려가 있는 점, 인근주택이라 함은 통상적으로 거리상 인접해 있거나 생활권이 유사한 주택을 의미하는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 볼 때, 재산세를 부과하는 기초로 삼기 위하여

시행령 제142조 제2호 라목에서 정한 인근주택을 선정함에 있어서는 주택공시가격이 당해 재산과 유사한지 여부, 거리상 인접해 있거나 같은 생활권에 있는 주택인지 여부, 신축 시기 및 그 규모 등을 종합적으로 고려하여야 할 것이다.

피고가 이 사건 주택의 인근주택으로 선정하여 비교한

한라하우젠트의 경우는 2007년에 신축되었기 때문에 앞서 본 시행령의 규정에 따라

한라하우젠트가 2006년도에 이미 존재하는 것으로 보아 2006년도의 법령과 과세표준액 등을 적용하여 산출한 2006년도의 재산세 상당액(138,860원 및 144,540원)을 기초로 하여 2007년도의 재산세액(145,800원 및 151,770원)이 부과되었다. 그런데

한라하우젠트의 위 2006년도 재산세 상당액은

한라하우젠트와 주택공시가격이 유사하고 거리가 가까우며 신축연도가 근접한

영남네오빌이나

화성센트럴파크 아파트에 대하여 2006년도에 과세된 각 재산세액(63,770원 및 91,350원)과 비교하여 현저한 차이가 있다. 이러한 경우

한라하우젠트의 2006년도 재산세 상당액은 위 시행령 규정에 따라 인근주택인

영남네오빌 등에 대하여 과세된 재산세액을 감안하여 산출하여야 하고, 이를 기초로 하여

한라하우젠트의 2007년도 재산세액을 산정하여야 하나,

한라하우젠트의 2007년도 재산세액이 이와 같이 산정되었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서

한라하우젠트의 경우를 이 사건 주택에 대한 직전 연도(2007년도) 재산세액 상당액의 비교 대상(인근주택)으로 선정하기에 적정하지 않다.

이에 반하여,

영남네오빌은 주택공시가격이 141,000,000원으로 이 사건 주택의 주택공시가격인 140,000,000원과 거의 같고,

화성센트럴파크 다음으로 이 사건 주택과 거리상 가까운 곳에 위치해 있어 생활권이 유사하다고 할 수 있으며, 2004. 1. 1. 신축되어 이 사건 주택의 신축시기에 근접해 있다. 따라서

영남네오빌이 이 사건 주택의 인근주택이라고 봄이 상당하다.

⑵ 이 사건 주택에 대한 2007년도 재산세액 산정이 적법한지 여부

피고가 이 사건 주택의 2007년도 재산세 상당액을 대구 북구의 주택가격 평균 감소율 0.3%를 고려하여 시행령 제142조 제2호 나목에 따라 산정하였는데 그 금액이 150,630원에 이르는 점, 그런데 이 사건 주택의 인근주택이라 할 수 있는

영남네오빌에 대하여 2007년도에 과세된 재산세액은 66,960원에 불과하여, 이 사건 주택의 2007년도 재산세 상당액이

영남네오빌의 경우에 비하여 무려 약 2.25배(150,630원/66,960원)나 높은 점 등에 비추어 보면, 이 사건 주택의 직전 연도 재산세 상당액은 주택공시가격이 유사한 인근주택인

영남네오빌의 소유자에 대하여 직전 연도에 과세된 재산세액과 현저한 차이가 있는 경우에 해당한다. 이러한 경우 피고는 시행령 제142조 제2호 라목에 따라 인근주택인

영남네오빌에 대하여 2007년도에 부과된 재산세액을 감안하여 이 사건 주택의 2007년도 재산세 상당액을 산출하고, 이를 기초로 하여 이 사건 주택의 2008년도 재산세를 산정하여 부과하여야 함에도,

지방세법 시행령 제142조 제2호의 나목의 규정에 의하여 산출한 재산세 상당액을 그대로 직전 연도의 재산세 상당액으로 보아 2008년도 재산세를 산출한 잘못이 있다. 따라서 이 사건 처분은 위법하다.

이에 대하여 피고는,

영남네오빌의 경우 2004년도에 신축되었을 뿐 아니라 주택공시가격이 비교적 많이 상승되었음에도 그동안의 과세체계 변동으로 재산세의 부담이 상대적으로 적어 같은 북구에 소재한 다른 아파트와 달리 비정상적으로 과세가 이루어졌으므로 이 사건 주택의 인근주택이라 할 수 없다고 주장한다. 그러나

지방세법 시행령 제142조 제2항 라목의 입법취지 및 규정의 형식에 비추어, 인근주택에 대하여 직전 연도에 부과된 재산세액과 위 규정에 의하여 산정한 당해 주택의 직전 연도 재산세 상당액이 현저한 차이가 나는 경우, 과세관청은 당해 주택의 직전 연도 재산세 상당액을 산출하면서 인근주택의 직전 연도 재산세액을 반드시 감안하여야 하고, 다만 어느 정도 감안할지는 합리적인 범위 내에서 과세관청의 재량에 맡겨져 있다 할 것이므로, 피고로서는 이 사건 주택의 직전 연도 재산세 상당액을 산출하면서

영남네오빌에 대하여 2007년도에 부과된 재산세액을 감안하면서 아울러 피고가 주장하는 사정을 참작하면 충분한 것이다. 그럼에도 피고가 인근주택의 직전 연도 재산세액을 전혀 감안하지 않은 것은

지방세법 시행령 제142조 제2항 라목에 반하는 것이므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.

⑶ 취소의 범위

원고에 대한 재산세부과처분이 위법한 이상

지방세법 제238조의2 및

제242조에 의하여 재산세에 관한

같은 법 제195조의2를 준용하는 도시계획세, 공동시설세의 부과처분 및 재산세액의 20/100을 과세표준으로 하는 지방교육세의 부과처분 또한 위법하나, 이 사건 주택에 대한 직전 연도 재산세 상당액을 산출함에 있어서 인근주택의 직전 연도 재산세액을 어느 정도 감안할 것인지는 앞서 본 것처럼 피고의 재량에 속하여 법원으로서는 정당한 세액을 산출할 수 없으므로, 이 사건 처분은 그 전부가 취소되어야 한다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.